2021年硅谷房地产市场开局大牛市


Summary Outline

2021年湾区房地产市场开年即迎来大牛市,买家热情高涨,库存却十分有限,热门地区竞争激烈。

市场概况:

  • 疫情压抑的买家需求爆发,库存不足,市场呈现卖方市场。
  • 科技股大幅回撤,但湾区本地买家资金雄厚,购买力依然强劲。
  • 持续上涨,湾区热门县的中位价已超过2018年的水平。
  • 销售量大幅增加,库存仅有1-2个月,房屋平均9-13天即可售出。
  • 收入水平与房价差距悬殊,湾区房价远超美国平均水平。

市场分析:

  • 低利率环境持续,但10年国债利率上升,未来利率或将稳中向上。
  • 房价上涨主要受供需关系失衡影响,买家资金充足,卖家供应不足。
  • 尽管加州人口净流出,但湾区热门地区购买力并未下降。
  • 历史数据显示,湾区房价周期性上涨,但目前尚未达到2009年次贷危机时的峰值。

案例分析:

  • 帕洛阿尔托地区房价持续走高,成交价格屡创新高。
  • 东湾地区竞争激烈,和三谷地区成交价格均高于开价。
  • 危房和需要重建的房屋也受到买家追捧,现金offer数量众多。

市场展望:

  • 热门地区房价预计将继续上涨2-3个月。
  • 想要在激烈竞争中胜出,买家需要有足够的耐心和魄力,并与经纪人紧密合作。
  • 房市场也受到疫情影响,但热门地区法拍的可能性不大。
  • 长期利率上升,建议考虑转为30年固定利率,降低利息成本。

建议:

  • 自住房买家应尽早入手,避免错过涨价时机。
  • 投资房卖家可考虑高位出售,获取利润。
  • 投资房买家需谨慎,目前市场风险较高。
  • 购买新房也是不错的选择,竞争相对较小。

总结:

2021年湾区房地产市场开年强势,房价持续上涨,库存短缺,竞争激烈。对于买家来说,需要做好充分准备,与经纪人紧密合作,才能在市场中取得优势。对于卖家来说,这是一个难得的获利时机。


Detailed Transcript

2021年湾区房地产迎来开年大牛市

被疫情压抑的买家喷薄而出,虽然库存有所改善,但热门地区疯抢依然形势严峻。

股市屡创新高,而最近的科技股大幅回撤,注水的泡泡是否岌岌可危?上周股债双杀,十年国债利率狂飙,低息的环境还能维持多久?飙升的房价到底有多疯狂?豪横的湾区本土买家都来自于何方?买自住房的你工资和股票的涨幅是否赶得上房价?听说很多湾区的人口都走了,他们去哪儿了?为什么离开了这么多人,房子还是这么贵?最后跟大家来聊一聊最近几个成交的案例和市场火热的全程高能数据流,内容精彩请大家一定看到最后。

大家好,我是硅谷地产专家Cindy Wang,视频开始前,麻烦各位看官请先点击小铃铛关注我的频道。您的鼓励,我的动力。自打做频道以来,收到很多小伙伴的鼓励,最近实在是忙到飞起,拖延了工作更新的频率,实在抱歉。之前的文案和数据有些过时,所以推导重新来过。希望今天能用最新的数据和图表给大家呈现最真实的湾区房地产动态。

家里蹲14个月,每个人都不好受。进入了2021年,我们终于迎来了疫苗方面的利好消息。如果说2020年的主题是戴口罩,那么2021年的主题就是打疫苗。随着辉瑞、Moderna、强生三款疫苗陆续上市,将美国的抗疫工作带向了好转的拐点。这个世界上最强大的国家终于在被病毒蹂躏一年以后,美国人民看到了些许曙光,确诊人数、死亡人数、住院人数都明显呈下降趋势。截至3月7号,全美已有将近9000万人接种了疫苗,占人口比例的9%。目前,加州的疫苗接种还在有序进行当中,符合接种条件的人已经排到了完全阶段,除了65岁以上老人和医护人员,2月底刚刚开放了教师、食品、农业、紧急服务行业人员的接种资格。这一人群数量庞大,将近1200万人,全部完成将需要一到两个月的时间。

再来看一看这屡创新高的股市,纳斯达克指数上周连续阴跌三天,周五收盘终于逆转翻盘,但这次大幅回调也让不少散户血流不止,尤其是以ARK基金为首的科创股损失惨重。纳斯达克从最高点回撤将近12%,抹去了2021年开年三个月的涨幅。本周开盘,周二纳指实现报复性反弹,盘中涨超4%,堪称历史记录,这又让不少散户蒙了圈。上周不太平的还有债券市场,10年国债利率狂飙,一度达到了1.56%,要知道去年8月10年国债利率触底也只有0.57%,长期利率的飙升带来的结果就是成长股估值下降,所以2021年3月这次的回调主要在纳指和标普,道指反而撑住了。另一个方面的影响就是住房利率比过去略有增长,身边之前有拖延症,一直没做refinance的朋友都开始慌乱起来,各种找新币咨询重贷的事宜,其实也不必过于紧张,短期来看利率还是有回调的可能性,但长期来说,10年国债基本已经触底反弹,利率整体趋势还是会稳中向上,所以遇到好的利率,还是建议朋友们锁定30年一劳永逸了。

再来看一看飙升的房价。其实回望20年硅谷房地产市场的增值,除了08年次贷危机带来的接近腰斩的崩盘,近10年来的每一次回调基本都是牛回头,每次回调还不到10%,如果你真的实现09年抄底,那么到了今年,房子的涨幅至少是3倍以上,换句话说,这十年任何时候入场都是高点,任何时候回头来看都是赚。坚挺的房价背后支撑的自然是资金雄厚的买家。回望这疫情的这一年,科技股的表现那是相当的亮眼,即使去年3月份熔断四次之后,以Apple为首的科技股实现超微型反弹,表现亮眼,吊打标普,更不用说特斯拉这类疯牛股了。纵观湾区房产30年的中位价变化和各个历史事件的发生,湾区各个热门县的中位价走势基本都是相同的,短暂回调之后持续上扬态势。2018年春季的抢房热潮大家还记忆犹新吧?很多小伙伴会问到Cindy,2020年是否已经达到了2018年的高位,咱们就用数据说话,根据加州经纪人协会的统计,湾区几大热门县的房屋中位价已经超过了2018年将近10%。其中半岛的马特奥县中位价突破2018年纪录,来到历史最高1703000美元。旧金山县中位价突破2018年133.5万美元,来到了历史最高中位价138万美元,东湾和三谷地区中位价已经突破了百万美元大关,来到了104万美元,名列前茅的湾区最贵房子。

地区排名变化不大,但房子的中位价和单位平方英尺价格都比2018年实现了至少5%~10%的涨幅。真是再次感叹湾区人民真的是太有购买力了。截止今年1月份,根据加州房地产经纪人协会的统计,各县房屋销售总量较上年呈现全面喷发的态势。以往来说,1月份还都是买家观望的阶段,而2021年开年就迎来了井喷式的大爆发,阿拉米达县房屋销售较上年有了53.6%的增加,库存仅有1.3个月,旧金山县呈现复苏的态势,中位价较上个月竟然猛涨了10.4%,销售增加21.5%,库存勉强维持在2.2个月,半岛的马特奥县销售增长35.4%,库存2.2个月,房子平均13天就可以卖掉。硅谷重镇的圣克拉拉县更是火爆,销售猛增47%,库存下降到1.7个月,房子平均9天卖掉。如此强势的复苏,如此短暂的卖方市场,如此低位的库存,还有如此豪横的买家,很多小伙伴都会感叹,推动硅谷房价的动力到底是谁?到底是谁在买这些房子?咱们通过收入来分析问题,看看您的收入能买入哪些地区吧。如果按照首付20%来算,买进马特奥县的最少收入需要超过30万美元,买进旧金山地区超过29万美元,买进圣克拉拉县收入要超过25万美元,买进东湾需要超过19万美元,而美国的平均负担中位价的收入仅仅不到6万美元,可见湾区硅谷那绝对是美国相当昂贵的房地产市场。一般来说,一对码工年收入30万美元以上是非常普遍的现象,再加上股票的增值,对于硅谷本地人民来说,买房只是积攒的时间问题,再加上有时还会有家里的资源,基本上首付能到位,如果心态或者刚需也同时到位了,房子就买得到,这个简单的账还是能算得出来的,因为房贷利息能抵税,贷款做杠杆,热门地区房租也着实不便宜。与其拿着税后的钱白白付房租,却吃不到湾区房子上涨的红利,还不如赶紧上车把家安顿好。

虽然说本次疫情的冲击造成了不少失业人口,但对于硅谷热门地区来说,房屋购买力并没有下降,基本和2019年的购买力是持平的状态。对比30年来湾区可负担能力的趋势图,我们哺育历史的中位价相较于1996~2008将近12年的繁荣来说,2013年至今也将近7年的领涨经济周期还能走多久,我们拭目以待。不过现在大概率不能说硅谷房市的最高点已经出现了,毕竟可负担能力还没有达到2009年次贷危机的时候的峰值。凡事都有周期,凡事都有cycle。自住房是长期的,市场总是短期的,不要用短期的涨跌来影响你长期的规划。自住房是一个家庭的立业之本,早点买好早受益,首付的钱早点固化到房子里,也不至于在市场飘着被割了韭菜。工资每年3%的涨幅真心是跑不过房价。根据加州房地产经纪人协会的统计,2020年硅谷各县中位价较上年普遍增长10%。随着股市微型反转,在2020年春季由于疫情引发的触底反弹中,高价位的房屋销售量猛增,价格超过200万美元的房屋销售猛增60%,低于200万美元的房子销售仅增长了14%。可见,高科技公司的股价确实进一步激发了湾区人民买房、换房、升级房子需求,4月份触底以后再售房无进入合同的比例一个月内迅速反弹到2019年相同位置,有些地区甚至还超过了2019年的需求量。需求是上来了,可是房屋销售量却出现了严重的下滑,200万美元以上的房屋销售量…:当前房地产市场分析与展望

房屋销售较2019年下滑超过50%,主要还是因为库存的严重不足。如果你问为什么这么多人要买房,低利率并不是主要原因,因为我们已经处于低利率很久了。归根到底就是供需关系的严重失衡。买家的钱在股市里变得越来越多,卖家上货的速度是越来越慢,直接导致的结果就是出来一个不错的房子,必然有多少双眼睛盯着。一个供需关系平衡的市场,大概需要4到6个月维持库存,而湾区的库存已经出现了严重的不足。各县的活跃列表较2019年都在下滑,同比下降30%左右,热门地区目前库存也只有1到2个月。换句话说,如果不增加库存,现存的买家可以在一个月内买完该县所有的房屋。再来对照历史上库存短缺的情况,随着2012年的全面复苏,呈常年缺货的状态,再次印证了现在并不是出现房地产危机的时候。上车的小伙伴吃到了买房的福利,这些年涨出来的Apple股票也让这些房子很难被法拍,这背后是收入的增长,房屋的增值在做着强大的财务支撑。所以说,无论从资产角度还是收入层面,硅谷的房市在2021年开年再创新高。

再来说说那些搬离加州的人去了哪儿?总在报纸新闻里听到搬离加州的消息,塞尔卖了房子,搬离加州的并没有大幅增加,较去年基本持平。湾区各县的人口确实有小幅的净流出,根据2019年人口普查显示,加州净流出173,300人,国外移民增加74,000人离开加州,选择去德州、亚利桑那、内华达、华盛顿州、俄勒冈、佛罗里达的人数最多。主要原因是这些地方没有州税,房价便宜,生活成本低,有的是高科技中心,有的是退休圣地。总之,人们会以不同的理由离开加州,也会以类似的理由选择搬进加州。无论怎样,加州永远是用热情温柔的橘色阳光照耀着这片美丽富饶的土地。

最近湾区的房地产市场对于Buyer's Agent来说真的是一言难尽,不是在看房,就是在看房的路上,不是offer已被拒,就是在被拒的路上。换句话说,能进入合同的案例必然是客户实力雄厚,Offer价格和条款都给力,经纪人高效沟通,迅速锁定卖家的高难度丢,能从众多offer中脱颖而出,那必然offer本身得自带仙器。

说几个比较热门地区的offer情况,去年比较soft,今年从开年就开始火爆起来。这个在Old Palo Alto的破烂一块地,最后成交价超出listing price $775,000,以$4,275,000成交。Old Palo Alto花400多万买块地也是挺好的呀。靠近的single family house装修不错,占地8,000平方英尺的lot,10个offer最后成交高于$3.2 million。靠近的这个single family house再次刷新了当地的最高售价。伴随着远处的火车声,这个房子低开高走,最后竟然收到了26个offer,最后成交价在$3,225,000。想到去年这个附近也不过三二百八十万元左右。这个房子靠近Los Altos downtown,开价$3.5 million,16个offer,5个都高于$4 million。Los Altos的另一个房子,10个offer,最后高于列价$450,000,成交在$3.15 million,再次刷新附近最高记录。

再来看东湾更加激烈,Fremont开价上市44个offer,最后成交高于$1.1 million。三谷地区单位豪宅开价$1.25 million,50个offer高于$1.6 million成交。再来看一个位于3-Cantos不能进去的危房,最后竟然flipper来了22个cash offer,最后高于$570,000成交。这个位于城市的fix and flip也收到了12个offer,房子需要重建,以$1.03 million现金成交。

纵观整个市场,无论是半岛还是东湾,呈现全面厮杀的局面,价格和条款都要足够好才有竞争的实力。无论自住房还是投资客或者建商都在蠢蠢欲动,再烂的房子只要涨在一块不错的地段都能卖掉,真的是卖方市场。再次感叹,买家真豪横,捡漏真的难。如此艰难的市场,如此辛苦的经纪人,每个交易都在不断的复盘和总结,希望能通过完善的文件,专业的态度和精准的分析帮助我的客户拿到好deal。

来谈一谈,最近几个成交的案例都非常的亮眼。这个位于Dublin的大三房townhouse,我代表买方用低于市场价几万的价格拿到了新房。这是一个off-market sale,现在越来越难找到线下房源了。Cindy通过强大的资源网络让我的客户没有进行bidding,就拿到了这个房子。这个漂亮的townhouse,位于Palo Alto的town,现在你还能在那儿找到低于$1 million的townhouse吗?享受最好的学区,最便利的交通,买到带院子的townhouse,我想这比登天都难,但Cindy做到了。开价$1.05 million的townhouse,最后Cindy帮客户以$985,000拿到,客户非常的感动。这个deal来回沟通很多次,最后Cindy团队用专业的态度和精准的谈判策略赢得了这个历史上最低价的好deal。

这个位于Cupertino的新建房,宽敞明亮,户型简约大气,是Cindy帮助从西雅图relocation的客户买到的。我们看准时机果断出手,不仅价格砍了好几万,还为客户争取到了一年免费的HOA,客户对Cindy的谈判策略交口称赞。为客户维护一分一毫的利益,Cindy绝对不含糊。现在市场竞争激烈,很多买不到二手房的买家会转向购买新建房。这是一个位于 Google campus附近的新建小区,目前两房的townhouse已经售罄,但Cindy仍然在楼盘涨价前帮我的客户拿到了低于listing price的好deal。客户是Google员工小年轻给自己的第一个家,整个小区有很多周边大公司的员工,非常有归属感的小区。

最近来找Cindy买新房的客户还真不少,新房竞争小,有时候还能帮客户争取到额外的credit。如果您抢房受挫,可以来跟Cindy聊聊买新房的策略,也是一个不错的选择。

最后来总结一下这个牛气的开年,自住房和升级房面临着激烈的挑战。热门地区可能还会继续持续两到三个月,因为库存实在太少。想提高offer的竞争力,脱颖而出,价格和条款在条件允许的情况下尽可能完善提高。这样的市场需要买家有更多的耐心和魄力,密切的和你的经纪人协同作战,能让你在buyer's market砍价,能让你在seller's market少加价,最终能帮你拿到房子的绝对是真正的专业靠谱的经纪人,请你好好珍惜。

现在有钱有实力的各路买家都在跃跃欲试,来自各路的专业flipper,散户房东、自住房owner都在紧紧盯着这个市场。库存稀缺,一定难求,短期房价再创新高,回调难期。目前购买小黑屋改造不是时机,地价成本过高,目前不适宜在激烈的bidding战中。时间就是一切,抓住有利的时机,出手快准狠,以防夜长梦多。一旦出现multiple offer,情况就趋于复杂,容易对买家不利,要多听agent的意见,把握有利时机。在激烈加价之后也会有后遗症,如果一旦房子估价没有达到买家差额部分,需要有买家有足够的首付或者cash reserve来补齐。目前Cindy看到大概有30%疯狂加价的房子低于估价,差额大概在5%到10%,也是提醒各位小伙伴一定确保加价在你可承受的范围内进行。

这么激烈的市场,受益最多的那就是卖家了。如果您最近有 到期搬走,您不再想冒险…… :疫情下的投资房策略与市场展望

由于疫情的风险导致租客流失,您可以考虑出售投资房以高位获利,毕竟现在是前所未有的卖房好时机。目前的消息显示,forbearance(宽限期)延长到6月,很难说是否会继续延长。但即使延长到年底,热门地区发生foreclosure(法拍)的可能性并不大。具体原因请参考我上一期的视频分析,在此不再赘述。长期利率开始上升,如果您是浮动利率,建议您考虑转为30年固定利率,抓住refinance(再融资)降低利息成本的时机。疫情带来的创伤需要时间来愈合,我们面对的挑战还有很多不确定性,包括疫苗的副作用、forbearance引发的法拍屋何时出现,以及美联储大量放水可能进一步推高的资产价格是否随时岌岌可危。是的,明天会更好,但也充满了挑战。感谢这一年的“家里蹲”,教会了我们重新认识这个脆弱的世界,这一年对我们的成长仿佛比任何一年都多。感谢这一年,我们战战兢兢地走过;感谢这一年,我们依然还在这个世界,充满感恩和感激地去面对明天,好好地度过当下,珍惜眼前拥有的一切。毕竟此生很短,幸福很长。祝福在看的小伙伴们都能住在属于自己的美好家园,陪伴自己的爱人和孩子走过更多的春夏秋冬。

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