“附属住宅单元成本演示与BuildZig以及如何建造附属住宅单元”


Summary Outline

Build Zig公司为客户提供一站式开发服务支持,包括场地评估、规划批准、建筑批准、证、投标和管理。

公司由Laura和Carlos共同创立,拥有丰富的经验,尤其擅长小型项目,例如住宅扩建。

本次讲座主要围绕(附加住宅单元)的成本评估和建造时间展开,并分享了不同ADU类型及其成本、建造时间和净资产收益的比较,包括:

  • 集装箱改造ADU: 成本约为5万美元,建造时间约为4个月,净资产约为17万美元。
  • 车库改造ADU: 成本约为15万美元,建造时间约为6个月,净资产约为13.8万美元。
  • 地下室改造ADU: 成本与车库改造类似,但建造时间更长。
  • 预制ADU: 成本约为203美元/平方英尺,建造时间较快,净资产较高。
  • 现代预制ADU: 成本更高,但租金也更高,更具吸引力。
  • 现场建造ADU: 成本更高,建造时间更长,但净资产也更高。

讲座还介绍了如何计算ADU的估值和净资产,以及影响ADU成本的因素,例如场地条件、公用设施升级等。最后,Build Zig公司强调了进行现场评估的重要性,这可以帮助客户确定最适合他们的ADU类型,并避免潜在的挫折和延误。


Detailed Transcript

我的名字是Laura,我是Build Zig的首席执行官。

我的教育背景是一名律师,在进入私人诊所之前,我曾在一个城市担任土地使用律师。在那里,我是我们开发的总法律顾问,公司和首席执行官。在不同开发阶段的工作过程中,我的专长是帮助项目获得规划批准,并在项目遇到复杂的规划决策或建立部门决策时进行导航。作为我们卡洛斯和我公司之一,我们完成了自己的项目,这使我们与许多其他承包商或其他类型的设计供应商有所不同。因此,我们了解变更订单或个人层面的痛苦。因此,我们真正的重点是帮助消费者和人们在经历开发过程时,事情尽可能简单,尽可能消除不确定性,因为我们已经实现了自己的目标。我有自己的项目,其中不确定性导致我们必须弄清楚如何发挥创造力和导航不同的城市流程。

我将把它交给卡洛斯,谢谢Laura。所以,我的名字是卡洛斯·格洛泽尔,我是首席执行官和所有者之一,构建Zig开发服务。我们为消费者提供一站式开发服务支持,我们这样做已经有大约10年了。从评估场地到帮助获得规划批准、获得建筑批准、颁发建筑许可证、为业主投标,然后管理承包商,我们也是获得许可的总承包商。我们公司是从各个方面开始的。在过去10年左右的时间里,我在加利福尼亚州建造了大约50个项目,并且拥有丰富的经验,尤其是小型项目,包括住宅扩建。

是的,我在这里与您分享一些成本评估,你应该知道的成本假设,以及如果你想在你的房产上寻求ADU(附加住宅单元),那么从开始到结束需要多长时间。所以,我认为接下来的议程,我们将由卡洛斯进行一些成本介绍,各种费用选择。

嗨,所以我在这里整理了一份传单,我会非常感激人们在我介绍时留下来或熟悉底部的聊天按钮。如果您点击它,您会看到缩放群聊。如果您能发送评论,我可以从中学习和成长,您对我即将做的演示有何欣赏?您有什么问题,也许下次我可以在演示中或之后回答。我完成了演示,所以请给我您的反馈,我邀请每个人都这样做。

所以,我将分享一份文档,其中Zoom的伟大之处在于我们可以轻松地彼此共享信息。我首先要说的80%的用途有各种形状和尺寸以及不同的成本,除了预制件和易于安装之外,没有任何关于哪个更便宜或更贵的规则。它可能会更快、更容易,但关键是很容易通常安装。如果你的排版很困难,具有挑战性,倾斜,难以访问,那么成本就会上升。如果你想在山坡上建造,那么你就可能在地基上遇到困难。所以,如果易于访问,那么成本就会上升,那么全面开发价格下降。

是的,所以让我与你分享这份文件。如果你能在聊天中给我竖起大拇指,如果你能看到它看起来我看不到评论。

好吧,我必须回到这一点,但这是我整理的这份文件,目的是让人们了解广告使用选项。我将从顶部开始,遍历所有选项。因此,第一个选项是正在开发中的东西,实际上是我们公司正在开发的Build Zig,这是一个现代ADU的集装箱转换。我将在这里放大一点,但这只是一个示例。通常它们是40×20,40×8英尺,所以160平方英尺,20英尺长8英尺宽,成本约为每平方英尺三百美元。建造、购买、设计、购买、建造、安装大约五万美元,大致成本。我们仍在建造原型,每月租金为一千五百美元。您可以访问奥克兰咆哮,所以我们在奥克兰,这会根据您所在的位置而明显变化,并鼓励您自己进行研究。

如果我们进行现场评估,当我给您一些关于估值的信息时,这个估值是基于你能够收取多少租金减去费用,然后是一些合理的所谓上限,这就是估值。如果您每月获得一千五百美元的租金,那么确定大约二十万美元的估值,然后使用大约十七万美元的净资产,这就是价值高于成本的金额。

然后是原型完成后设计和安装的时间大约四个月,所以这是这种类型的预制件的优点之一。你会发现所有预制件的安装速度都相对较快,所以这大约是最便宜的,但在财务结果方面最有利,但显然该设计受到容器矩形的限制,因此可能不会吸引很多人。

好吧,然后你看看车库改造与1080,你的转换。所以这个场景有一个车库,市政府必须签字,因为国家是这么说的。因此,您可以在那里创建一个居住单元。因此,如果您有一个现有的…地基,并经过您的工程师的测试,并且工程师说,看起来非常棒,我们接受您的地基用于住宅用途,而不仅仅是用于停车。这在大多数情况下应该是这样,如果您有一块好的实心板,那么每平方英尺大约是300美元。我假设您的广告费是500美元每平方英尺,所以成本约为150,000美元。我预计,作为建筑的总成本,可能会有一些额外费用,例如城市影响费,可能会有一些高于此的公用事业费,但在大多数情况下,这是一个公平的数字。假设因为您知道奥克兰有500平方英尺,这将花费大约2000美元为了提高您的估值,您的净资产并不像集装箱那么高,而是净资产十三万八千美元,然后六个月进行安装,这就是获得批准并安装它,这是一个快速安装,因为您真的不必担心地基或墙壁,您只需放入所有成品以及电气机械和管道,然后进行车库改造。现在,我将更快地完成这些车库改造280,您无需现有的基础,现在您必须把您的结构引擎放到您的车库里或者您车库里的泥土基础上,然后您必须放入一个新的板,这样您会花费更多,并且会花费您更长的时间。所以,在这种情况下,它可能会花费400平方英尺,所以您不会得到那么多的净值,所以在这里它会减少您的净值,并且需要花费相同的时间,因为参观车库并不难,但实际上我可能应该添加一个时间线需要一两个星期,因为浇筑一块板可能需要一个月的时间来设计和安装它。

额外的地下室改造为具有现有基础的ADU,这与再次改造车库的成本大约相同,因为您有现有的基础,所以它是就您对车库的价值增加而言,非常相似,唯一的区别是需要更长的时间,通常您必须对地下室做比对车库做的更多的改进,在边缘周围做一些防水处理,这样可能需要更长的时间,在没有现有基础的情况下进行地下室改造,这与没有现有基础的车库相当,并且需要更长的时间,因为放了一块板将地基打入地下室比在车库中进行更棘手,因为您必须处理移动房屋,抬起房屋有时需要做一些基础改进工作。

所以现在我们用预制件进入现有建筑物的外部,所以一个新的独立式ADU,我们使用传统的预制件,价格便宜,估计每平方英尺203美元,但您知道您可以把它们做得很好,或者包括在这里,因为他们有独立的空间院子,您可以收取更多的费用,所以您的净资产上升,安装速度相当快。

所以总而言之,即使您的成本比您的集装箱成本高一点,您的净资产可能会高一点,因为您有一个单独的堆场,它更好一点,您可以按照您想要的方式配置它。

是的,然后我们用现代漂亮的预制模块分离Adu,所以前一个是传统的,这确实不是一个轨道,人们是现代的,但它建造更精确的设计更高端的功能会贵一点,所以建筑成本会上升,但您的租金也会上涨,但它更吸引眼球,所以如果您愿意,您可以选择它作为业主要真正欣赏您每天所看到的艺术品,您确实可以找到一些美丽的现代预制p80新闻,它们实际上会增强您院子的美感,并为您带来不错的回报。

然后我们让您独立的Adu开始-现场建造,这些项目不是预制件,您不会改造车库,您不会添加到地下室,您实际上是在现场建造的,它们往往会运行得更高一些,所以我有三百到四个一百五十美元范围内,这些成本的差异在于构建的难度,因此您可能会遇到一些很难构建的Adu用途,因为它们位于山坡上,或者很难在狭窄的死胡同上访问该网站。Sac没有地方可以停放您的建筑设备,没有地方可以存放您的材料,您的成本随着效率的提高而上升,所以这些可能需要十个月的时间来建造,需要更长的时间来建造钻头,这就是所谓的在您的院子里建造,然后您就会看到,只要它是一个简单的构建,就有良好的资产,如果它不是一个简单的构建,那么它确实会损害您的资产,所以您在资产方面仍然有积极的投资回报,但它会更难进入在那里,这会导致资产下降。我把它们都放在十个月时,因为放置它们所需的时间没有太大差异,但对于困难的建筑工地可能还需要另外一个月的时间,难以建造的场地需要几个月的时间,具体取决于Adu的规模以及建造的难度。因此,任何房主都可以根据自己的情况选择这些选项。可以帮助您评估其中哪一种最适合您的情况,网站取决于您看重什么、您想要什么、您想花多少时间以及您必须花多少钱。这是一个非常酷的文件,我认为很好,任何人都可以提出问题让我们看看。哦,这是一个安静的小组,我们将从提前邮寄的一些开始,如果可以的话,他们将讨论一系列主题,包括建筑和规划。

所以我认为我们的其中一位订户写信给两人,他问他在奥克兰,他说在他看来,这座城市希望他将ADU()建筑限制在1000平方英尺,但他认为现在加州可以建造1200平方英尺。他应该做什么,他应该和谁交谈。是的,所以当我们与这个人来回发送电子邮件时,我会感觉到这一点。

发生的其中之一是他刚刚继续申请该市的申请,并在推断什么地块大小取决于申请,但一些城市正在适应加利福尼亚州实施的新法律,目前尚不清楚该城市是否正在限制这一点,而不是简化某些类型的ADU使用,因为实际的法令尚未发布,所以我给那个人的第一条规定是与市政府沟通,了解他们的实际法令是什么,如果有法令的话,然后再确定是否存在某种非法行为发生的限制。

我的小插曲是,BuildZig会进行这些站点评估,在进行这些站点评估的过程中,我们会为您收集这些信息,并帮助您确定哪些内容在该司法管辖区是合法的,但自2020年1月1日起,移动司法管辖区已经不这样做了。在允许授权的方面没有很大的自由裁量权,但他们可能会为某些类型的使用创建某种简化的流程,但这就是确切的问题——ADU使用范围可以是800到1200平方英尺,它有16英尺高,所以我要说的是这样的存在一个特定的许可证问题,该人正在查找这不是为专业人士准备的。

我想在我们等待时我有一个要问你们的问题,伙计们,如果我们可以回到您的屏幕,我认为向人们解释一下您如何填写其中的Reddit部分可能会有所帮助,以帮助他们确定净资产是多少。所以当您这样做时看起来像这样估值一直在说明您如何获得估值数字,然后如何确定净资产,以及它的意义是什么。我可以,我会感谢它,这是一个很有价值的信息,让我们看看,你们都可以看到这个吗?简单打字是的,好的,我要和你们一起实时做这件事,这样我们就可以得到月收入,所以假设月收入是2000美元,这是您的租金总租金收入。

总租金收入好吧,然后您扣除费用,所以让我们说您的费用每月500美元,所以您把它作为负数,费用包括您的保险、水电费、您必须为院子做的任何维护、与广告相关的财产、您甚至自己去收集广告的费用。租金,所以也许步行到您的院子需要20美元,您想收取所有费用,然后您在这里得到您的净租金收入,几分钟后加上,所以就有您的净租金收入,然后您将其年化,所以这是时间12这就是所谓的年化净营业收入,即您还剩下多少钱可以用来做事,然后将其除以您的资本化率,这样您的资本化率就是您所在市场的资本化率。

弗雷斯诺的资本化率与旧金山的资本化率上限不同,旧金山的资本化率实际上是一个给您价值的乘数,您可以在谷歌上查看很多理论,但它实际上是您除以金额以获得旧金山估值的倍数或变量,它在某个地方百分之三半到百分之四半之间。

现在在奥克兰确实很有侵略性,在洛杉矶,可能是百分之四半到百分之六之间,弗雷斯诺可能是百分之五到六,百分之七。我会在这里向您展示差异,所以如果您采用这个数字,我将使用奥克兰,您将其除以0.05,然后您就得到了您的估价,这就是您对该房产的估价。

对于ADU来说,有百分之五的积极性,所以我会说是百分之七,只是有点保守,然后我们看到价值下降,所以关于上限利率的事情,它有一个巨大的波动,所以如果这是一个小波动下降大约40,000美元,所以它实际上是您自己社区的上限利率的函数,这不包括您的抵押付款上限利率假设您完全自己融资,但前几天这就是您确定价值的方式等待银行将以这种方式确定估值,这与偿债覆盖率不同,银行也会用偿债覆盖率来确定您是否有能力支付每月付款。如果您想要获得偿债能力,那么这背后有很多信息。您的银行每月存入2,000美元,每月只会向您收取1美元。$10,000 美元的贷款本金和利息,那么你的偿债覆盖率就是2,因为$2,000 除以 $1,000 应该是2。而有时我看到的另一个是人们在建造ADU(附属住宅单元)打算自己搬进去并出租该房产上的主要住宅,这给了你一种不同的数学计算方式。你会计算出主要住宅的租金收入,这是对的,是的,这就是你要处理的银行正在与银行讨论此事。我们正在与加州各地的多家银行建立关系,而无需ADU,我们的想法是让银行做好准备并做好推动这些工作向前发展的最大挑战之一是评估,因为银行为了承保它总是必须弄清楚如何评估成品,因为这是一个新计划,没有很多银行有太多经验,所以这就是事情陷入困境的地方,总是存在这个瓶颈。所以,我们正在与银行合作,我们正在努力帮助他们弄清楚如何评估没有太多经验的最终产品。因此,卡洛斯的估值首先是对于那些可能不会,如果有人不知道他们所在地区的上限利率,他们怎么会找到上限利率。

[音乐]

是的,你可以在任何浏览器上谷歌搜索“奥克兰上限利率估值”,这是你不想借更多的比这将是银行将使用该数字来计算他们将向您提供多少贷款的限制。我的意思是您将为投资房产提供总价值的百分之六十,所以如果价值$20,000美元,那么您将获得$12,000美元的贷款视为贷款价值的百分之六十的高端,因此对于人们来说,当他们经历这一过程时,其意义在于,这将成为决定其中一个因素的一个因素在确定他们要采用哪种结构时,例如在两种不同的预制模型中,他们可能已经喜欢预制件,他们的网站适合任何类型的交付模型,这样他们就知道他们可以做预制件,并且他们可以在自己的院子里建造一个独立的单元,但如果没有获得$200,000或$150,000的批准,他们可能不得不选择基于集装箱的顶部选项,而不是如果他们的估价获得批准接近$500,000,所以他们的LTV(贷款价值比率)可能会让他们买得起更高档的模型,这就是为什么进行这种租金计算并知道你的银行会提供给你的上限利率是很重要的,但最好对它们进行正确的审计。如果你看这里,百分之六十大约是$30,000美元,这意味着房主只需用自己的现金支付大约$18,000美元的成本,其余的将得到融资,而且在完成施工后显然会有大量的租金收入相对于银行贷款的金额。

即使是百分之五的$30,000美元银行贷款也远远低于$1,500美元,因此这种类型的产品很容易满足偿债覆盖率。我还有一个问题要问你,所以我们剥皮了,因为你有估值,你知道我可以看到你那里的其他数字吗?哦,我认为那是哦,我猜另外一件事是人,所以你是说,当你弄清楚你的净资产是什么时,你是否不包括抵押贷款付款,如果有人想知道他们是否能够支付利息,他们还需要弄清楚他们会怎样回到这张表,让我分享这个。

是的,所以你到这里,然后你会说,好吧,让我们暂时摆脱这个并不重要,所以这是我们的年化净营业收入,假设这是在你之后开支事实上每月做什么你的每月收入是这样假设你的抵押贷款付款是$1,000美元,那么你的净现金我们的净收入净收入净收入就是你总租金,啊是你的总租金收入你的净租金 – 你的抵押贷款付款。所以你每个月得到$500美元,这是我现在可以用来申请我的抵押贷款房屋,然后是我的优质葡萄酒的最后一笔钱。

是的,所以我想其他的东西或人们可以,因为你的财产税可能会有所调整,嗯或其他杂费,这样你就可以知道人们应该如何预期其他汽车,这可能不是每月的开支,开支应该包括按月按比例分配的财产税。谢谢你提到这一点,所以如果你每月有$12,000美元的财产税并划分到12月,你的月费为$1,000好吧,所以按比例分摊的财产税可以,这样就包含在费用中了。是的,你有公用事业会计成本,如果你雇用了一名会计师,你有任何营销,就像广告一样,你有你的维护缺少维护公用事业会计按比例分摊的财产税这些是主要的安全如果你想要一个安全摄像头或你的家庭安全系统但这些是主要的维护公用事业财产税然后是你的管理费,的,我想我很很高兴你带来了提高管理费,因为我认为这假设成本会有所不同,人们应该根据他们是否打算进行某种短期租赁与长期租赁进行这种计算。因此,广告成本会有所不同,管理时间成本以及。您必须在设备中投入的内容也会有所不同。是的,这是一个很好的练习。感谢您带领我们完成这个过程。好吧,我认为当您在这里的时候,我还有一个问题要问您,也许您能解释一下不同类型成本会影响您通过计算器计算的成本。但在一个单独的站点中,假设我选择了一个预制单元,我认为仍然存在一些可能与之相关的成本波动,这取决于我想要调查的事情。

但是对于那些我想要调查的事情,是的,有很多变量,我将触及其中的一些问题,只是为了举个例子。如果您有一个预制单元要带回家,并且您的车道有5英尺宽,而预制单元有15英尺宽,那么您将需要一台起重机,而用起重机将其搬入可能会花费您额外费用10,000美元。您可能会在院子中间铺设一条管道,可能是煤气管道,也可能是一些架空电线,这些电线在您的地块前面,有时甚至在后院中间。关闭这些管道并暂时移动它们,同时如果您必须拆除一棵树才能安置您的单元,那么您顺便来吊起您的单元是一项额外费用。那么如果您必须进行平整,那么这就是一项额外费用,因为您的财产中有很多轮廓,也许您有小山,我们有很多花园,您加高了床,您必须平整您所有的院子,这是额外的费用。所以有很多不同的小事情,即使我们买了这个单位,也可能会额外产生费用并对其实行分级并将其放在基础上。

我试图捕获我的成本中的大部分内容,例如起重机交付,但未捕获到其中的内容包括如果您已经超出了水表的容量,则添加额外的水表尺寸。如果它是5/8英寸水表,而您需要1英寸水表,那么您最终可能会支付大量费用来升级水表,这不在我的评估范围内,因为这些都是异常情况,因为这些情况不会全部发生经常。

好吧,让我们认为这可能是一个很好的继续,人们如何从样本表中移动,以及一些关于不同项目实际弄清他们是否有这些白色这些电线悬挂的成本的粗略想法在他们的房子前面或一条穿过他们后院的线,或者他们需要在他们已经拥有的基础上浇筑什么样的基础。

下一步是现场评估,现场评估包括审查。如果您有一个非常小的场地院子,如果您的房子前面有电源线,那么最好的选择可能是使用棍子建造。如果您有一个漂亮的大后院,但是很难进入,那么在您的后院进行棒式建造或标准建造可能是一个更好的选择,甚至是预制件,包括只建造墙壁,然后在后院组装它们。

另一方面,如果您有一个不错的大房子,院子里很方便,漂亮的平院预制房可能是您降低成本的一个非常好的选择。因此现场评估使我们能够查看所有这些,计算出您的公用设施的大小,看看我们是否认为需要升级。然后我们为您提供成本评估,了解许可证的费用是多少,获得城市许可证的公用事业的费用是多少,然后公用事业许可证费用是多少。

单位的实际建设成本是多少,然后我们会推荐一种与业主所寻求的一致的方法。通常我们收取四到五百美元,但我认为与如何八十您合作,为这四位限时贝斯手收取200美元。

劳拉是正确的,或者我有折扣,所以是250,但是是的,我想补充一点,即使在国家试图让人们更容易建造使用的情况下,这也确实很困难,而且就个人的需求和需要而言,一切都相当特殊。他们将在银行获得批准,他们可以租用该单位,然后他们实际上可以在现场建造它。我已经通过他们的广告方式与很多人交谈过,尝试自己导航的平台,在尝试这样做的过程中,他们浪费了时间,他们感到沮丧,最终他们发现了一些他们一开始没有预料到的小项目。

因此能够获得进行现场评估,您可以与以前经历过该过程并知道潜在的聚会场所的人一起工作,这确实很有帮助,可以为您节省很多挫败感,并让您更快地采取行动。非常好,伙计们,我刚刚得到了一个发短信说,我的一个工地正在收尾,警察赶到告诉他们快点收尾。阿拉米达县不会关闭建筑工地,留在原地,就是这样,谢谢大家的出席,我们会的我们将向所有注册的人发送网络研讨会的录音。

感谢您提出问题,也感谢您让我们帮助您的Adu项目,希望今天大家能有所收获,我们将向您发送一份该样本报告的副本,以便这是您拥有的资源。是的,我认为总是试图弄清您的下一步。步是什么, 因为每个项目都不同, 前进的唯一方法是将其分解为小步骤。把项目分解,拿走, 感谢劳拉和卡洛斯一如既往的专业知识,感谢大家的到来和观看,祝你们度过愉快的时光。

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