股票还是房地产:哪个会让我更富有?


Summary Outline

房地产 vs 股票:哪种投资更适合你?

本视频分析了房地产和股票的优劣,并使用一个模型比较了两种投资方式在不同时间跨度内的潜在回报。

房地产投资的优势:

  • 杠杆效应: 仅需支付20%的,即可控制整套房产,获得更高的潜在回报。
  • 现金流: 租金收入可以抵消部分房贷支出,随着时间的推移,现金流会逐渐增加。
  • 升值: 房产价值随着时间的推移而升值,带来额外的收益。

房地产投资的劣势:

  • 初始成本高: 房地产投资需要较高的首付和持续的开支。
  • 工作量大: 管理租赁房产需要投入大量时间和精力。
  • 波动: 利率和房价的波动会影响投资回报。

股票投资的优势:

  • 投资门槛低: 仅需少量资金即可开始投资。
  • 操作简单: 投资操作简单,可通过指数基金等方式进行被动投资。
  • 潜在回报高: 股票市场具有较高的潜在回报率,特别是纳斯达克100指数。

股票投资的劣势:

  • 风险较高: 股票市场波动较大,投资风险较高。
  • 缺乏实物资产: 股票投资缺乏实物资产,无法带来现金流。

模型比较结果:

  • 短期内(10年): 股票投资的回报率更高。
  • 长期内(40年): 房地产投资的回报率更高,尤其是通过杠杆效应和持续投资多套房产。

结论:

  • 投资选择取决于个人的风险偏好、财务状况和时间成本。
  • 房地产投资需要投入更多时间和精力,但具有更高的潜在回报率。
  • 股票投资操作简单,风险较高,但回报率也不容忽视。
  • 建议将投资分散到不同资产类别,以降低风险,提高投资组合的稳定性。

其他重要信息:

  • 视频中使用的模型仅供参考,实际投资回报可能会出现偏差。
  • 在进行任何投资决策之前,请咨询专业人士,并根据自身情况进行判断。
  • 税务影响等因素并未在本视频中详细讨论,建议咨询税务专业人士。

Detailed Transcript

在本视频结束时,如果您在股票和房地产之间做出选择,这可能是舒适退休生活与世代财富之间的区别。

我希望您清楚地了解哪种选择适合您的目标,并确切地知道如何获得。首先,我们超越了典型的面对面比较,即有人只是将标准普尔500指数的平均历史回报率与房地产的平均回报率进行比较,然后让任何人都可以轻松地查找这些数字并进行比较。即使这样,它们也不能反映当前的经济状况或实际的人类如何随着时间的推移进行投资,因此我建立了一个比较工具,我认为它更能代表人们在房地产或股票市场上的实际投资方式。

从今天开始,它将帮助您说明通过持续投资5年、10年甚至40年,您可能会赚多少钱。因此,如果您还没有意识到,开始投资房地产需要比投资股票更多的钱。哎呀,如果你愿意的话,你现在就可以加入罗宾汉,购买价值1美元的苹果股票。从技术上讲,你将拥有该公司的一部分。另一方面,你需要支付20%的首付加上平均价格为350,000美元的房屋的成交费用在美国大约是73,000美元,根据您居住的地方,初始前期成本可能会高得多。因此,如果您现在感觉房地产遥不可及,尤其是在抵押利率的情况下,那么股市是不错的选择。

如果您需要至少几年的时间来积累租赁房产的首付,那么从投资开始,一种选择是将这笔钱存入指数基金,直到您达到首付目标。您甚至可能能够根据这段时间内市场增长情况,以这种方式更快地实现首付目标。但如果您即将能够购产,或者您不愿意将首付置于股市波动的风险中,那么完全可以最好将其保留在高储蓄账户中,直到您准备好为止。这一切都是为了找到您的起跑线并让比赛为您服务。

但假设您现在可以安全地负担得起一块房地产并为您的生活做好准备。以我们这里的为例,假设这是一套售价为350,000美元的单户住宅,不要太在意美国平均房价与您所在地区的房价之间的差异,因为本视频中的原则与当前中位数保持不变。美国单户住宅的租金为每月2,600美元,考虑到长期租赁5%的空置率后,我们第一年的年租金收入为229,600美元,而我们的30年期抵押贷款费用为6.8%的利率为每月1,825美元或一年约19,000美元。您的抵押贷款利率肯定会影响您的抵押贷款付款,从而影响您的租金盈利能力,因此请记住,较高的利率意味着您的利润会较低。

加上财产税、保险和每年房屋价值1%的维护成本后,利润率和总体回报较低。第一年的总费用为35,890美元。您可能会想等一下,我的成本大于我的租金收入,那么这是一项好的投资吗?您已经知道了,目前的利率水平加上仍接近历史高位的房价,使得拥有成本相当昂贵,尤其是当您考虑与每月总拥有成本相比租金有多低时将当前的利率、房价和租金结合起来,很难找到立即产生正现金流的住宅房产。

我可以根据您的经验说,在居住的地方几乎不可能找到一块能产生利润的房产在加利福尼亚湾区,因为每月的拥有成本通常是租金成本的两倍以上。但是回到我们的例子,仅仅因为我们的现金流在第一年略为负数并不意味着它会永远保持这种状态。由于我们的地区不受租金管制,我们可以合理地预期,根据历史趋势,我们可以收取的租金每年增长5%,但我们必须记住,我们的许多费用每年也会增加。幸运的是,我们的抵押贷款付款是固定的,但一切否则每年会增加约2%。

好的一点是,我们收取的租金增长速度快于我们的开支,因此随着时间的推移,我们每年会获得越来越多的利润,这一点也很重要。当您是 时,有税收优惠,但这些优惠通常只有在您盈利后才能享受。所以最终,一旦我们实现正现金流,我们可以通过扣除抵押贷款利息和财产税以及我们的房产在27年内一直在贬值,所以如果我们只关注现金流,尤其是第一年的轻微负现金流,那么住宅房地产似乎并不是那么划算。但值得庆幸的是,房地产投资者还可以享受额外的权益,它们是通过升值和房屋价值随着时间的推移而建立的。从历史上看,升值率平均每年为4%。因此,当我们将10年后的升值和现金流加在一起时,我们在20年后的初始现金投资中获得了约200,000美元的净回报。4,000美元 我们的净回报达到860,000美元。40年后我们的净回报达到400万美元,不错。 接下来让我们将我们的房地产回报与每个人都喜欢与标准普尔500指数进行比较的黄金标准进行比较。 所以我们不要将租赁房产放在一边。您为首付和持续开支支付的现金存入指数基金,如SPY或VO,与标准普尔500指数的业绩表现相匹配。 因此您 40年来每月支付的抵押财产税等现在都存入指数基金。根据历史平均值,我们假设标准普尔500指数的年回报率为8%。 因此,在这种情况下,投资标准普尔指数基金10年后,您将获得648,500美元,而20年后,您的出租房产将获得264,000美元。我们的净回报是193万美元,而86万美元,在持续投资标准普尔500指数基金40年之后,您可以获得1,050万美元,而您的出租房产只有400万美元。 是的,那么为什么有人投资房地产呢?标准普尔500指数的回报率要高得多。没有人说您在40年内只需投资一套房子, 如果我们从我们的第一套房子收集现金流几年后我们决定购买第二套单户住宅怎么办? 在我们的例中,假设我们已经存了足够的钱,可以在第8年再购买价值350,000美元的房子。那么40年后,我们现在就做这件事,拥有两处房产,我们可以赚取650万美元的净回报, 并获取拥有的其他好处。两处房产的特点是几年后的合并现金流更高,因此我们可以更快地积累现金,以便在40年后购买第三处房产。这三处房产的净回报率为810万美元,我们正在接近10.6%。 我们从标准普尔500指数中获得了10亿美元,我相信您可以看到我的想法。那么 在这种情况下,40年后,您拥有10处房产,我们的房地产投资组合中的4处、5处或10处房产会是什么样子?我们预计净回报约为1,530万美元,比标准普尔指数的总净回报高出约50%。 因此情况发生了一些变化,现在就潜在回报而言,与股票相比,房地产看起来是赢家。 然而,如果我不承认购买和管理租赁房产之间的工作量存在巨大差异,更不用说10套房屋的投资组合与指数基金投资的不干涉被动性质,那么我就不能继续下去了。是的,你可以聘请一名物业经理来减轻您的租赁业务维护方面的大量工作,但这肯定会增加您的持续支出并对您的整体回报产生负面影响。因此请记住,房地产投资并不是被动的,即使网上的人似乎是这样认为的。 我还想强调的是,尽管我们以相同数量的现金开始,但我们能够将房地产的潜在回报率提高到远高于标准普尔500指数的原因是因为杠杆。 到目前为止,我已经描述了一个例子,我们通过仅利用7,300美元的初始现金来控制350,000美元的资产。在房地产投资方面,在支付20%首付后,由此产生的80%贷款价值比或LTV被认为是相对安全的。 但许多房地产投资者确实过度杠杆化,他们冒着失去房产的风险,通过对现有房产进行现金再融资等方式,快速建立自己的投资组合。但这种过度杠杆化可能会让你获得95%以上的贷款价值比率的风险要大得多。我不能在这里推荐这种类型的事情。 到目前为止,在我们的比较中,相对可实现的由10套单户住宅组成的房地产投资组合在授予的潜在回报方面已经击败了标准普尔500指数基金。 这将需要做更多的工作,所以如果我们在这里停下来,您可能会认为房地产肯定是比股票市场更好的投资,但让我提醒您, 您还可以投资其他常见指数基金就像标准普尔500指数具有历史上较高的平均回报率一样简单,只要看看纳斯达克100指数在过去40年的表现,平均回报率基本上是标准普尔500指数的两倍,为16%。 这里不是谈论任何疯狂的事情,比如把所有的钱都投资个股,我想大多数人都会同意,像QQQ这样跟踪纳斯达克最大的100家公司指数基金是一个相对合理的投资场所,它包括家喻户晓的名字就像苹果、亚马逊、好市多和星巴克一样。 是的,纳斯达克100指数的价格波动幅度比标准普尔500指数大,但过去40年的历史回报率也大得多。所以在我的比较中,如果不是把所有的钱都投入到一个像SPY这样的标准普尔500指数基金,我们把它放在像纳斯达克100指数基金这样的投资中,如果我们持续投资10年后,我们可以得到近110万美元的回报。20年后,我们的回报是570万美元。如果我们能够持续投资40年,并且年回报率高达纳斯达克100指数的水平,我们可能会看到1.15亿美元的净回报。这个回报率比我们从标准普尔500指数基金获得的回报率高出10倍,比我们从标准普尔500指数基金获得的回报率高出约7.5倍。

对于出租房产,我们实际上并不需要为之工作。我知道1.15亿美元听起来可能是一个疯狂的、遥不可及的数字,但这只是一个在很长一段时间内以16%的回报率复利得出的令人难以置信的结果。

现在,没有规定你必须100%投资房地产或股票。事实上,分散你的投资以增强你的投资组合对市场波动的抵御能力并不是一个坏主意。就我个人而言,我的净资产约为50/50,而且我不得不提的是,我在利率比现在低得多的时候购买了出租房产,并且我将其作为短期租赁经营,这通常比长期租赁产生更多的收入。这两个因素都有巨大的影响。

如果我以今天的利率购买当前的房产或将其长期出租,那么这些数字对于投资来说就没有意义。事实上,我不打算投资任何额外的房地产,直到数字开始看起来更有利于我考虑购买更多的房地产。利率下降,否则房价必须大幅下降,或者租金必须大幅上涨。所以,话虽如此,我更倾向于将未来的现金投入到像纳斯达克100指数基金这样的东西上,这样我就可以更多地专注于我的业务,而不是管理多个房产。

但我们会发现我相当机会主义,所以如果未来出现正确的房地产交易,我可以看到自己会跳入其中。很可能在未来的某个时候,随着利率、房价和租金的调整,房地产可能会成为比现在更有利可图的投资。

所以,像任何模型一样,我的比较工具并不完美,我希望它能给你一些新的见解和关于投资的想法,但在做出任何决定之前请务必咨询金融专业人士。同样重要的是要注意,没有任何投资可以保证继续遵循历史趋势。我们只能回顾过去来帮助指导我们未来的决策。

最后,有所有这些情况下的税务影响我无法谈论,因为我不是税务专业人士。所以,如果您想看到更多关于房地产和投资的内容,在进行任何重大财务举措之前咨询注册会计师总是好的。请务必订阅并让我知道您还感兴趣的其他主题。

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