2024年新附属住宅单元公寓法律解析

为了创造更多负担得起的住房选择，加州正在尝试允许房主将他们的附属住宅单元（ADU）转换为公寓。

购买单户住宅和公寓存在很大差异。购买单户住宅意味着您拥有房屋和土地，而购买公寓则意味着您拥有房产的一部分，但并非所有权。这些差异体现在法律文件中，定义了您拥有的权利，例如停车场的使用权和房屋内部的改造权利。

C联盟董事会副总裁Rafael Perez解释了将ADU转换为公寓的法律细节。他强调了以下几点：

• 产权和所有权： 每个公寓将拥有自己的地块编号，允许其独立融资、产权保险等。房主将需要创建一个业主协会（HOA）来管理公寓的规则和使用权。
• 停车位： 停车位的分配将由房主决定，并会影响公寓的市场价值。
• 贷款和抵押： 贷款机构需要同意将ADU转换为公寓，因为该房产将成为抵押品。房主可以选择出售房产或再融资来获得贷款机构的同意。
• 融资选择： 购买ADU公寓与购买传统公寓相似，可以使用传统融资、联邦住房管理局（FHA）抵押贷款或 Fannie Mae 和 Freddie Mac 抵押贷款。
• 财产税： 每个公寓将有自己的财产税，并受加州第13号提案保护。
• 公用事业和维护： 水表、车道维护等问题将由当地法令和业主协会的决定来决定。
• 法律咨询： 建议房主咨询律师以了解法律要求和成本。
• 租户保护： 将ADU转换为公寓不会改变租户保护权利，租户仍然受加利福尼亚州的租户法律保护。

Perez 认为，将ADU转换为公寓将创造更多的负担得起的住房选择，并为社区带来更多多样性。他鼓励人们咨询当地县评估员了解财产税和重新评估的影响。

总而言之，将ADU转换为公寓是一个复杂的过程，涉及法律、财务和社区因素。房主需要仔细考虑所有因素，并咨询专业人士以确保他们了解所有权利和义务。

这就是加州试图允许房主转换ADUs（附属住宅单元）进入公寓的原因，这会以更低的价格创造更多的拥有机会，并希望帮助更多的人拥有房屋而不是租房。

当您比较不同类型的住房时，需要考虑大量不同的变量。但从根本上讲，像这样的单户住宅和公寓就像我们刚才看到的那样，它们是完全不同类型的住房。您购买的是房屋以及该地段上的所有其他物品。当您购买公寓时，您将获得整个房产的一部分，而不是购买整个房产上面的所有内容。您都签署了一套非常具体的法律文件，这些文件定义了您到底拥有什么。您知道这个停车场属于谁，您可以进行修改，还是您只是暂时拥有墙内的东西。所有这些都很关键，细节决定成败。

这就是为什么我们要转到办公室，与C联盟董事会副总裁交谈，他为这座ADU公寓Bill提供帮助。他将向您解释一些事情，在您沿着这条路走得更远之前，我真的很想知道，如果您家附近有ADUs变成了公寓，这意味什么。我们正在和Rafael Perez交谈，他是C联盟董事会的副总裁。这真的是一个由专业的ADU人组成的重要的团体，一直致力于这项立法。所以伟大的人们说，嘿，这应该如此运作。拉帕尔，您介意打个招呼，并告诉我们一些关于您自己的信息吗？

我是Casita的副总裁Rafael Perez，联盟我们一直在与作者合作，以制定第1033号议会法案。我知道有很多问题，呃，但我们有答案，并且认为我们已经在法案中回答了很多问题。而且其中很多都会最终将在地方层面得到解答，但我们会为此提供支持。我们会为城市和州提供支持，并确保这创造机会。我们希望如果您出售您的ADU，它将立即实现单独来说。如果您所在的城市允许这样做，并且您想去这样做，那么产权如何运作，谁将拥有ADU所在的土地，您知道这是什么，这与很多相比如何。例如，是的，所以它将就像城市其他地方存在的公寓或联排别墅一样，那里有一个房主协会，房主协会将有规则，他们将有地图，他们将有围绕其他事物（例如停车场和储藏室）的地图。在许多情况下，它们还拥有社区空间。因此所有这些都将决定您拥有什么和共享什么。

每个公寓都有自己独特的地块编号，将允许它能够获得自己的融资、自己的产权保险和自己的一切。另一个单位将有自己的身份和包裹号码，并获得自己的。所以，谁拥有清晰地列出和记录的东西与县政府合作，这样就毫无疑问谁拥有什么。所以，要深入探讨这个问题，房主必须已经创建了一个小小的HOA，其中阐明了所有这些规则，并且该土地上的所有结构都将进行拥有自己的APN。如果他们像ADU一样，并且主要将拥有自己的APN，其他结构也将在规则中定义，例如谁可以使用车库或其他任何内容。使用车道是一个不错的选择，因为大约有一百万人问呃，街道通行规则是什么，停车规则是什么，共享车道规则是什么，并且冒着像公寓拉斐尔一样说的风险。

这些规则会是的，所以我认为部分原因将取决于城市想要成为多么宽松或灵活。一些城市可能只是说，嘿，您知道映射它，如果它是现有的Ing并且不需要有停车权，您可以卖掉。其他城市可能有不同规则。所以我的回答是，这取决于当地的法令，但我们只使用假设的情况，该城市没有额外的规则，他们只是说您可以做您想做的事情在地图上。他们绘制地图的方式将决定市场价值，所以如果其中一个单元没有停车权，它可能是一个5,000平方英尺的地块，有一条单车车道，以前在那里的车库已经改建为ADU呃，而且只有一个街边停车位。所以谁能得到这么好的停车位，要么是正在转动新单元B的ADU得到它，要么是原来的房屋得到它，这取决于创建地图的业主来确定，但该决定也会影响该单位的市场价值。

就像您知道的那样，我想您知道圣地亚哥市中心的高层公寓，有230个单位，有180个停车位，或者其他什么单位，嗯，其中一些单位没有停车位，而且它们更多出于这个原因，我认为，嗯，这将是同样的事情。您得到的越多，该单位的价值就越高，而您拥有的越少，它的价值就会越低。多负担得起，所以这实际上可能会创造一些负担得起的购买机会，而这些机会甚至可能不存在于我们现在看到的价格点中。因此需要权衡，其中很大一部分将在于负担能力。我再次认为这不会发生，创建一些不允许的东西。

如果该单元能够在没有停车的情况下建造，它已经能够在没有停车的情况下建造，这并没有改变，这只是允许占用它的人拥有它，好吧，而不是租它。是的，所以这仍然是一个非常好的答案，仍然基于ADU的现有规则，比如可以建造什么，建成后需要做什么，它只是改变我们之后所拥有的所有权选项，好吧，酷嗯。

然后，所以谈谈贷方和精益持有者，就像几乎每个人都康复一样，不是几乎每个人，而是很多人都有自己的抵押贷款。他们必须做什么才能开始考虑这些HOA CC&Rs。是的，抵押贷款是由产权和建筑物担保的，那里的所有东西都是贷方的抵押品，万一你违约，他们就会取消抵押品赎回权，所以你不能在没有贷方同意的情况下创造新的东西。因此，有几种方法，其中一种可能是，您有足够的资产，贷款人会放心地允许您继续前进，他们会继续依赖您，知道最有价值或最有价值直到付款为止，这将是贷方决定或服务商决定是否允许记录安全套应用程序，需要贷方在此之前同意。

嗯，所以这是第一种保障措施，如果贷款人不同意，则贷款人必须同意，要么您不将其转换为公寓，要么您必须找到一种方法来还清贷款。人们还清贷款的最常见方式是出售房产或再融资。是的，所以那就是另一种选择。我将获得一笔新贷款，一旦我出售该单位，我将可以记录该贷款，我还清该贷款，并获得新的较低抵押贷款，或者无抵押贷款。嗯，对，所以这是有抵押贷款的人的另一种选择。

嗯，你知道，我们州和我们国家的很大一部分人，我们的无抵押贷款，而这些人往往有灵活性和资源和资本来做很多这件事。所以我认为这将是，你知道另一个空间，你会看到很多这样的事情发生。

是的，然后呃，如果我是一名购房者，我想购买其中一套呃Adu或者可能是主要的，它已经被呃包裹映射到呃作为它自己的单独传达东西。我应该知道什么样的贷款选择这些仍然可用对我来说，所以如果您要购买被称为ADU的公寓，那么您知道您基本上在购买公寓，并且有传统融资，一到四个单元的公寓大楼可以免除更多的费用，那里有严格的公寓审批流程。您知道五套以上的公寓大楼需要经过正确的审批流程，他们需要审核会议记录，查看预算并仔细查看，一到四个单位的HOA基本上可以豁免，嗯，他们还有一个小流程，嗯，这样您就可以出去获得传统的抵押贷款了。

联邦住房管理局(FHA)抵押贷款将更加依赖于布局，嗯，所以如果它是一个完全独立的ADU，您可以在周围走动，它与现有房屋没有任何联系，嗯，你知道，那么它会更具有联邦住房管理局贷款的可行性，但即使它是附加的，传统融资也将基于嗯Fannie Mae和Freddie Mac已经制定了一到四套公寓的规则，我们从FHFA获悉，这些当前需要使用的公寓将有资格根据他们目前的规则。显然现在是时候与贷款人核实一下，以确保规则没有改变，但是呃，到目前为止，这就是我们所处的位置。

是的，这是其中之一，这不是针对您的具体情况的法律建议，这不是财务建议，但它是很好，很重要，就像你知道的那样，这很复杂，有联邦监管，有像Fannie Freddie这样的机构监管，有地区监管，有州监管，而且有很多不同的方式可以塑造这些，无论是在四岁以下单位或更少，即使是四个单位或更少，你仍然有他们的错层，一个在上面，或者有两栋共用一堵墙的房子，或者它们是两个独立的结构。

根据所有这些贷款规定，会有很大的不同，所以与熟悉它的专业人士一起工作，并在ADU学校完成继续教育学分，是的，但我认为令人兴奋的事情是，它还会创造出一堆不同的价格点，所以ADU是独立的，拥有自己的车道和院子将会更有价值，它们仍然比单户住宅更便宜，正如我们在其他存在这种情况的地区所看到的那样。 ：

样， 但还有附加的ADU（附属住宅单元）， 或者车库上方的ADU， 或者像那些会更便宜， 就像公寓比单户住宅更便宜一样， 你要知道， 在这个空间中出现的一个问题是， 但房子的价值不会下降。 是的，如果我的房子价值800,000美元， 如果我单独出售它， 它就不再值800,000美元， 因为已经分割了其中的一部分， 这会创造更多的负担能力，对， 我想最终，你要知道最重要的部分， 这个谜题的关键在于， 你并没有看到整个图片， 因为你的房子价值800美元， 现在它变成了公寓， 只值700美元， 你只是让它便宜了100,000美元， 但在另一个单元上，可能花费了200,000美元来建造， 你也许可以以400,000美元的价格出售它， 所以你可能在这里损失了100,000美元， 但你可能会在这里获得100,000美元， 所以从大范围来看， 这并不一定会让房产价值降低， 但独立地，这些单位会更便宜， 这确实是我们的希望， 这就是发生的事情， 你创建了这个更实惠的房屋所有权库存， 这是我们收到的一系列有关财产税和评估价值问题的一个很好地解决方案。 我的意思说， 每一位正在研究这项法律的评估师都会说， 哦，是的， 因为会有很不同类型的结构， 就像你所说的， 有很多不同的价格点， 但这怎么可能会引发重新评估呢？ 在某种程度上，与ADU建筑不同，

税收是如何处理的， 呃， 新的公寓业主是否缴纳自己的财产税， 这是如何运作的， 这是一个复杂的问题， 嗯， 在加利福尼亚州， 你知道你每个县的评估员都有他们遵循的州法律， 但他们对于如何在其县应用该法律也有不同的范围， 嗯， 我们有第13号提案的权利， 可以保护你的财产税基， 所以你知道， 我的答案是与你当地的县评估员看看它是如何处理的， 他们将能够进一步指导你完成这个过程， 但一般来说， 重新触发重新评估的事情是当你的所有权发生变化时， 所以当ADU被出售， 它将引发重新评估， 这很清晰， 这将为市县带来更多的税收收入， 嗯， 重新评估将涉及目前不太清晰的是， 现有地块会发生什么， 以及各县将如何处理这个问题， 因为数字发生了变化，但所有者是相同的， 所以这真的取决于县评估员将如何处理这个问题， 这很棒， 所以每个人都在观看去和你的县税务评估员谈谈， 然后回来在评论中告诉我们他们说了什么， 因为我们希望县税务评估员不会仅仅因为你正在映射它并为它提供自己的APN就重新评估主要信息， 同样的问题也存在于许多分割上， 所以请从地面返回真正的英特尔，了解这是如何执行的， 实际上我会确保rafhael和CID联盟看到它， 这是一个很好的反馈循环， 所以很酷，好吧， 然后税收正在进行中， 一旦你拥有一套公寓单位， 你就需要缴纳自己的财产税， 是的， 所以每个地块都有自己的财产税， 然后将受到第13号提案的保护， 嗯， 它将基于您的购买价格加上随着时间推移而产生的少量通货膨胀， 但是， 一旦它被记录， 就像任何其他带有包裹号码的公寓一样， 您将拥有每套公寓都自己的单独税， 现在我要说的是， 我要抛出大约17个问题， 因为你已经看到了所有这些问题， 就像嘿，这对财产线有何影响， 呃，抱歉，实际上，财产线单独的地块是它自己的事， 它如何影响地役权共享空间，如车道车库， 什么是互惠地役权， 独立的公用事业他们是否有独立的仪表， 共享维护， 灾难性事件， 噪音， 安静的邮政服务和新地址， 我把所有这些放在一起， 因为我怀疑拉斐尔将为所有人提供一个答案， 其中，拉斐尔是的，我认为有两个方面， 我们可以看看， 其中一个是您如何确定您的HOA规则ccnr地图， 您如何发展这个社区， 另一个是您当地的法令要求， 所以如果您当地的法令没有规定， 我们会讨论水表， 对吧， XYZ城市不需要单独的水表， 要么您必须找到一种方法来分表， 要么HOA必须这样吸收这将导致更高的HOA费用， 呃， 这是一个人会做出正确的商业决定， 如果你必须有更高的HOA费用以便HOA支付水费， 那么这也会影响负担能力， 因为现在， 该单元的最终买家将必须有资格获得更高的HOA付款来。抵消该水费， 这意味着转售价值减少，因此 业主安装单独的水表可能是一项商业决定，以承担费用， 因为他们可能在生产线的末端有更有价值的产品， 或者可能是城市只是说好，如果你 想制作一张安全套地图，你需要在 正确的位置放置单独的仪表，这样它就是它 要去的一个区域是 地方法令和商业决策的混合。嗯，所以对于初学者来说，然后 车道设施再次 它将是一个混合， 一切都将是地方 法令和商业决策的混合。 所以，如果你有一栋带有ADU（附属住宅单元）的单户住宅， 你想要出售ADU，以便 能够还清你的抵押贷款， 并拥有更多的财务自由，那么你会确定 一些正确的事情。如果业主 仍然住在那里，他们会想要确保 保留他们需要的一切，以便仍然以 他们习惯的方式充分享受他们的家， 所以可能需要 一些院子或全部院子里的东西，或者你知道 某种重新配置，比如添加栅栏和院子。嗯，你 知道，这将是一个家庭 决定，基于更重要的是对 财产的权利享受或 最大化它们的价值。重新出售， 这样当当地城市制定法令时，这也可能会发挥作用， 他们可能会规定 院子分割的样子，或者他们可能不 正确。所以这要么是 商业决策，要么是当地法令， 要么是两者的某种组合。我认为这将是大多数问题的 答案。

商业决策和当地法令的结合 将最终决定 您所在城市的情况，是的， 而且几乎总是有先例的， 而且相比之下，这是非常复杂的 对于ADUs，你可以通过ADU 许可流程进行牛仔式的开发，即使你这是你的 第一次开发，但喜欢有CC 和喜欢创建一个HOA（业主协会）并做一个 部分M，就像你将要 与一个非常 专业团队，这样做是有成本的， 你必须要 这样做，这不是一页纸， 这将是一个 过程，呃，你 知道要花 多少时间吗？做这些 事情至少需要钱，你 知道，我不知道 其他州的成本是多少，这些州 已经发生了这种情况，但我确实知道，对 大多数人来说，这不会是一 件DIY的事情。第一个原因是因为 这受戴维斯-斯特林法案的约束，该法案 非常复杂， 它决定了 公寓协会的要求，但 在该领域工作经验丰富的人 已经知道通用 模板或一种起点， 然后他们可以正确修改和适应， 所以我认为这有点像 当你知道人们什么时候 自己合法地做某事而不是 聘请律师是的，这会帮 你省钱，但最终的成本 最终，它 可能会花费更多，并且可能会产生 一些责任，并且会有更多的问题， 因此我们的建议是与律师交谈，我们 不是这里的专业人士，与我们能够的专业人士交谈 引导您了解 投资 成本和 要求，这是很 有道理的，因为 您正在放弃，您 通过出售后院的公寓而放弃了很多未来的权利，

房主可以再次出售它，他们 可能会在扑克游戏中输掉它， 他们喜欢任何东西，所以 你想为所有客观可执行的规则拥有一个真正坚实的 基础， 并且你需要一名律师 这样做谁能够关注 所有很酷的事情，嗯，我想 D是那里我最喜欢的问题，继续， 我在你的TikTok页面上看到的问题之一， 如果我卖掉ADU会发生什么 然后他们卖掉它，你知道答案是你 有了一个新的邻居，是的， 就像你无法控制你的 邻居如何处理他们的财产 一样，一旦你卖掉它，他们就可以按照 他们的意愿行事，嗯，你知道你 找个新 邻居是的，确实如此，就是这样，就是 那根棍子，就是那根 棍子，嗯，我认为是这样，在某种程度上， 承认某人很重要，在TikTok评论中有人也会问，嘿，是什么阻止了 开发商这样做作为一个ADU 将其作为ADU出租，然后 突然从租户手中将其出售，这 与正常的租户 保护权相同，这些单位没有额外的 保护，呃它遵守 它遵守规则是的，所以他们 必须遵守 适用于加利福尼亚州任何其他租户和任何其他 合法可出租空间的相同规则， 不会有 无过错驱逐法，而且会有 你知道的规则 必须遵守当地或州的规定， 必须 发出通知，但是有人可以将其与租户一起出售，你将拥有 一个新的房东 ，他基本上会 继承您现有的租赁权， 因此这是可能的，但是这并 不意味着该租户不受 其租约的保护，并且无论 写入什么内容，是的，嗯，在 相同程度上，我想如果你正在观看 此内容，特别是如果你是一个租户， 并且嗯，你会让人觉得，就像这样，您所在的CCNR正在遭受虐待，其方式是联合起来攻击您，或者违反公平住房法的精神。无论发生什么，您都会遵循我们建议的相同追索权。

住房类型是正确的。您找到一个住房倡导者，找到一个可以与您和您的住房提供者合作的人，喜欢让您找到一个好的解决方案。呃，这些不仅仅是房子，它们是像任何其他房子一样的房子。是的，但说到公平住房，我认为这是另一个令人兴奋的组成部分。

是的，您正在为许多几十年来没有新的住房所有权机会的社区创造新的住房所有权机会，对吧。无论建造什么，就是那里的情况。如果他们被困在ADU，这是一个出租，但现在您在社区中打开了新产品的大门，这些社区已经很长没有新的东西出售了。我认为这很令人兴奋，因为它让人们能够进入新社区，他们可能无法访问。

我认为您知道，因为社区具有更多多样性，而且您知道更公平的结果。我认为既然您得到了所有常见问题的答案，我们都会做得更好。我们对一位在德克萨斯州做过数千次这样的律师进行了采访，这很好地说明了这个过程如何大规模运作。所以检查一下，您会得到一个真正清晰的说明，可以回答很多问题。