Summary Outline
预先批准的计划
预先批准的计划是指已经通过了城市结构检查的完整方案,它可以简化审批流程,但并非直接可以开始建造。房主仍然需要进行审查以确保计划适合自己的房产。
通常,ADU 的审批流程涉及多个部门,包括结构、规划、分区、工程、历史、防卫等。预先批准的计划已经通过了结构审查,但仍需进行其他部门的审批。
预先批准的计划的优点和缺点
- 优点:
- 减少审批时间。
- 降低设计成本。
- 缺点:
- 可能无法完全满足房主的需求。
- 可能不适合所有地块。
- 可能需要进行修改。
成本效益
预先批准的计划可能会降低设计成本,但由于其标准化设计,可能无法进行个性化修改,并且可能会导致更高的施工成本。
车库改造
车库改造不受预先批准的计划流程的约束,需要进行定制设计并通过常规许可流程提交。
城市最佳实践
- 圣何塞和洛杉矶:开放式流程,允许任何建筑师或设计公司提交预先批准的计划。
- 圣地亚哥县:封闭式流程,只提供有限数量的预先批准的计划。
现场评估
Maxable 提供现场评估服务,帮助房主了解 ADU 的可行性,并提供设计和规划方面的专业建议。
在线课程
Maxable 提供关于 ADU 设计和规划的在线课程,涵盖了各种主题,包括位置选择、成本控制、设计理念、许可流程等。
常见问题解答
-
在现有独立车库顶部建造单元时,最重要的考虑因素是什么?
- 结构改造
- 公用设施线路
- 楼梯位置
- 成本
-
改造独立车库时有哪些高风险考虑因素?
- 公用事业问题
- 城市政策
-
ADU 的典型成本是多少?
- 成本因地点、项目类型、房主需求而异。
- 南加州车库改建的建筑成本约为 9 万美元,湾区约为 15 万美元。
- 装修成本占项目总成本的 30%。
-
ADU 是否需要单独的地址?
- 大多数城市都需要单独的地址,以满足消防安全和公用事业需求。
-
- 任何新建的独立 ADU 都必须安装太阳能。
-
如何获得太阳能税收抵免?
- 延长了税收抵免。
- 考虑主房屋是否需要安装太阳能。
-
预先批准的计划的代码周期更改如何影响审批流程?
- 预先批准的计划只在代码周期内有效。
- 申请人需要在新的代码周期内重新提交计划。
其他信息
- Maxable 提供总承包商网络,帮助房主找到合适的承包商。
- Maxable 提供现场评估服务,帮助房主了解 ADU 的可行性,并提供设计和规划方面的专业建议。
- Maxable 提供在线课程,涵盖了各种主题,包括位置选择、成本控制、设计理念、许可流程等。
Detailed Transcript
我们已经很长时间没有举办网络研讨会了。Jared,自从我们举办一次真正的网络研讨会以来已经多久了?哇,这是一次真正的网络研讨会,已经几个月了。
已经过去几个月了,所以欢迎大家回来。我希望你们的一年比去年有一个更好的开始,这是肯定的。嗯,然后我们很快就会开始。呃,在开始之前,我们还有几分钟的时间,请按11。
嗯,但是如果你想加入您正在观看的聊天内容,我们很乐意了解人们从哪里打电话来,然后我们是否拥有关于您从我们打电话的城市的具体信息。我会确保与你们分享一些关于这方面的信息。
所以再次表示欢迎,看起来像是来自洛杉矶的人,所以这真的很合适,因为显然洛杉矶几周前有一些重大新闻,所以我们肯定会谈论。所以你就在你在好的呃看到Lynette,嘿Lynette。呃,有人在长滩好吧很酷。欢迎Jeffrey,很高兴有你。太棒了然后是的在11点,我们会准备好。所以这个这将是一个非常拥挤的网络研讨会,我们有很多关于预先批准的计划的内容要讨论,但我们也确保在最后也针对一般的ADU问题开放一些问答。所以如果您在一个个不提供预先批准的计划的城市,但仍然应该有一些非常好的信息给到你们。
嗨,圣地亚哥的Tiffany哦,看看有人从墨西哥登录,我不知道我们是否曾经有过国际航班。之前有访客,很有趣,欢迎Carlos。太棒了,对于那些刚刚加入我们的人,我们将在11点准时开始。同时,如果你想在聊天中介绍自己,并让我们知道你要加入的地方。
如果我们有的话,我们会很高兴与您分享有关您所在城市的一些具体信息。嗯,Escondido有人,好吧,一些南加州人。然后我们将在网络研讨会结束时进行讨论打开它进行问答。问答不必特定于预先批准的计划,我们将在网络研讨会中涵盖很多这些信息,但我们也会在最后开放一般性问题。
所以如果您有关于ADUs的问题,我们很乐意为红木城的Piedmont提供帮助,好吧,圣克拉拉县的一些湾区居民。是的,绝对是斯坦非法人圣克拉拉县是真正受益于2020年法规的司法管辖区之一,因为他们的要求非常不合理。
所以哦,Pasadena,好吧,太好了,我呃,我丈夫在那里上学,还有科罗纳多奥兰治县。哦,太棒了,有人来到我们在拉米萨阿纳海姆的开放日,太棒了。我们有很多人加入,是的,感觉请随意介绍一下你们自己以及你们从哪里进来。
嗯,现在是11点,所以我们要开始了。我想你们中的大多数人此时可能已经认识我们了。
我的名字是Caitlin,我是Maxable的联合创始人。Jared是我的另一位联合创始人,呃,他去年初加入了这个团队,但我们已经合作了很长时间了。Jared在倡导和获得很多ADUs方面确实很有影响力州一级通过了立法,但他也参与了地方一级的大量宣传活动。
Jared不仅允许超过一百个ADUs,尽管我已经说过一段时间了,Jared,所以我知道这个数字是现在高得多了。是的,我们现在已经接近200点。
接近280点,所以今天你们得到了很好的帮助,我们将为你们提供很多非常好的信息,并确保你们感到自信并且能够处理这些项目,因为这确实是我们在这里的全部内容。所以我会分享我的屏幕,我们将跳入演示。
然后我们最后会进行问答,所以如果你们有疑问最后,很高兴回答您的任何ADU问题,不一定是关于预先批准的计划。
好吧,所以显然几周前从洛杉矶传出一些关于预先批准的计划的重大新闻。嗯,他们你知道,我不知道现在可能有六七个城市宣布了预先批准的计划。所以我们已经看到了恩西塔斯和圣地亚哥县的计划,洛杉矶圣何塞和圣克鲁斯的计划。
所以我认为这是你们将在你们的城市看到越来越多的趋势,其中一些计划产生了一些非常积极的事情。所以我们希望确保我们强调真正好的事情,但也有一些我认为非常大的误解房主不了解这些。所以我真的想确保你们拥有做出明智决策和相应规划项目所需的所有信息。
所以在我们开始之前,尽管我确实想分享一个关于正在发生的事情以及我们已经开始和完成的一些…新项目,
因为分享有趣的ADU故事和视频几乎是我工作中最喜欢做的事情,
所以这个项目非常有趣。
最近结束的项目是一个上面的车库,面积650平方英尺,有两间卧室,一间浴室,
是一个狭窄的两居室,但有可能,
他们正在为他们的儿子建造这个,他们已经成年的儿子,实际上是他儿时最好的朋友,
所以这两个男孩现在住在这个单元里,他们都在付房租,所以父母正在收取租金,
我看到了一个有趣的评论,有人说如果我能住在一个很好的单元里,我永远不会搬家,
但他们正在支付租金,我们对此进行了视频导览,
所以如果你们还没有查看我们的YouTube频道,我喜欢这个视频导览,
您可以看到单元内的所有内容,我们还提供平面图下载,
如果你看过那个视频,那么绝对值得一看,
这个也有一台洗衣机烘干机,
而且这个的成本大约是25万美元,所以只是给你们一点点提示。
这是一个南加州的棒球场项目,
所以如果你想在湾区的车库上方做一些事情,它会比这个更贵,
但如果你是洛杉矶和圣地亚哥的那种,那就是价格了。
你正在寻找这样的项目,我们刚刚开始的下一个项目是一个500平方英尺的一卧室,
这确实是一个很棒的小项目,这是一个年轻的家庭,有一个年幼的孩子女儿,
所以他们真的很高兴能长期租用他们的单位以获得租金收入,
这对他们来说将是巨大的财务稳定性,
并且施工已于二月开始,
所以我们应该为你们提供一些进展照片,很快。
这是另一个项目已经在进行中,本月早些时候开始施工,
所以他们现在大约有一个月的时间,他们计划长期出租,
然后最终他们想在退休时缩小规模并搬进该单位,
这将允许他们出租主屋,
并且真正实现无抵押贷款,这对他们来说是令人兴奋的,
对于任何熟悉圣地亚哥地区的人来说,他们中的一个在加州大学圣地亚哥分校的超级计算机中心工作,
非常酷,
然后这是一个湾区项目,嗯,塞西莉亚,
我非常非常非常兴奋地看到这个项目,我们已经非常接近了,
事实上,我们距离完成只有几周的时间,
这个项目最初是一个车库,你可以看出它看起来不再像车库了,
塞西莉亚在这里做的一件非常酷的事情是,
她实际上在这个车库里加了一个阁楼,
所以他们拆除了屋顶,
你实际上可以在第二张照片中看到屋顶被重建了,
而且更高比原来的屋顶你可以看到那里有一个更陡的斜坡,
他们建了一个阁楼,这样她就会有额外的空间和额外的存储空间,
她计划长期租用,
所以我们会确保得到一个真的很酷的视频之旅,
嗯,对你们来说,希望这个单元完成后也可以下载平面图,
然后在我们深入讨论之前,再简单说一下,
如果有任何房地产经纪人或经纪人,
嗯,在这次网络研讨会上,我们已经开始做教育了,
围绕ADUs举办经纪人研讨会,所以如果你知道有客户对ADUs感兴趣,
很多人都这样做。事实上,我们看到的数据,
显示自2017年以来,加利福尼亚州已经制作了20000个符合所有法规的ADUs,
因此,这确实是令人兴奋的事情,
人们想要这样做,如果您希望让您的房地产经纪人提高其ADU知识,
我们很乐意帮助促进这一点,并且我们免费提供这些研讨会,
因此请随时联系。
好吧,让我们来看看预先批准的计划的好东西,所以今天我们要告诉你,
和谈论的一些内容是预先批准的实际上意味着,
嗯,我们将具体谈论圣地亚哥县洛杉矶安吉利斯·圣何塞,
和其他一些已经通过了这些预先批准的计划选项的城市,
嗯,我们将讨论一些关于建筑的问题,比如节省时间,
以及围绕预先批准的计划的一些利弊,嗯,我们想,
谈谈使用预先批准的计划的可行性是什么,它们不会适用于每个站点,
然后讨论对计划的修改,我们还将讨论车库改造的类型以及,
它们如何适应以及关于,
我们在城市中看到的一些最佳实践,所以我会停止共享我的,
屏幕一段时间,
我们将进行这次对话,
嗯,所以,也许我们可以从,
谈论关于预先批准到底意味着什么,
因为我认为这对房主来说非常令人困惑,他们认为,
好吧,我将从这个计划目录中挑选一些东西,
我现在想要这个,我去城里发生了什么,
也许你可以引导我们完成它是的,所以设置了不同类型,
的计划,我们稍后会讨论,
这一点。本质上,预先批准的计划是一套基本完整的方案,已经通过了整个城市的结构性检查。
其中一些最糟糕的情况是第24条能源合规性的情况。只要你有预先批准的东西,它就可以让你以大约75%的方式简化流程。但是,为了让您知道获得许可证开始建设,仍然需要进行审查,这不是您下载并雇用承包商并开始建设的东西。您仍然需要在城市中经历一个简短的过程才能利用这些计划。具体取决于设置的程序,这取决于您是否专门从司法管辖区下载这些程序,或者您是否通过设计它们的原始建筑师进行工作,因此设置了各种不同类型的流程。但本质上意味着它已经经过结构检查,它符合要求。
我们仍然需要考虑它如何位于右侧,所以我想也许我们可以做的是退一步。因此,无论房主是否正在考虑使用预先批准的计划或是只是提交你自己的定制计划,这是绝大多数房主正在做的事情,许可程序是如何运作的。也许您可以谈谈不同的部门,他们必须一路盖章和批准计划,因为我已经看到有时房主对这意味着什么有点不透明。我认为如果房主真正了解哪些部门正在考虑计划,那么这个预先批准的事情对他们来说就会变得更加清楚,因为他们知道它有结构性预先批准。批准不一定是所有事情的预先批准。
所以通常,一旦你有了一套计划,就准备好进入城市了,它通常由多个部门进行检查。至少有一个结构和规划审查规划或分区通常你知道不同的城市对其部门有不同的名称。至少你会受到这两个部门的检查。
因此结构实际上是在考虑一组计划以及它是否符合建筑规范,是否满足所有消防生命安全要求,以及这些预先批准的计划中批准的内容。规划或分区方面正在考虑它如何位于你的地块上,或者它位于你的地块上的位置,无论它在你知道你是否会遇到困难,是否有,你知道是否有,是否有停车要求。所以至少有至少两个部门,但更现实的是,通常你知道三到五个部门我也会检查一下。
在南加州,我们有一个工程部门,他们真的在研究水的情况,你知道,雨水在流到街上之前会经过处理。所以我们不会你知道吗,径流直接进入雨水渠,但实际上是在现场过滤的。所以就像考虑如何将其应用于预先批准的计划一样,它实际上取决于你的建筑物所在的位置,水是否在流动跑到邻居的财产上或跑到车道上,或者你知道这都是硬景观。所以就像仍然需要为该部门确定一些东西。
除此之外我们有嗯城市有历史要求嗯我们有嗯其他防御也许会考虑你的实用程序你的水表是否需要根据添加的固定装置进行升级。所以当你真正查看嗯正在获得预先批准的部分时,它只是所有评论中发生的一小部分。
是的,它是其中之一,它确实消除了障碍,它确实简化了过程,但你也得了一套计划,但不是为你的批次而设计。你将获得一套针对特定情况或最坏情况而设计的计划。
因此,当我们谈论你知道它们在单个批次上是否可行时,实际上是在考虑你是否知道或并不是你想要使用的计划会以允许建造的方式被引用放置在该房产上。所以加利福尼亚州我们有很多呃丘陵我们有很多呃地形嗯在我们的地段上,所以很多时候,你可能有一个你非常喜欢的计划,它可能非常适合你想做的事情,但它被设置为一个坡度板,并且你知道为了利用它而需要的分级量真的否定了任何形式的成本节约。
真正谈论的是最可怕的情况,这种情况让你知道一些关于预先批准的计划的问题,或者嗯,你知道成本问题。嗯,当你设计的时候预先批准的预计划你需要证明它可以在尽可能多的不同区域工作。所以最坏的情况是你知道我大部分的玻璃都朝南,它的设置使得它在建筑物中效率非常低。我们在该地区气候最恶劣的地区的方位视角,所以这意味着你正在按照该标准进行设计。因此,如果你正确地调整建筑物的方向,以便你知道最大化,那么你知道太阳热增益和所有我们在设计广告时会考虑的东西,预先批准的计划将比定制设计更有效。具有更高要求的建筑,因为它必须满足
您所知道的最大共同点 炸玉米饼就是你说的 对的,是的, 我想让我们 谈谈Title 24和能源需求, 因为我看到 看起来我们有一个来自 规划部门的人, 他们立即将注意力集中在 Title 24上能源需求问题,所以对于那些不 知道Title 24要求是什么的人来说,它 基本上是 由加利福尼亚州制定的能源需求,
所以该州是这样规定的,这些要求每年都会更新, 而且该州每年都会更新说好吧,你必须要 至少达到这么多的能源效率 并且建筑物必须满足这些 能源效率的要求, 所以当你遇到这样的事情时, 这就是我要回来的地方,我 将分享 一些照片,所以当 你们有 像这样的单元时,例如, 嗯,您知道这是一个漂亮的单元, 它有 很多玻璃,所以我认为当 房主看到这个时, 他们会想哇,那就是你知道的 落地窗看起来很 真的很时尚、时髦、现代,我喜欢 自然光,
我想当贾里德看到这个时, 也许他有什么想法贾里德我的意思时,当 我看到它时,我认为哇,这将是 非常昂贵的,而且 隔热材料的数量和 效率玻璃的厚度必须 如此之高才能在 特定情况下工作,嗯,所以 你知道能源需求不是 你随便说的, 好吧,他们给你一个处方,比如 你需要这个的清单 你需要很多隔热材料,
你知道玻璃,这真的是在 考虑建筑物的设计和方向,以及 它如何受到环境的影响,所以 你知道, 如果所有的 玻璃都是朝北的,那么你就会知道这样的事情 再次考虑定制可能不会那么昂贵,
但如果你正在查看 预先批准的计划,它是为 最严格的地方而设计的, 所以你真的开始考虑你知道的 设计不是为了 你想要如何使用它而设计的, 或者即使你这样做了,如果你按照 你知道你应该怎样做的去做, 呃,玻璃面向正确的 方向,你知道拥有它, 你知道即使利用这些 预先批准的计划,他们仍然 需要使用最严格的 要求,因此这会增加成本,
所以我认为 我认为这是我 今天最想谈的事情,就是 谈论某种成本 和时间效益,所以我想说,你知道 这些的一大好处,你知道使用 预先批准的计划, 你应该能够在城市许可过程中节省时间,
你将节省多少时间有点取决于 计划的设置方式 以及哪些部门必须 批准该计划,因此这将 根据管辖权而有所 不同, 但理论上你应该 在许可过程中节省时间 我想谈谈 成本 因为我知道我在 maxable设计项目的方式中真正的一个重要理念是, 我们真的希望重视我们正在
做的这一切,这真正 意味着我们 希望以一种使 在建筑方面进行建设是最具成本效益的,
所以我们知道,建筑 成本一直在 急剧上升, 原材料成本上涨,总 承包商陷入困境,因此 显然预算和成本限制 是人们主要关心的问题 因此, 任何时候你都可以重视工程师的设计, 并且 无论你是与麦克斯韦 还是其他建筑和设计 公司合作,你都将其作为一个重点,那里有很多伟大的公司,
嗯,你真的想确保 他们正在考虑这一点 现在我想说的,大多数 房主都把这些 预先批准的计划视为 节省时间和金钱的一种方式,所以这就是我真正想谈论的事情,
你通过查看 目录 尤其是这些洛杉矶的目录就知道了 计划, 其中一些单元的设计根本没有 考虑到价值工程,
有些单元的设计非常 令人震惊,我不得不与你们分享, 因为它们只是 诚实地让我咯咯笑了一下。 让我回到我们这里的照片,
这是我觉得 真的很有趣, 它真的很有趣,嗯, 但成本效益不是 那么高,嗯,你知道 谈论你想如何限制你的 呃 玻璃 在南面 你知道你 几乎有面向各个方向的玻璃, 而且很多,
所以这 并不是对设计的打击,这是一个 美丽的设计,它 只是取决于你知道
实际建造是否具有成本效益 当然,这会节省 您完成许可流程的时间,
但你知道 我们还没有真正 触及的另一件是你 实际上可以对这些进行更改,因为我知道 很多 房主正在寻找一些东西, 无论是出租还是
嗯,你知道是为家庭还是为 自己, 这些都很棒,
呃,发射 设计的图像,嗯, 可能看起来很棒,但 我没有那么多空间在我的地盘上,我 真的需要一些小一点的
东西, 或者我真的很想有一个 你知道的浴室,或者 类似的东西,这些不是 可以改变的东西,或者你知道,我认为另一个 例子贾德,你肯定知道,显然,像这样的情形,你基本上可以在单元周围看到360度的景观。但你可能知道,一栋公寓楼,你想要升起,你不希望直接从邻居的窗户看到你的卧室,或者你可能知道可能有一些地方你会想,我们真的可以搬家吗,我们可以没有那个窗户吗,或者我们想强调这个景观,你知道后院有一棵美丽的树,我们真的想遮挡这里的这个景观。那么房主对这些预先批准的计划有什么选择并且能够修改它们?
是的,所以大多数这些过程中发生的事情是,你,建筑设计师通过一个项目,他们可以完成而没有选择,或者他们可以做。当您这样做时,您可以选择是否是第二间浴室,还是让我们变得更小。在更大的起居区中建造一个书房或卧室,这些都是内部和每个房间的东西,您在计划中放入的那些选项中。
你知道,将批准的工作作为预先批准的计划,并将其猛增。因此,从设计师的角度来看,选项越少,实际获得批准的可能性就越大。可能性越大,难度就越大。是的,我必须经历更多的场景才能真正证明。所以,哦,它仍然在我们身边,贾里德,你们还能听到我的声音还是我是那个被冻结的人。
好吧,你们能听到我的声音,好吧,很棒。好吧,太棒了。哇,你们都在关注,谢谢。
嗯,好吧,所以贾里德,呃,我想冻结了,所以我将接管他正在谈论的内容。
所以你知道,问题是,建筑师可能不会提交一份他们预先批准的计划的一堆版本。他们将提交预先批准的计划的一个版本,这意味着如果您确实想对该计划进行修改,那么您可能仍然可以与该建筑师合作。所以让我们说你看到你知道你也许那个旭日ADU,你认为天啊,这太漂亮了,我喜欢这个,但我真的不能在该房产的后半部分安装窗户。
你可能可以联系那家建筑公司,说嘿,我真的很喜欢这个计划,我想进行这些修改,我可以与您一起进行这些修改吗?理论上可行,但是如果您进行一点点修改,您将无法将其作为预先批准的计划提交。
窗户,您移动一堵墙,您进行任何类型的修改,这样您就不再获得该预先批准的计划的好处。所以你知道,我认为我认为其中最大的好处是,如果您找到一个计划真的非常适合您的地段,你知道它的尺寸合适,嗯,它没有过度设计,因此不会为您需要的东西增加大量的施工成本。
您知道窗户的位置适合您需要的东西吗?细节类型,如果你能找到一个绝对有效的计划,那就去吧。嗯,我想,如果你知道你不会超级兴奋,或者你对设计感到不冷不热,嗯,如果你考虑一下,你知道您的设计成本可能会占整个项目成本的百分之三左右。就像建筑确实是您的大部分预算将花费的地方。
所以我的建议是找到一个让您感到兴奋的计划,这确实适用于您的特定地段,因为这不是您真正的大笔支出的地方。所以希望这是对那个的一个很好的回顾,嗯,我也想谈谈车库转换。所以车库转换真的非常受欢迎的项目,尤其是在洛杉矶南加州,天啊,即使在湾区,我们也看到很多车库改建。
这不是预先批准的计划流程的一部分,所以这显然因为车库都是不同的,所以那里没有真正的标准化选项。所以如果您想要进行车库改造或对车库改造感兴趣,那么这不是您可以利用的作为预先批准的计划流程的一部分的东西。为了完成某种定制设计并通过常规许可流程提交。
我确实在这里看到了一个问题,有人说我们的城市正在满足60天的许可审批周转时间。嗯,我认为这是让我们讨论一下的问题。简而言之,不幸的是,我们看到并非所有城市都达到了这一点。我认为这是另一种误解,比如60天批准意味着什么,这意味着城市必须在60天内批准或拒绝你的计划,但事实上并非如此。这意味着你会在60天内获得许可证。
所以你知道,我认为对于城市来说,事情肯定会放缓一些,我们发现这个过程在某些情况下会拖得更久一些。我们的项目要达到60天的期限,马克,我们还没有得到批准,你陷入了困境,因为你真的不想在那个时候向城市施加巨大压力,因为他们可能只是说好吧,然后60天我们就可以拒绝许可,然后你必须重新开始。这是我们不想要的。想对这座城市施加持续的压力,就像嘿,你知道我们即将达到60天的标准,你知不知道我可以评论吗?回来了,现在已经批准了,所以无论如何,加利福尼亚州有超过540个司法管辖区,他们的运作方式都有点不同,但这是你们考虑许可程序的一种方式,我们已经看到事情已经推出过去60天。
好吧,让我们看看,好吧,我真正想谈论的下一个主题是城市的最最佳实践和不同类型的预先批准的计划项目。有些城市在这方面做得非常非常好,洛杉矶是一个很好的例子,圣何塞是一个很好的例子,圣地亚哥县不是一个很好的例子,所以我想谈谈这两个计划的差异。
我认为这是预先批准的计划总体上会发生的事情,越来越多的城市开始推出这样的计划,因此,当你们密切关注您所在社区的预先批准的计划时,您就可以知道什么是好的预先批准的计划,什么是糟糕的计划。
因此,该城市的一些事圣何塞和洛杉矶确实做得对,他们说我们将开放这个流程,能够让任何建筑师或设计公司完成这个流程,并提交一份预先批准的计划,它会经过总体规划审批流程,如果批准房主能够使用,那么就可以使用,所以这是一个真正开放式的过程,它涉及很多设计师,很多建筑师,对房主来说很酷的事情是它为你们提供了很多更广泛的潜在计划。所以这真的很令人兴奋,所以实际上在maxable,我们正在提交计划,在圣何塞和洛杉矶的工作室单元和一居室单元,这些计划是经过价值设计的,适合绝大多数人地段,并且将尽可能具有成本效益地建造。
但例如在圣地亚哥县,我们无法提交任何我们不能参与该过程的东西,所以市政府在那里所做的是他们或者说县所做的是他们说的好吧,我们要看看内部,我们要设计你知道的五个计划,然后这些就是计划,房主可以选择它,或者他们不能选择它,就是这样,这是一个非常闭环的过程。
所以问题是这个城市实际上并没有关注房主真正想要建造什么的数据,所以例如不要过多地谈论圣地亚哥县,但是例如,你知道圣地亚哥县他们做了一个600平方英尺的工作室好吧,我们刚刚向大家展示了一个客户的示例,他刚刚完成了一个650平方英尺的两居室,一个600平方英尺的工作室很大,我的意思是,它很容易成为一个大小非常好的一间卧室。
所以这是一个非常奇怪的布局选择,嗯,你也知道我们也看到了,我认为这可能是一个一千平方英尺的一间卧室,很容易成为两间两间非常大的卧室,所以该县选择他们的计划并采取一些方式我认为可能不会对房主起作用。
我们也总是再次了解建造正在设计中的单元的成本是多少,在某些情况下提出的计划是设计起来不太划算,所以我认为这只是你们要记住的另一件事,因为你们正在关注这个过程。
欢迎回来,我换了电脑,但是是的,好吧,你们知道我只是想携带在没有你的节目中,所以我看到你僵住了,我想哦,我最好继续,然后突然整个事情崩溃了,所以更大的是我而不是你是的。
所以,我们只是谈论了很多关于最佳实践的内容在城市中,我们谈到了车库改造,我们可以快速讨论一下吗?您是否谈论了现有项目类型之间的区别,好吧,是的,我们讨论了圣何塞和洛杉矶的设置方式他们的计划以及为什么这确实应该是最佳实践,而不是圣地亚哥县或例如恩西塔斯的情况,这是他们制定计划的另一个例子,就像该县所做的那样,他们只有有限数量的计划,这是一种闭环,外部并没有真正的参与。
所以,有人问圣地亚哥县和圣地亚哥市之间有什么区别,所以不同的司法管辖区是圣地亚哥和洛杉矶之间的差异,他们是两个完全不同的司法管辖区,所以他们有自己的规则。
好吧,太棒了,所以我要说嗯,我要分享一些更多的事情,然后我们会腾出一些时间来问问题,我想确保我们有很多时候为了回答你们在这里提出了一些非常好的adu的问题,不一定只是预先批准的计划,但是让我通过了哦,好吧,所以你们可能会发现,您可能有一个城市不提供预先批准的计划,嗯或两个,您可能会发现这。如果您的计划都不符合您的需求,或者它们不具备成本效益建造,或者它们对您不起作用,现在您该怎么办?所以麦克斯韦提供的一项服务是现场评估。我只想谈谈它是如何工作的。
我们已经有超过800名房主为我们进行了现场评估。因此,如果您正在考虑建设ADU项目,并且您只是需要更多支持并了解您可以做什么,或者缩小您的项目范围,或者与您交谈我们设计团队的专业人士关于您的想法和想法是什么,我真的鼓励您看看这项服务。我们已经尽力以实惠的价格提供服务,这样您就知道我们可以为您提供教育,并且它将完全针对您的房产。
该过程的工作方式是您可以在线预订,我们设计团队的某人实际上会审查您的房产。因此我们对此进行了大量研究,我们在线使用建筑工具和软件,然后我们安排在线客户会议,欢迎您提前分享照片或向我们发送视频,谈论您的目标,我们会与您讨论。
有时我们可以做那个设计方案,所以我们自己做内部工作。目前有很多项目正在进行中,或者我们可以推荐另一家公司。我们希望确保您得到最好的帮助,这样我们就可以逐步介绍我们的流程和建议。然后如果您与我们合作,我们在整个过程都是您的项目倡导者。因此我们可以将您与贷款人联系起来,我们可以将您与总承包商以及您在整个项目中需要的任何专家联系起来。我们将继续参与在整个过程中。
嗯,所以我想提供的一个事情是,如果您最终预订了,并且知道想要与我们一起进行现场评估,我也会在我们的在线课程上提供此折扣。所以我们提供关于如何设计ADU的大师班。如果您最终在本次网络研讨会期间预订,通常价格为150美元,但当您通过网站评估预订时,我们会将价格降至50美元。这样您就可以节省大约100美元那里的费用是199美元,这些网站评估是199美元。
嗯,只是强调本次大师班中的一些内容,这是我们创建的最令我兴奋的内容。所以我们真的希望能够为您提供伙计们,有用的工具以及设计和规划您的项目的方式。所以我们讨论诸如在哪里放置您的ADU以及它如何影响成本之类的事情,如何在施工阶段节省成本,我们为您提供了一个包含所有这些不同小空间想法的库,您可以实际上为您自己的项目实施。
我喜欢ADU房东的建议,他们提出了长期租赁和短期租赁的想法,这样您就可以从他们那里得到一些最佳实践,并听取自己做过这件事的房主的意见。
我非常喜欢的三个课程之一是我们为您提供一个完整的计划集,并附有照片游览,这样您就可以看到什么是许可证提交,看起来像所有进入的页面是什么,您知道它是什么那是什么,这到底意味着什么。然后我们还将为您提供该成品单元的照片浏览,以便您可以看到与最终产品配对的二维计划。嗯,有两个视频演练,我们其中进行两个计划的视频演练,一个是车库改建,一个是独立单元。
独立单元绝对是令人惊叹的美丽,我爱爱爱那个单元。我们为您提供了两个单元的平面图,您可以下载,所以我认为这很重要。这确实值得一试。
最后我们专门进行了一次关于价值工程的采访,所以真正研究如何降低我的项目的建设成本,这对于确保您能够知道计划和实施非常重要。ADU这对您来说是否划算。
所以显然有很多课程涉及到这方面,但这只是我最喜欢的课程中的三个。但是您可以查看在线课程中包含的课程的完整列表。如果您愿意的话要预订,您可以访问maximalspace.com捆绑包。您可以在那里购买家庭评估或该网站评估以及在线课程的折扣。这将是我们在本次网络研讨会期间提供的东西。
所以如果您有任何关于网站评估或网站评估方式或网站内容的问题,我很乐意回答这些问题,但我想与此同时,让我们对您们提出的任何问题进行问答。所以我看到有人在问答框以及聊天中,所以萨迪,您有一些想为我们策划的问题吗?第一个问题是,在现有独立车库顶部建造单元时,最重要的考虑因素是什么?
所以,嗯,做一个上面的车库,嗯,ADU,是很多人都喜欢的事情,因为他们想保留他们的,他们想利用他们现有的车库,他们不想放弃那个停车位,嗯,或者在大多数呃。房主通常不想放弃存储空间。当您在车库上方进行改造时,需要考虑的事情是,您通常需要进行相当多的结构改造以支撑第二个单元的重量。
当我们查看独立车库时,经常出现的另一件问题是,独立车库很多时候位于一条小巷中,那里也有来自小巷的电力,因此需要考虑公用设施线路和公用设施所需的空间。你最终放置楼梯的地方也很关键,因为当我们有一个车库上方的情况时,你通常知道要添加一组楼梯,而很多城市不允许在那些后退区域有外部楼梯,所以你必须对入口的位置有创意。有时这可能会造成一种对于上面的车库解决方案来说确实不理想的情况。我认为另一件值得补充的事情是,进入车库上方会比改造车库更昂贵,因此,如果您的预算有限,车库改造是在您的房产上获得第二个可运行单元的最具有成本效益的方法。进入车库上方,由于贾里德概述的所有原因,你知道更复杂。一般来说,第二层的建设,即使它是一个全新的结构,与单层相比,总是会贵一点。所以只是要记住,预制件的优点和缺点是什么。
预制件是一个经常被使用的术语,它很像小房子,它可以意味着很多不同的事情,不同的人意味着不同的事情。本质上,通用术语预制件只是意味着它不是在现场建造的,而是在场外建造的。每当建筑物在场外建造时,它都会经历不同类型的检查过程,因此他们实际上有检查员在工厂现场检查它,以确保它是按照计划建造的,然后将其带到现场并进行现场检查。
预制件可以是在这个过程中节省时间的另一种方式。如果您选择现成的东西而不是定制预制件,这也是某些设计师和制造商提供定制预制件的东西。但如果您选择现成的东西,那么它将在设计方面为您节省一些时间,但您会再次遇到一些相同的问题,您无法修改它,因此它需要是您可以接受的东西,因为它的设计是固定的。
我们不处理承包商的雇用,但我们在整个寻找承包商的过程中为您提供支持。我们可以提供一件事,我们已经完成了很多ADU项目。去年我们和合作伙伴启动了102个不同的ADU项目,更多的项目正在筹备中。我们已经看到很多这样的项目已经完成,我们与全州的许多总承包商合作,因此我们拥有一个经过审查的GCS网络。我们与他们合作,我们相信我们了解他们做得很好,我们很高兴向这些总承包商进行介绍,以便房主可以对这个过程中有信心。
我们也可以帮助看总承包商的投标,这个过程有很多模糊之处。一些总承包商给出投标,一些总承包商给出建议,这些是不同的事情。所以你可能从一个总承包商那里得到一个长达一页的标书,说可以,建造这个项目将花费您大约22万美元。你可能从其他人那里得到长达10页的东西,您逐项了解,真正弄清楚您的津贴是多少,这一切要花多少钱。就像你如何比较这两件事,这样我们就可以帮助你们了解如何思考它以及如何评估这些不同类型的场景,这是我们通过该服务提供的一部分现场评估。
在改造独立车库时有哪些高风险考虑因素。嗯,再次是高风险,它有点回到公用事业。公用事业可能是似乎总是阻碍独立车库改造的一件事。关于你特别知道的公用事业或电力线,我要说的是,没有你知道,整个州都遵循通用标准,这意味着一些城市完全忽视任何类型的公用事业问题,因为无论如何,你必须通过公用事业公司升级你的电表,他们会发觉他们不想进行交叉,这实际上会造成房主经历整个过程而没有意识到有交叉的情况,公用事业的问题只是在他们已经获得建筑许可证并开始工作后才弹出,然后你已经有SDG&E出来说哦你不能,这里有这个,就像那里有州法律允许我拥有它,你知道让我们解决并找到解决方案,但这是从政策角度来看处于不同领域的一件事。所以这是我们在卡西塔联盟一整年都在谈论的事情之一,因为整个州有不同的政策。这真的应该是相同的,我的意思是公用事业委员会有关于你指导方针,这令人沮丧如何处理这类事情,但并非所有公用事业都是平等的。有人说你比我大声得多,更容易听清,所以我将尝试更多地投射我的声音。我想我退后了一点。
嗯,我会在这里为任何想要进行现场评估的人添加一个链接,只需单独预订,那里有一个链接,我们会再次帮助你们完成整个过程。嗯,还有一件事我想提一下现场评估听起来很疯狂,我个人会查看每一个项目,所以嗯,我们有很多人你认识的人希望我在你完成现场评估过程时特别仔细地查看他们的项目。是的,我不知道是那个为您进行评估的人,我们有一个整个团队来做这件事。嗯,但我正在与我们的团队一起审查所有内容,以确保一切都步入正轨。所以是的,这很棒,这是一个非常感谢贾里德,让人们知道有非常有经验人在关注他们的具体房产。
好吧,我看到了很多关于成本的问题,我肯定想解决其中的一些问题。所以你知道你500平方英尺的单间公寓与750平方英尺的单间公寓与750平方英尺的单间公寓与更大尺寸的床的粗略总成本,然后其他人说很好,你知道每平方英尺的典型成本是多少。所以我想谈谈关于成本以及我们如何对人们进行成本方面的教育。因此每平方英尺的成本数字非常具有挑战性,原因有很多,其中一个是不同地点、不同项目和不同房主之间存在很大差异,因此每平方英尺成本有很大差异。平方英尺的数字几乎是不可能的,特别是因为如果你正在建造一些较小的东西,比如你正在建造一个400平方英尺的单元,那么你每平方英尺的成本将比你建造一个1200平方英尺的单元高得多。原因是在ADU斯内部,ADU斯每平方英尺的成本高于单户住宅的部分原因是因为你的项目没有太多的规模经济。
所以你知道第一个400平方英尺的单元永远是最贵的,你必须打好基础,你必须付钱给设计师,你知道,无论你做1200平方英尺还是500平方英尺的单元,设计费并没有太大不同。无论哪种方式,设计师都必须做基本相同的工作量。然后你真正昂贵的平方英尺将是你的厨房和浴室,你不能用更便宜的东西来摊销昂贵的平方英尺的成本就像你知道的那样,有五间卧室、一个大房间和一个大客厅之类的平方英尺,通常对总承包商来说要便宜得多,也更容易安装。
所以我们喜欢看待成本的方式是比如不同类型项目的基准成本是多少,而不是不同项目的建设起始成本是多少。嗯,另一件事也取决于你所在的地区,比如南加州的价格与湾区的价格完全不同。嗯,显然那里的房屋价值也有很大不同,所以这一切都是成比例的。但你知道我会说,呃你知道在南加州车库改建的建筑成本约为9万美元,而在湾区就是这些项目从大约十五万美元开始。嗯,所以你知道,这给了你们更多的背景知识,也许如何考虑成本。
我再举一个例子,嗯,我们有一个总承包商,我真的就像在洛杉矶,伙伴之家实际上他们也做设计工作,所以如果你们在洛杉矶,我们可以联系你们。嗯,是的,非常棒的公司,他们有两个车库改建,平面图几乎相同。嗯,他们超级超级超级相似,一个车库改建最终比另一个车库改建多了70,000,从纸面上看,所有意图和目的都相同,区别在于房主。所以一位房主计划住在那个车库改建中,所以她选择了更高的价格她自己的最终饰面,她想要定制的内置设施,她想要大量的存储空间,她想要真正能让她成为家的东西,而不是另一个被用作出租的东西。所以他们不太关心选择高端饰面和类似的东西。所以即使只是这样的变量,我们也很难理解和预测,比如房主想要什么,你可以推测,大约30%的建筑成本实际上来自于你的饰面。最终选择所以希望这能给你们带来更多的高端装修,对一个房主来说不是高端装修,对另一个房主来说不是高端装修。
所以装修确实是价格的关键因素。项目的总体成本。嗯,所以我想多谈谈的下一个问题是如何为ADU获得单独的公用事业仪表,或者它们是否会从主仪表上运行。
我看到了一个问题,关于ADU是否需要单独的地址。是的,我们发现这是因为整个州的公用事业是不同的。但是有一些正在出现的模式,它们确实需要单独的地址。
地址和公用事业之间的联系非常重要。大多数城市都需要单独的地址,原因在于消防安全。消防部门需要有一个地址,这样他们才能知道是否被叫去处理紧急情况,并且能够确保他们位于正确的位置。此外,公用事业公司需要单独的仪表来分配不同的地址,虽然有一些特殊情况,但情况并非如此。
在绝大多数城市,如果你有一个单独的地址,你就有一个单独的电表。这可能是一件非常好的事情,因为当我们谈论出租时,需要单独计量。电力通常在您使用的第一部分电力比超过某个阈值要便宜。因此,通过将其保留在单独的电表上,您实际上可以在使用时获得最便宜的电价,而不是将这些组合在一起并每月获得更高的使用量,这会让您进入另一个层次。正如我们所见,整个州的电力成本都会上升,这是绝对要记住的事情。
有些人对于单独的仪表犹豫不决,只是因为他们不理解那部分,或者他们认为这将是一个巨大的额外成本。随着项目的进展,有人问成本是多少。分开一米的成本会有所不同,具体取决于你是否有架空线,是否有地下线,你知道你要把它拉到哪里。真正的成本可以从几千美元到任何地方,如果你在地下并且你需要升级,那么连接的成本会更高。这是你在进行设计时,从承包商那里得到投标时需要考虑的因素。
过程应该包含在投标中,并且也涉及太阳能。我在这里看到了一个关于太阳能的问题,所以只是为了澄清何时需要在ADU上安装太阳能。任何新的建筑都必须安装太阳能,所以有例外,如果它是一个附加的ADU连接到主建筑,或者如果你正在改造一个车库,这就是两个例外。如果你在后院建造一个独立的单元,你必须在该单元上安装太阳能。显然,如果存在问题,那么太阳能要求被设置为不超过屋顶所能容纳的范围。
关于太阳能需要考虑的另一件事是,因为需要看看单元的大小,看看该单元的大小需要多少,而不是你知道的标准,你知道1500平方英尺的房子所需的太阳能通常小于你所使用的最小系统。典型的太阳能承包商会安装的系统比所需的更大,最终它的作用是帮助你更快地收回这些成本。
有人问就我们的网络而言,麦克斯韦的重点更多的是湾区或南加州。所以我们在圣地亚哥运营,洛杉矶整个圣地亚哥县,洛杉矶县和湾区。所以沿着硅谷和东部海湾也是如此。如果你在这些地点中的任何一个,我们当然有资源能够帮助你完成一个项目。
再次回到太阳能领域,谈论税收抵免,这样房主就可以利用这一点税收抵免已经延长了。专业建议,考虑一下你是否要安装太阳能,如果你需要为住宅安装太阳能,你可能需要考虑为主房屋安装太阳能,因为你无论如何,如果你的主房屋有一个较旧的屋顶,并且你需要更换该屋顶,作为安装太阳能的努力的一部分,那么无论如何,我们都会得到报价并完成这项工作。屋顶更换可以作为减税的一部分,这样是全包的,它不仅仅是太阳能本身的成本,还包括与太阳能项目相关的任何成本。
因此,如果你快要更换屋顶了,那么这可能是一个非常好的税收冲销机会。如果你必须升级仪表以安装太阳能,那么你可以探索一些几乎所有这些ADU都需要仪表升级的东西,因为如果你没有至少200安培的面板,那么你现在可能没有足够的安培数为整个额外的设备供电进行升级。这可能从几千美元到五六千美元不等,这可能是减税的一部分。所以再次有一些相当有说服力的理由尝试这样做,今年,因为这些税收抵免将到期。所以这一切都是为了尝试为你们找到尽可能多的小交易和折扣,以降低你的项目成本。好了,那么让我们再做一个问题, 让我们找到一个真正好的问题,Jared,如果你想为我们找到一个好问题, 那么如果你知道我们是否可以提供帮助,我们很乐意预订 现场评估并帮助你们完成 一个项目,这里 有一个包含在线大师的捆绑包特别链接。
除了该现场评估之外,如果你对此感兴趣,我们还将 添加指向该 现场评估的链接,
我们已经完成了其中800多项 评估,现在Jared会查看 所有,所以你真的 可以花
大约200美元得到真正专家级的建议,所以这是 一笔相当划算的交易,我实际上有
两个,一个对你来说很快,这是现场 直播的课程,或者是 它是 异步的,现在我们所有人都 知道,孩子们在家有一个 孩子,我想我们知道 这意味着什么,但是为什么不呢,呃,是 的,所以课程被录制下来,这样你 就可以在闲暇时观看它,所以我们已经 包括一堆PDF和视频 课程,还有幻灯片,因此您 可以
下载一些东西并在 自己的时间浏览它, 而且课程并不那么 耗时,如果你从头到尾坐下来,忙碌的人就无法 完成它 并且真正 通过它提供动力, 你可以在几个小时内完成它,所以它的 设计并没有那么令人难以承受, 以至于你只是 在信息中游泳是的,嗯, 最后我不会测试您, 所以你不需要担心这一点我 只测试我的内部团队, 所以这是一个好处, 是的,好吧,让我们看看, 实际上,这里有一个城市规划师, 一开始提出了一个 问题, Jared, 如果他是,我看不到, 因为 之前的一切我开始了解 各部门如何处理 预先批准的计划和 标题24 能源的代码周期更改,这是一个很好的问题,所以 它的工作方式是, 预先批准的计划 只在代码周期内有效,
一次代码周期每三年更改一次,
他们需要针对 新代码进行修订, 通常没有太多变化, 更大的变化是在 能源效率方面,所以, 但从结构上看,实际 计划本身以及需要做什么 进行更新 通常是更新代码 引用,但是申请人 必须再次经历该过程,这是 在其他司法管辖区内发生的 事情,他们在这些司法管辖区内 完成了不太成功的流程,
架构师不太成功 所涉及的人员不再
从事这些类型的项目,因此没有 人来更新它们 并为 更新的代码周期创建新计划,所以嗯,是 的,很好,很好,非常感谢你们 加入我们,我们 真的很感激 呃,我们会与您联系,如果你们 在项目上需要帮助,请随时与我们 联系,我们希望成为 你们的资源,所以 周二好好休息, 谢谢。
show less