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它们非常适合即将退休的人,以及需要照料年迈父母的家庭。近年来,加州政府简化了ADU的建造规范和限制,使得建造ADU变得更加容易。
然而,建造ADU的成本仍然很高,因此获得资金至关重要。Benchmark抵押贷款公司的威尔·约翰逊是ADU融资和建筑方面的专家,他解释了为什么ADU是最佳的房地产投资,并列举了五个财务原因:
- 影响费减免: 2020年第二波法令取消了每个750平方英尺以下的ADU的影响费,超过600至750平方英尺的ADU则按比例收取影响费。在圣地亚哥,影响费的节省可能高达25,000至60,000美元。
- 公用事业成本降低: 新法令允许ADU利用主要住宅的现有公用事业服务,从而节省了引入全新公用事业服务的成本。这些节省可能高达10,000至50,000美元。
- 土地成本节省: 建造ADU不需要额外支付土地成本,因为土地成本已与主要住宅相关联。
- 建筑成本与市场价值: 尽管建筑成本在过去几年有所上涨,但ADU的市场价值也大幅增长。在圣地亚哥,ADU的建筑成本目前为每平方英尺325美元,而房地产的平均价格超过每平方英尺600美元。这意味着建造ADU可以创造巨大的股权收益和现金流。
- 财务激励措施: 加州住房金融局(CalHFA)和其他当地机构提供补助金,进一步降低了建造ADU的成本。
除了财务激励措施外,ADU还有其他优势:
- 提高房产价值: ADU可以增加房产的价值,并提高其出租潜力。
- 创造经济适用房: ADU可以帮助解决住房短缺问题,并提供更多经济适用房。
- 满足多代家庭需求: ADU可以为年迈父母或成年子女提供独立的生活空间。
最后,威尔·约翰逊建议,购房者在选择房产时,应该考虑其是否适合建造ADU。例如,应该考虑房产的布局、车库的位置以及是否有足够的空地。他认为,ADU是购房者和投资者创造经济适用房和增加收入的绝佳机会。
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所以,今天我想来和你谈谈ADUs(附加住宅单元),以及我为什么认为ADUs是你可以做的最好的投资之一。
show more我认为它们非常适合即将退休的人,它们非常适合有大孩子的人,可能需要的人,有一位年迈的父母搬来和他们一起住。他们有很多充分的理由,在过去的几年里,在加利福尼亚州,他们使建筑规范和限制变得更加容易。我认为每个人都需要了解这一点,并且你需要考虑你的情况。因此,人们提出的一个大问题是建造成本高昂,以及如何获得建造资金。所以,我和Benchmark抵押贷款公司的威尔·约翰逊一起来到这儿,他是ADU融资和建筑ADU方面的专家。我想请他来帮助我们更好地理解并向你解释,非常欢迎。
是的,谢谢你,非常感谢你邀请我。你知道,当2018年第一个条例出台时,我一直在关注ADU的发展,并且刚刚开始看到需求和利益。然后你知道我们在第一系列条例中遇到了一些问题,他们在2020年纠正了这些问题,他们推出了第二个版本。你知道ADU市场正在爆炸式增长,它实际上压倒了建筑部门,你知道毫无疑问,因为需求巨大而出现了很多延误。你知道这就是我们想要谈论的,就是我们如何在建造ADU时创造一些真正的经济激励措施。所以我今天很焦虑,想与你和你的观众分享这一点。
好吧,让我们来看一下你的幻灯片。乔,是的,所以我只是想确定为什么ADUs是最佳的房地产投资的五个财务原因。我在这方面花了很多时间,我的意思是手。我想你会看到明显的原因,为什么这如此有意义。令人兴奋的是,我们正在授权房主实际上可以利用这一点。所以我确定了几个领域影响费用、公用事业成本、土地成本、建筑成本与市场价值和财务激励措施。让我们逐一介绍一下。
好吧,对于那些不在建设中的影响费,我不希望你知道什么是影响费,但这些不是许可费,而是在以下情况下发放:你正在建造新的建筑,这些成本被分配给我们的许多公共服务,例如我们的车道和交通,其他区域,如停车场和图书馆等等。其中很多影响费用是在你开始提交计划时收取的。
2020年第二波的法令实际上取消了每个750平方英尺以下的ADU的影响费,然后任何超过600至750平方英尺的东西现在都是按比例的。我只是想澄清一下,这是我们具体讨论的加利福尼亚州。是的,这是加州独有的。你知道,我查了一下圣地亚哥的一些费率费用,我的意思是这些成本节省从25,000到60,000不等,而且可能更高。所以这是相当显著的成本节省,现在已经被免除了。
条例中出现的另一个特点是公用事业成本。你知道,当你试图在ADU建造新建筑时,在这些条例之前他们交易了ADU,就像你只是建造一个一样,这是一个大问题。全新房子是新建筑,所以你必须引入所有全新的公用事业服务,这对ADU来说确实成本过高。所以该法令的特点之一是全州范围的,当我说全州范围的法令时,这几乎胜过当地的法令。这确实设定了优先级,因此,如果你有能力利用主要住宅的现有公用事业服务,那么这确实可以在潜在节省成本方面发挥很大作用,并且你可以再次看到这些成本可以是可能会很高,节省的成本可能你很容易知道一万到五万。我的意思是任何时候我们必须立即闯入公众进入街道,你正在谈论一系列承包商。我的意思是成本真的在上升。所以这是能够利用现有公用事业的另一项重大节省。
是的,这是巨大的。我的意思是,如果你将这两件事加在一起,那么很容易就可以节省十万美元。所以我们只讨论土地成本。我的意思是,当你建造ADU时,它们基本上不是土地成本,土地成本已经与主要住宅相关联。所以你知道,当我们与承包商交谈并说好的时,请告诉我你的建筑成本。你知道土地成本不属于等式的部分,而且你知道这不是一个小变化,对吧。我的意思是你不必支付土地成本这一事实与任何开发商交谈。我的意思是这是重大变化。我的意思是这些都是非常非常大的经济激励。
我只是想指出,这确实说明了我的意思是,有些人有一个修剪得很好的后院,是的,然后还有我们其他人,它只是没有得到很好的利用。你知道这真的是一种资源未使用的公平工作,肯定你知道是的。这是一个令人兴奋的话题,所以我们来谈谈建筑成本与市场价值。在COVID之前,在圣地亚哥,你知道,我一直在处理ADU(附属住宅单元)的成本。你知道,街道价格是每平方英尺200美元。我和十几个不同的承包商谈过,200美元、200美元、200美元是他们给出的数字,所以这是预先覆盖的。显然,事情在周期中发生了变化,现在的新数字是2022年是每平方英尺325美元。所以这就是你的成本基础。
如果你转身说好吧,我们在2021年购买房地产支付了多少钱,2022年我的意思是平均价格超过600美元每平方英尺,所以想想我们在这里有什么机会。我们正在创造一个股权机会,这并不总是在评估过程中发挥作用,但它是真实的,就潜在股权收益而言,它是真实的。
第二件事是,当你也看看现金流时,我意味着现金流同样令人兴奋,因为你知道你自己将能够建造远低于市场价值的东西,你将获得股权收益,并且具有有吸引力的现金流,这是你对每个房地产都了解的东西。投资者应该关注杰夫,我的意思是房地产投资者,当他们出于现金流目的考虑购买房产时,他们正在寻找一定的投资回报,而在我所在的湾区的加州,获得这些回报真的很难。
当你能够在房产上添加ADU并增加来自它的收入时,典型的房地产投资者希望他们成为这样的人,这会改变图片中的整个财务公式,并使其变得更加可行和有吸引力。投资者或者只想从他们已经拥有的土地上赚点钱的人,绝对投资者会关注资本化率,这只会提高资本化率的潜力,但它是如此令人兴奋。
你知道,很多客户来找我,因为他们正在努力照顾家庭,父母要退休了,或者你知道他们对退休感到焦虑,我们如何利用这一点并创造有吸引力的收入流。你知道这个策略显然可以满足这两个机会。
最后,我只是想谈谈正在进行的财务激励措施,因此CalHFA提供补助金,还有其他当地机构也在提供补助金,所以请关注MarketPlace联系我,我很高兴与您分享任何类型的那里的激励计划通常不难找到。你当地是否有积极的激励计划是的,所以这些是我想你与您分享的经济激励措施。
你知道,如果你将所有这些汇总在一起,你就可以看到我的意思,我的意思是,如果你处于可以考虑到这样做的位置,这确实变得非常非常有吸引力。这可能是你目前可以做的最佳投资之一。我还想指出,如果你不这样做的话还没有拥有自己的房子,这可能是你想要为你的未来考虑的事情。
也许,你正在寻找你的第一个家,但我想考虑到地段布局是你正在寻找的房子是否更倾向于街道,是否更靠近后面,哪里有空的空间,如果你考虑在将来的某个时候在该房产上放置ADU,是否有合适的空间,正确的布局,诸如此类的事情。我一直在寻找当我看到列出的房屋时,我首先看到的事情之一是,你知道从顶部可以看到美丽的景色,我想好吧,尤其是可以从另一条街进入的角落房子,完美。
车库在哪里,你知道吗,在较旧的社区,你可以拥有独立的车库,将来可以进行转换,有很多选择,但我总是在我的脑海中看到这样的事情。即使我们之前讨论过的一顿饭,如果你有一个楼上楼下,你需要一楼单位与楼上分开,只要你有一楼的主人的浴室也很大帮助的,我的意思是我已经与很多客户合作过,你知道他们进入市场寻找多户型解决方案是的,既可以满足他们的多户型需求,也可以从投资的角度来看。
直到最近,这些需求仍然非常强烈,不幸的是,购房者感到沮丧,因为你知道投资者进来了现金,实际上只是抢购了很多投资房产,你知道你知道,我总是向他们指出,并说你知道我们可以创造什么,我们可以用ADU来创造它,发现很多,我的意思是它不会一夜之间就会发生,但你知道你我们可以创造这个机会。
我认为这实际上是购房者试图利用这些计划的更好选择,而且你不知道旧金山是什么样子迭戈,但在我所在的湾区,有些城市和社区根本没有像复式公寓这样的东西,所以它们非常罕见,几乎不存在,很少有其他一些地区有很多。但如果你想留在你已经呆了很多年的城市,你或许必须建造一些东西,如果这就是你想要的,是的,我的意思是,我也有趣的是,你知道有些文化真的习惯了在一起生活,我们可以为他们创造这些机会,这样他们就不会。与激进的投资者竞争,因为他们带着全部现金进来,他们可能会输给激进的投资者。肯定会提供,这也是我,所以我的祖父和我的祖父母一样,我的祖父在一大片土地上有一所小房子,并在上面盖了另一所房子。你知道,那是我妈妈长大的地方,后来,我阿姨住了他的一个孩子。
多年来,不同的人轮流住在我们在这土地上拥有的两栋不同的房子里,所以,我绝对已经习惯了。所以,也许这只是我的本性,因为我们总是会看房产,想想我们可以在上面建造多少栋房子,或者因为我的祖父有六个孩子,我妈妈总是会说,如果我们摆脱这两栋房子,也许我们可以为我们每个人建造六栋房子。哇,我们从来没有这样做过,那从来没有发生过,但那会是他们的梦想,就像你知道每个人都可以拥有一套房子,而且都在同一个地方,我不认为他们所有人都想住得那么近。
你知道,我认为我们处于一个以今天的市场价值来看,我们必须尽一切努力来创造经济适用房,通过我们对附属住宅单元的所有这些美妙的激励措施,我们可以实现这一目标。
非常感谢您提供此信息,我知道有人将获取此信息并运行此信息并使用它运行并打电话给您并获得贷款,我想听这件事,就像您这样做一样,这一切都对您有用,我希望您记录该过程并分享将来与我们在一起,就像您完成后一样。
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非常感谢,玛丽亚,我很感激。
不客气,谢谢。
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