30岁实现“半退休”：仅两年房地产投资后

她通过房地产投资，在短短两年内将投资组合价值增长至超过200万美元，并在30岁时半退休。Jesse最初受困于美发沙龙的繁重工作，并意识到仅依靠单一收入来源的风险。在了解FIRE运动后，她被房地产快速增值和替代收入的潜力所吸引。

Jesse最初的投资组合资金来自个人储蓄和部分指数基金。她的第一笔交易是一处位于新英格兰地区的双拼别墅，通过与挂牌经纪人建立良好关系，并提供有说服力的报价，她成功以低于市场价的价格购买了该房产。这处房产不仅拥有高比例的股权，而且产生良好的现金流。

在最初的9个月里，Jesse购买了三处房产，全部位于成本较高的地区，并利用桥接贷款产品支付了10%的首付。然而，她意识到在高成本地区独自投资会耗尽首付资金，因此开始寻找合作伙伴。

Jesse的第四笔交易是一处位于芝加哥的三单元住宅，她与一位外部投资者合作。在寻找合作伙伴的过程中，她克服了心理障碍，认识到团队合作在房地产投资中的重要性。

目前，Jesse拥有三处房产，总共17个单元，其中两处为个人所有，一处与合伙人共同拥有。她的投资组合产生稳定的现金流，并让她能够减少在美发沙龙的工作时间。

Jesse的房地产退出策略是通过投资组合的现金流替代她的主动收入，并最终实现完全退休。她计划在未来两年内拥有40个单元，并专注于价值投资和多户住宅。

Jesse给其他房地产投资者的最大建议是：只从那些正在做你想做的事情的人那里接受建议，并找到那些过着你想要的生活的人作为导师。她强调，要谨慎地从那些以你不太欣赏的方式出现在房地产领域的人那里接受建议。

Jesse的成功故事表明，通过合理的计划、努力和合适的策略，在房地产市场中实现财务自由是可行的。

在短短两年内，Jesse的房地产投资组合价值增长到了超过200万美元，并且在30岁时实际上已经半退休了。我迫不及待地想让大家听到更多关于她的投资组合，因为在仅仅两年的时间里，Jesse运用了多种不同的房地产投资策略，对于每一个收听这个视频的人来说，都会有一个关键的收获。欢迎回到《我是如何开始的》的另一集，我是Noah Bacon，今天与我一起的是Jesse Dylan。Jesse，非常感谢你今天加入我们。

是的，我很高兴来到这里，感谢你的邀请。你知道，就像视频的介绍中所说的，我在30岁时就半退休了，所以你为什么这么早就想要退休，以及为什么房地产是你的途径，让你这么早就实现了财务自由？

对我来说，早期退休是想要有一个后备计划。我不想依赖于做体力劳动和打卡上班，因为我在2017年开始经营的美发沙龙，我工作非常努力，工作时间超过了全职，并且我开始出现过度使用的伤害。当我在疫情期间突然需要休息几个月，以及因为这些过度使用的伤害突然需要休息几周时，我意识到，只有这一个依赖于我出现在沙龙的收入来源，真的不是很安全。这最终激励我开始在2020年和2021年更多地了解FIRE运动。

所以你知道你说过，可能是你的工作让你有点精疲力尽，你在沙龙工作，那么是什么让你当时对房地产感到兴奋，一旦你发现了FIRE运动？

我绝对是精疲力尽了，所以这已经是几年来非常努力地经营沙龙，我很感激它从第一天开始就非常成功，但你知道，我在个人生活方面做出了很多牺牲，甚至是我的身体健康，你的社交生活，你的家庭生活。我只是意识到，必须有另一种方式来拉回来。实际上是一个Facebook的点击诱饵文章让我对FIRE运动产生了兴趣。有一篇文章是关于一个26岁就退休的女孩，我点击了它，阅读了它，并了解了FIRE运动，以及积极投资于指数基金，而沙龙赚的钱比我真正需要的要多。Live on, so I was able to aggressively invest 70% of my income. What got me excited about real estate was I realized that even with a 70% investment rate, it was still going to take me 11 years of doing what I was doing to become work optional. And I knew I couldn't keep that pace up. But one podcast sort of led to the next, and there was someone being interviewed who was a real estate investor. He went on to explain how with real estate, you could start to replace your income in more like two and a half years, and that's just not unheard of in the real estate world. Ultimately, that podcast led me to BiggerPockets, where I found the Rookie podcast and all these books and all these workshops and boot camps and everything. And I spent a couple of months just really being a die-hard student of real estate, mostly through BiggerPockets. This was fall 2021, and it was that Thanksgiving that I finally started offering on properties.

So to answer the question, ultimately, I got excited about real estate because I could achieve that work optional status so much faster than if I just left it to the stock market. That's amazing to hear you, you know, got your education from the finance standpoint, and then you're like, “I need to find other resources to really get me to where I want to go.” And it sounds like you found probably BiggerPockets, obviously, like you said, but a lot of different podcasts, a lot of different educators from the real estate space. And now you're getting excited here at the end of 2021. It seems like a golden opportunity, a golden time to really buy real estate. So let's talk about that first deal.

How much money did you have saved up, and what were you looking for, and what did you eventually close on? I think at that time, I had a little over $100,000 in my bank accounts, and that included like a money market account. I was prepared to pull some money out of index funds to buy that first property. So I think I had maybe $125 to work with, but that included my personal reserves. Like that was everything at that time. So that first property, I found it listed for $410, and it was a two-family about 20 minutes away from me. But it had been listed for about 45 days, which was really unusual in this area at that time.

I think what happened was it fell out of contract, and then maybe people were a little afraid of it because it had been listed for so long. But it was kind of a unique property, and I approached…直接联系了挂牌经纪人，我真的与她建立了良好的关系。我非常认真地计算我的数字，就像经历每一个最坏的情况，并在所有事情上都精确到分。我发送了一封长篇电子邮件，解释为什么我能做的最好的出价是350美元，我们最终同意357美元，然后房产评估为420美元，所以我非常高兴我获得了如此多的股权。我真的认为这是因为我能够与挂牌经纪人建立良好的关系，并真正解释为什么这是唯一合理的价格，就像从买方的角度来看，而不冒犯卖方。我能够只支付10%的首付，因为我使用了某种桥接贷款产品，所以我认为在首付、结算费用以及任何其他交易费用之间，我可能带来了大约50,000美元的交易，然后在一个单独的账户中另外有10,000美元的储备金。而你显然拥有你通过你非常积极的储蓄百分比建立起来的惊人的财务跑道，大约是70%。所以听起来这是一个在一开始就非常惊人的股权游戏，你的评估结果肯定比你预期的要高得多，你的谈判但你能告诉我自从你开始就拥有如此多的股权，它是否也有很好的现金流，还是它严格来说只是一个股权游戏吗？它也确实有良好的现金流，是的，这就是为什么我不得不降低价格的原因。所以我认为今天它的价值大约是525美元，房产每月产生大约1000美元的现金流，这是在所有储备之后。这真是令人惊叹，这仅仅表明我们今天在2024年，但在短短三年内，你就有了一个绝对的本垒打，不仅是股权，而且是你想要接近你不可避免的退休目标的收入。你知道，你是如何继续扩大你的投资组合的，因为我知道一开始并不是所有的彩虹和阳光，对吧，听起来对你来说就是这样，你是如何保持你的投资组合的势头的？它绝对没有全部是彩虹和阳光，只是为了澄清，我觉得房地产投资有时让我感到绝对疯狂，我认为没有人足够谈论这一点，流下了眼泪，当然在整个过程中，但即使在最紧张的时刻或我…感觉就像我所做的一切都没有效果。我依然知道这是一个长期计划。就像在房地产投资中，当你能迅速看到劳动成果时，很容易坚持下去。但是，在最初的9个月里，我购买了三处房产，全部位于新英格兰地区，你知道的，成本较高的地区。我在这全部三处房产上都只支付了10%或更少的首付，包括第一处房产。但是当你独自在高成本地区投资时，很容易就会耗尽首付款。所以，这正是我意识到我需要开始用不同方式思考，也许需要合作的时候。

我的下一次购买实际上规模更大。这是远程购买，是芝加哥的一个三单元住宅。那时我开始寻找合作伙伴。你能否谈谈你的策略是如何改变的？在你的投资组合中，是在你拥有三处100%所有权的房产之后吗？现在，我要开始寻找与外部投资者合作的机会。你能谈谈这种转变对你来说是怎样的吗？

直到第三处房产，我才进行房屋出租。实际上，在第二次购买时，我用度假屋贷款支付了10%的首付，并且我还将其用作短期出租。第三处房产是房屋出租，也是我最喜欢的一笔交易之一。但是，我最初对转向合作伙伴关系有些抵触。你知道，我有时间也有知识继续前进，但我的资金已经不足以让我独自继续了。所以我知道，我必须找到一个有资金但可能没有时间、知识或经验独自进行投资的人，或者对独自投资没有兴趣的人，这非常重要。而且，确实花了一点时间来真正找到一个我认为我们的目标一致、感觉正确的人。我们都认为这是一个双赢的局面。

从我们开始讨论可能的合作到我们购买房产，大概用了9个月的时间。我们在2023年夏天完成了交易。但我确实对合作伙伴关系有些抵触。我独自建立了沙龙，所以我确实设想自己独自进行房地产投资。但我现在可以看到，每个投资者都到了一个点，必须将其变成团队运动，你必须克服一些心理上的障碍。我认为这很值得，因为这样你就可以更快、更大规模地继续前进。

我听到了一点金子般的建议，你知道我们很多投资者…

大家好，今天我们来谈谈房屋改造（house hacking）这个话题。房屋改造是我最喜欢的投资方式之一，甚至可以说是我最喜欢的一次投资经历。你可能会问，为什么房屋改造会是我的最爱？这主要是因为作为房东，我能够亲自参与到房产的改造中，按照自己的品味去打造它。

房屋改造的魅力在于，你可以在纸上清晰地计算出，通过这种方式，你的个人生活成本能降低多少。举个例子，我现在住的是一个双拼别墅，一边有长期租客，另一边我将客房短期出租给旅行护士。与我之前住在仅一英里外的两居室公寓相比，虽然那里的社区环境没有我现在住的地方好，但我的生活成本大约是每月1800美元，包括租金和水电费。而我现在这栋房子的按揭每月略高于4000美元，但算上所有的租金收入，甚至我需要支付的整栋建筑的水电费，我的个人生活成本实际上每月只有大约700美元。这样，我就能以不到一半的价格，住在一个翻新过的更大更好的房子里，还有一个大院子。

当然，房屋改造也有其挑战。我想谈谈一些不太好的经历。在我的投资组合中，有一些房产并没有达到我的预期。其中一个房产，我买了之后，它的业绩并没有我预期的那么好。我从中学到了很多关于度假租赁的宝贵经验，但这个房产最终只是一个收支平衡的交易，我有很多资产被困在其中。但事实上，这些经历对我来说都是非常宝贵的教训。最终出售了它，通过融资，这本身就让它变成了一笔相当不错的交易。有时候你不知道自己不知道的东西，而这可能是一件好事。你内心可能会有一种感觉，就是对这件事没有那种温暖和舒适的感觉，我可能需要考虑放弃。所以让我们稍微退后一步，因为你知道，很多投资者他们谈论的是数量而不是质量，你的投资组合听起来就像是拥有很多表现极佳的房产。你能告诉我你拥有多少房产，以及你今天的现金流看起来如何吗？所以现在，我拥有三处房产，其中两处是我独自拥有的，还有一处是我和一个资本合伙人50/50共有的，所以总的来说是17个单位。我的净所有权比例大约是10个单位和1个12个单位。我确实觉得单位数很俗气，但我知道人们想听听这个。对于房屋黑客来说，很难说现金流是多少，因为我更多地是用我每月能节省大约1000美元来衡量。你知道，那个双拼别墅，第一处房产的现金流大约是每月11000美元，而那个我和合伙人远程拥有的13个单位，我们仍在价值增值的过程中，所以这是一个巨大的价值增值游戏，但一旦它被优化，它应该每月总共产生大约6500美元的现金流，我们两个人平分。让我们回到视频的开始，你的背景是在消防运动中，你的房地产退出策略是什么，你的退休年龄看起来如何？现在我们在2024年，你在过去三年中房地产投资组合的增长非常巨大。我理想的退休年龄是昨天，但我觉得说我想退休很傻，因为现在的生活看起来非常棒，所以我只在沙龙工作2天一周，我的沙龙和房地产业务的后台工作真的没什么疯狂的。我还有一个很棒的助手，他帮我非常高效地管理这两个业务，所以现在没有什么是我需要退休的。但我希望在2年内达到一个地步，我不需要在沙龙里亲自工作。在财务上，我可能会继续至少每月2天，无论如何，只是为了保持相关性。但这就是计划，所以这真的只是继续以一种稳定而明智的方式购买，而不是以一种非常激进的方式，这样我就可以取代我的主动收入。沙龙 通过房地产获得更多的所谓“被动收入”，再次，我希望在大约两年内实现这一目标，这真是太棒了。我喜欢你所说的所谓“被动收入”，因为我认为很多投资者，像我一样，当我们开始投资时，我们认为它是如此被动。我拥有两处房产，那可能是我在房地产领域最活跃的时候了。

当你展望未来时，你是在寻找更多接近被动的选择，你可能会成为一个有限合伙人，参与到一个联合投资或房地产投资信托中，还是你会继续寻找构建你的投资组合的机会，比如一些可以真正给你带来高现金流的小资产，以及拥有50%或更多的所有权？我的最终目标，你知道，在未来两年左右，将是拥有40个单位的房产。所以，随着我正在努力的下一次购买，我认为我将接近实现目标，可能稍微少一点，但拥有30或40个单位的房产将使我达到现金流目标，这真的是我的计划。我不再对像度假租赁这样的性感投资策略感兴趣，我喜欢经过验证的价值投资和多户住宅。我认为一旦我达到那个点，我从房地产中赚到了我想要的收入，我不确定我是那种会一直向前推进并设定新目标的人。我认为很有可能，我会对拥有30或40个单位的房产感到非常满意，并就此止步。我的目标真的是拥有时间和空间，以及精神空间，以便能够花更多的时间做志愿服务、旅行和陪伴家人。

听起来很棒，听起来你从一开始就有这个路线图，我问每个节目嘉宾的一个问题是，你会给今天处于你这个位置的人什么最大的建议？我之所以问这个问题，是因为大约3年前，当你开始从财务独立、提前退休运动中找到一些想法，偶然发现了BiggerPockets和其他播客时，你正处于这些鞋子中。你能告诉我一些你希望在开始时就拥有的建议吗？或者我希望有人告诉我那个。嗯，我认为任何人开始…停车在任何 创业之旅上 我记得当我开始经营沙龙时也有这种感觉 但在房地产领域，我感觉有更多的怀疑者 所以我的建议是，只从那些正在做 你想做的事情的人那里接受建议 这不仅仅是说不要从 不成功的房地产投资者那里接受建议 还要谨慎地从那些以你不太欣赏的方式 出现在房地产领域的人那里接受建议 例如，一个拥有5000万套单元 和大约10万个度假租赁的人 也许我不会从那个人那里接受建议 因为那太棒了，但那不是我想做的 所以我鼓励你真正地寻找那些 过着你绝对会喜欢的生活 并且正在构建你梦想中的投资组合的人 并向他们寻求建议，这真是极好的建议 杰西，我真的很感谢你今天抽出时间 我非常高兴能了解到你这么多 以及你在过去的3年里所做的一切 谢谢，我总是乐于分享 如果你想更多地了解杰西，你可以在下面的节目笔记中找到那些信息 你甚至可能认出她，因为她一直在为我们制作内容 在Bigger Pockets新手频道上 她将向你展示如何开始使用多种不同的策略 就像她所做的那样 我的名字是诺亚·贝肯 如果你想与我联系，你可以在Bigger Pockets平台上找到我 你甚至可以在今年墨西哥见到我 我们将在墨西哥坎昆举办BP大会 从10月6日到8日 如果你想了解详情，你可以访问biggerpockets.com/events 如果你喜欢这个视频，请给它点赞 并订阅Bigger Pockets新手频道 因为我们将分享许多关于投资者如何开始的故事 就像杰西的那样 非常感谢你，祝你有美好的一天 [音乐] [音乐]