难以置信的2024年新附属住宅单元法

本文将重点介绍四项重要法案，并分析其对ADU市场的影响。

AB 976：业主占用要求取消

该法案取消了城市和县要求ADU必须由业主占用的规定，这意味着房主可以自由出售或出租他们的ADU。此举将促进ADU市场的发展，并为房主提供更多选择。

AB 1332：预先审查计划流程

该法案要求所有城市和县建立预先审查的计划流程，允许重复使用已通过审批的ADU计划，简化审批流程。这将有助于加快ADU的建设速度，并降低开发成本。

AB 434：HCD职责扩大

该法案明确了HCD（住房和社区发展机构）在ADU审批流程中的职责，并赋予其更多权力。这将有助于确保ADU审批流程的透明度和效率。

AB 1033：单独出售ADU

该法案允许城市允许房主单独出售他们的ADU，这意味着ADU可以与主屋分开出售。这将为房主提供更多投资选择，并为ADU市场创造新的需求。

平台映射和小型HOA

平台映射是指将一处房产划分为多个独立的单元，但仍然保持同一块土地所有权。小型HOA则负责管理这些独立单元的共同区域和设施。

总结

2024年加州ADU新规的实施将为住房市场带来新的机遇。取消业主占用要求、简化审批流程、允许单独出售ADU等措施将促进ADU市场的发展，并为房主提供更多选择。未来，平台映射和小型HOA等概念将为ADU市场带来更多可能性。

在开始讨论将于2024年1月生效的新ADU规则之前，我只想把它放在那里，让您胃口大开。加利福尼亚州将更改其ADU规则。再次强调，这些是我见过的一些最令人困惑的变化，但也是最令人兴奋的变化。因此，在本视频中，我们将讨论一些更重要的变化以及我们期望它们如何在2024年展开。例如，您也许可以像公寓一样单独出售您的ADU。我一整年都在努力在萨克拉门托倡导这些规则，并帮助我们的代表了解ADU在他们所代表的社区中的重要性和力量。

这给了我一个非常独特的视角来分享我所知道的，以及我的朋友从萨克拉门托告诉我的事情，同时也分享我们不知道的事情，以及随着这些规则变化，在2024年推出我们将面临的一些不确定性。话虽如此，我不是律师，我不是你的律师，我是一个痴迷于住房的人，他会让您了解我所学到的最新情况，希望我们能够建造更多的住房，这要归功于这些精彩的新项目。

好吧，我们今天要讨论四项ADU法案，我们将尽快浏览它们，以免浪费您的时间，只是让您了解重要的要点。我们将从议员Ting的AB 976开始。当州第一次通过全州范围内的ADU规则时，这一部分并没有真正具体化。因此，想要放慢ADUs速度的当地城市和县说，好吧，我们将允许ADUs，但它们必须是业主占用的，或者有些人会说，但是主要房屋必须由业主占用。这会减缓ADUs的速度，因为有时房主不想受到契约限制的束缚，有时它会损害融资选择，因为贷方不想向正在使用中的单位提供贷款。

制定一项契约限制，即经济放缓，让很多人都受到了影响。所以他们通过了一项清理法案，立法者说，嘿，城市和县不能要求业主入住，但这是一件很难粘贴的事情，所以典型的妥协是他们说让我们在法案中加入日落条款，这样城市和县在2025年1月之前就不能要求业主入住住宅区。这是一个很好的妥协方式，因为它给了我们几年的时间来收集数据，然后说嘿，看，我们已经有几年来已经建造了很多没有业主入住要求的ADUs，天还没有塌下来。事实上，这些是城市满足住房要求的非常流行的方式。

所以我们干脆删除那个Sunset条款怎么样？这是一张截图，展示了这一部分的情况。政府法规将要改变，你可以看到它有很多红笔划掉了日落条款，说它只会持续到2025年1月。这意味着AB 976有点无限期延长业主占用要求禁令。如果你建造一个ADU，你不应该担心业主占用的要求。如果你正在建造一个初级ADU，城市和县仍然可以要求业主占有一定的契约限制，并且要小心，因为我看到城市和县向初级ADU发送了这些文件，即使人们正在完成广告，但当我的客户打电话给他们并说嘿，我确定我不应该有业主入住要求时，城市会说“哦，哎呀，实习生发错了”之类的话。文书工作非常方便，但就像如果您签署该文件，您就签署了一份契约限制，即使在您拥有该财产之后，也要遵守该财产，所以要仔细。

AB 976说对ADUs没有业主占用要求。我不是律师，这不是法律建议。阅读法律，去聘请律师。

好吧，接下来我们要讨论Kio的AB 1332。所以议会成员Kio通过了这项法案，我不太熟悉这项法案，但它真的很有趣，我认为它会有点作用。它要求所有城市和县都有一个预先审查的计划流程。我不喜欢预先审查计划，你可能会想知道为什么Ryan如此喜欢这个法案。这个法案有一个非常重要的内容，这就是当它说什么是预先审查的计划时，它包括引用一个与当地机构在当前加州建筑标准规范规则制定周期内批准的独立附属住宅单元申请中使用的计划相同的计划。哎呀，这是否意味着，如果您与建筑商、建筑师或模块化ADU生产商合作，他们经常使用相同的标准计划或总体规划，就像他们在第二次提交时在同一个城市内一遍又一遍地提交相同的计划一样，之后每次都应该经过简化流程，因为从技术上讲，该城市已经对其进行了审查。这似乎是常识，但实际上我在一家建筑公司工作，该公司将在同一个城市使用相同的计划，每次城市都会带着不同的评论和不同的改变要求回来，而不是像合理的那样，它就像是一个不同的斜坡，一个不同的地点，它是不同的。无论这些变化对于所有计划都应该是真的，没有任何计划，而是让不同的人检查计划。而且，您知道，当地工作人员也是人，所以有些人捕捉到一件事，其他人捕捉到另一件事，这有点古怪。但您会一遍又一遍地经历相同的过程。即使您向同一个城市提交相同的计划，可能需要90天以上的时间。所以这项法律基本上就是说，嘿，一旦计划在三年周期内提交和审查，这就是他们更新建筑规范的频率。您已经审查过它，这是您的机会，所以这应该非常有趣。这可能会导致很多我们以前没有的精简，特别是对于经常使用相同计划的ADU供应商。我有点比较它制定类似池或其他事物的总体计划，这些事物在不同批次上一遍又一遍地提交相同类型的事物，是的，仍然有一些事情需要改变批次，但也有一些事情应该简化。

希望这项法案允许我们讨论的下一项法案是议员格雷森提出的AB 434法案。老实说，这是我最不了解的法案，因为我不了解加州的技术官僚体系和官僚体系。但是让我试着把它归结为该州有一个HCD，住房和社区发展机构，就像州版的HUD。他们监督很多不同的事情，而且州对HCD应该做什么有不同法律。然后它有政策关于HCD应该做什么，有些东西非常清楚，比如当一个城市采用新的ADU法令时，他们应该将其提交给HCD。HCD有一定天数来判断这是合规还是不合规。这是我们这里的反馈类似，他们有关于加利福尼亚州住房要素和其他住房问题的所流程，但还有很多流程不那么明确或清晰。例如有一条规则说当地机构有60天的时间回复ADU许可证申请，它没有说谁应该强制执行60天，或者谁应该制定一个流程，允许过度劳累的市政府工作人员在60天内做出答复。AB 434列举了一堆现在正式成为HCD工作的不同事情。它需要一些钱哦，如果你想阅读这些法律，有时很难理解立法机关的法律语言。这里有一个专业提示，但在我的视频下面的描述中链接到的那个网站上，你可以点击选项卡中有一个个类似立法摘要的内容，它是用更简单的英语编写的，因此它可以帮助你理解这些内容。

无论如何，这里列出了部分列表，您可以看到它现在正式记录在硬盘上的详细程度。因此，当他们就您所知道的事情进行争执时，他们有发言权，他们可以指出这项法律并说，嘿，这是我们的地盘，您必须在这方面听我们的意见，否则可能会被转介给AG或者你知道你们可能会发生一些事情。总而言之，我会继续关注此内容，我将报告我如何看待它与我的客户和与我一起工作的人的发展，以及如果您使用HCD表格提交问题关于ADUs，这可能真的很有趣，他们现在可以做的事情可能比之前多得多。所以这是AB 434。

最后但肯定不是最不重要的AB 1033来自议会成员唐公寓宝贝。我要让议会唐成员自己解释这个，这是一个非常激进的想法，这个激进的想法是哇，你知道，如果你建造一个ADU，我们会给您机会出售它。现在在加利福尼亚州，我很高兴我很高兴我得到了去那里和他们一起绕胜利圈说这条法律很复杂。我会尽力在这里把它归结为这条法律允许城市允许房主单独出售他们的ADUs。这意味着什么？与主屋分开出售住宅的方式已经很有限了。例如，在某些非常严格的情况下，非营利组织仁人家园可以与主屋分开出售ADUs，但城市希望开放这一点，他们希望向更多的人开放这一机会。所以州政府说，嘿，这里有一项法律，规定你可以允许人们单独出售ADUs，并效仿其他地区的脚步，例如波特兰和德克萨斯州部分地区，那里有很多ADUs持续进行。这确实会导致ADU市场的繁荣。

无论您是否计划出售您的ADU，这是一条非常重要的法律，因为即使您持有您的ADU，其他人正在出售公寓并出售其ADU的事实也可能会导致ADU市场的繁荣。影响您的ADU的价值，如果您的价值改变了您的杠杆方式，这也可能会发生变化，并且可能会为您带来不同的经济机会。因此，无论您现在是否出售所有这些ADU公寓，都要注意这条规则，这一点非常重要。我必须承认我的能力超出了我的能力范围，我正在学习，并且我在学习的同时教您，所以我可能会犯错。我们也会预测事情，并不一定是完全这样。我们将在2024年一起学习，因此我在下面的视频描述中提供了一个链接。如果您确实正在考虑进行其中一项对话，您需要与一位真正的律师交谈。

如果您在该阶段之前并且想知道如何在您所在的城市进行单独的运输，我们是否可以在我们的城镇进行单独的运输？或者如果您是城市工作人员并且您想知道如何做，请充分了解您的具体情况。我们实际上是这样做的，我们如何实施它，或者如果您是业主，但您还没有准备好与律师交谈，或者您需要找一位我要安排的律师。在下面的视频描述中的资源，您可以在这一年中一直关注，因为游说者与我分享了更多的样板、模板和资源，我将把这些放在我将传播它们的课程中免费，这样您就可以访问我们可以让更多城市采用Pro单独运输政策，我们将帮助市政府工作人员使用游说者和律师开发的样板，而不是每次都重新发明轮子。然后我们将为您提供所需的资源，以便您能够自己解决其中一个项目。我迫不及待地让我们建造一些住房。说了那么多，让我们来谈谈这在实践中实际上可能是什么样子。我想介绍两个概念：平台映射和小型HOAs。

平台映射或公寓映射是您购买公寓房产的过程，这与地块分割不同。因此，在传统地块分割或SSP9地块分割中，测量员进来画图，实际上你正在提交一份分割，这样你就可以在公寓地图或平面图上将一处房产变成两处房产。按照我的理解，你是说它仍然是一处房产，一块土地，但是每个结构在县的评估员办公室都有自己的编号，因此我们可以单独出售这些结构。然后你的律师（真正的律师）将为你的CC&R或你的小型HOA起草文件，该文件会具体说明什么规则管理一处房产上的这些多套公寓。所以它就像一套公寓，有很多不同的方式，对吧，人们在这一点上往往会发脾气，问我很多非常好的问题，我也有同样的问题。

典型的答案，当我问的时候，我得到的答案是，CC&R是您为管理该财产而设立的那种小型HOA，它将回答人们提出的大多数以细节为导向的问题，而围绕CC&R的相关法律将回答其余问题。这些问题就是为什么它们必须由真正的律师撰写。您想涵盖您的Title问题，例如，嘿，您是否拥有该单元的墙壁，或者您只拥有墙壁内的东西，您如何访问您的财产，您有权利吗？到车道如果有人挡住了怎么办？周二你把垃圾带到哪里，对吧？呃，有没有地役权给您公用事业工作，您可以做什么升级修改。您拥有公寓ADU后可以出租吗？您可以自由出售吗？向其他人或周围的规则有一百万个好问题。实际上，你们已经问了几十个好问题，所以我请了一位专家，他一年来一直在游说这项立法，现在来进行一次深入的采访。我们详细介绍您可以在此处观看的所有细节。感谢您遵守这些规则，因为它们在这一年中不断取得进展，我认为我们将在2024年建造很多住房，感觉很热门。谢谢您，让我们建造一些住房。