ADU专家带您全方位了解AB 1033法案 直播纯干货回放！

该法案已由州长签署，允许屋主在自家后院扩建ADU，为社会提供更多可负担住宅。

加州政府还推出了2500万美元的ADU基金计划，为ADU建设提供补贴。根据AB1033法案，ADU被视为合法建筑形式，无主机投资人可以建造ADU并单独出售，遵循公寓的买卖规范。

ADU的买卖遵循以下条件：

• ADU需要单独申请水表、瓦斯和电表。
• 每个需要单独出售的ADU需要成立业主委员会（HOA）。
• HOA负责管理共享区域和维护房产以外的设施设备，例如车道、游泳池和屋顶。

ADU主要有三种形式：

• 完全独立的ADU：在后院新建的独立建筑，拥有独立的建筑主体和空间。
• 附加式ADU：与主屋连为一体，共享墙，但有单独的出入出入口和完整的居住空间。
• 改建式ADU：将车库或其他未使用的空间改建为ADU。

ADU的出售可以通过以下方式实现：

• 申请独立的水电煤表，将公用设施分离。
• 成立HOA，制定社区规范，规定每个物业的权利和义务。

AB1033法案将传统的公寓买卖规范扩展到单户住宅地块，具有很强的落地性。该法案为投资人和房地产经纪人提供了巨大的投资机会。

ADU具有四大优势：

• 提高成熟社区的容积率，提供更多住房供应。
• 降低租房成本，提供价格更优的房源。
• 为年轻人提供更好的立足基础。
• 保持共享的同时，保持相对独立和私密。

中来，从而更快地解决我们加州的住房危机，也为我们更多的投资人提供了更好的投资机会。

大家看到这是州政府的网站上，我做了一个截屏，这个他已经不再是一个议案，他是一个已经被州长纽森签署的法案，所以说呢，是完全可以去执行的正式法案。那么加州州长在签署了AB1033法案之后，屋主是可以在自家后院扩建他的房子，为社会提供更多的可负担住宅。同时，我们又在推动一个2500万美金的ADU基金计划，大家知道去年实际上我们就已经有一些ADU住宅的补贴计划。而且我们阿里建筑的一些ADU客户也拿到了最高4万块的政府补助，这是非常利好的一个方案和消息。

我们的法案非常冗长，我们把精髓提炼出来，我们从建设的程度上来为大家分析这个附属居住单元的定义，和我们之前所定义的是完全一致的，包括了车库的改建以及独立的ADU。它这里面还有一条叫做主未使用的部分区域，这里面就是说你甚至可以把其他区域再共享出来，然后作为一个单独出售的物业。根据AB1033将ADU视为合法的建筑形式，无主机投资人可以建造ADU且单独出售，所以他遵循的是公寓的买卖规范。所以说我们最近很多的朋友们打电话过来咨询这个ADU到底怎么卖？买卖它的法案是什么时候才可以制定出来的。其实他这个法案里面的精髓就是这不是一个新东西，比如说我们在高层公寓，它是怎么买卖的，我们未来的ADU就参照的是这样的一个买卖规范，它并不是一个新的东西需要我们严格的去做立法上面的一些处理，而是我们各个的郡政府以及市政府，只要遵循了我们现已成熟的公寓买卖的相关的规范，就可以去有效地执行我们ADU可以买卖的这样一个法案。

所以说呢，根据法规我们又提炼出了三条相关的买卖条件。首先第一个就是与新建公寓一样，ADU需要也可以单独申请他的水表、瓦斯以及电表，就是说它有了这些功能之后，它整个的使用上的功能就完全独立了。第二个呢，每个需要单独出售的ADU需要成立业主委员会，也就是HOA。这里面就是说如果你的ADU你不想单独出售，你可以没有这个条件，如果说你需要单独出售，那么在这个法案当中就要求要成立一个HOA，它是用来管理共享的和维护房产以外的这样一些区域，比如说我们的车道、游泳池以及构筑物的屋顶这些相关的物业的一些设施设备。这基本上就是我们通过阅读他的整个的法案的原文提炼出来的比较精髓的和主旨的意思。

所以说我们通过一些案例来给大家讲一下这个ADU它是可以怎么来卖。我们目前ADU呢，主要有三种形式。第一种是我们这种完全独立的ADU，它是在后院新建的一个独立的建筑物，它和主屋是有完全独立的建筑的主体，甚至它有一个独立的建筑空间。那么还有一种就是我们的附加式ADU，我们也称为attached ADU，这种ADU呢，它是和主屋连为一体的，然后它本身它是有一个共享的墙，但是实际上呢，它有单独的出入出入口，而且它有独立的完整的居住空间，比如说它的厨房卫生间都是完全独立的。那么在这种形式之下呢，刚才我也讲了，建立ADU，它同时既是附加式的这样一个ADU，同时呢，它又受到ADU最大面积的限制，它只能做到500平方英尺。所以说呢，这现在我们看到的基本上是ADU的最主流的这几种建筑形式。

他可以怎么来出售呢？这是我们在威斯卡维纳的这样一个案例，我们也通过和一些设计师对于这个法案的讨论和律师的，然后我们做了一个讨论。那么我们目前这个地方在这个物业，他是在微视草业上，他只有一个1000平方英尺的主屋，之前呢，它是一个三房一卫的格局。那通过我们的重新设计，我们把这个物业改成了一个具有两个独立ADU的物业，然后再加上一个主屋。这个是我们前面的主屋，而且我们对它的户型做了一个升级，变成了一个三房三卫的布局。我们把原来的后面的两个卧室都独立的给他加出了两个卫生间，然后在他的后半部分呢，我们给他做了一个attached ADU，这是一个两房一卫的500平方英尺的ADU。那么在它后面，原来这个地方是一个游泳池的区域，然后我们把游泳池拆除，做了一个回填，然后我们做了一个1200平方英尺的四房三卫的ADU。

然后如果是这样一个ADU，我们建成之后呢，它首先第一个就是说我们如果要单独出售的话，我们需要主屋以及ADU和ADU都需要申请独立的水电煤这些表，以此来完成他所有的utility的分离，而不是连在一起。第二个呢，就是说我们需要成立一个HOA来规定相关的这个他的权利和义务，比如说有几种形式，大概我们跟一些律师讨论过，像这样一个物业，如果要去写他的社区规范，HOA的一些规范，我们可以规定ABC三个房子的屋主，他们享有的是自己structure，就是在他的平面图以内的所有物业权，包括他的使用权。那在这个物业范围以外的，我们看到的这个绿地以及专尾，以及前院包括少量的后院，它统一归HOA来管理，也就是说他的这些driveway，包括他的前院以及后院，我们都是划分到一个共享区域当中去。

就像我们Downtown里面的一些公寓，它的一些下面的一些这个绿化的面积，以及它有一些屋顶花园呐，社区的一些barbecue的一些区域，在这些区域呢，统一的有HOA来进行管理，这里面就是参照的都是很成熟的这些HOA的相关的法律法规，然后以此来限定的每一个物业他的权利和义务，从而我们通过这样的一些法律文件就可以实现ADU的这种单独的销售。

所以说大家看到这个AB1033法案，它并不是一个完全的新的东西，它是一个非常成熟的，只是把它的适用范围从传统的我们说只针对townhouse的一些大型公寓，这些的一个适用范围，现在把它扩展到了我们以前的single-family这些地块，或者是R-2、R-3的我们这郊区的这种地块，就我们称之为低密度的这些地块。所以说呢，无论是从法律上还是可执行上，他都是具备很强很强的落地性，不再是像我们当时所看到的SB9这种法案，他看起来非常的好，但是实际上不太具备简易的实施性。所以说我们聪明的和有智慧的投资人，还包括我们的agent朋友们，应该是能够从中嗅到非常非常大的这样一个投资的机会和利好的消息。

所以说呢，今天还有很多的业主朋友们来，所以我们还是简单的把更多的关于ADU的知识在普及给大家，那么ADU呢，我们可以 ：

通常情况下，刚才我讲的有三种形式，有三种形式，然后我们的独立式以及附加式改建式，这些都是我们现在最主流的ADU的形式。那么ADU呢，它通过我们多年的这样一个实际的工作，和我们的客户，还有包括我们的地产经纪投资人来做一个交流，ADU呢，它具备四大优势。第一个呢，它对于它是可以在完全的这样一个成熟的社区里面提高容积率，提供更多的供给，这和ADU当时的政策是非常非常吻合的，就是我们就是要解决住房危机，提高供应。

降低租房成本，第二个呢，就是它能够提供，就是刚才我讲的质量更优，价格更好的房源。第三个呢，我们也可以很好的，针对年轻人，特别是刚刚毕业的这些年轻人提供更好的能够立足在加州的这样一个基础。然后第四个呢，就是ADU的建筑形式既可以保持共享，同时呢，它又可以保持相对的独立和私密，这种非常适合我们。