在Airbnb上的首月托管:学到的教训和我们赚了多少钱


Summary Outline

作为一名Airbnb房东,在第一个月运营中,我们积累了一些宝贵的经验和教训,这些经验教训可以帮助其他避免一些常见的错误。

快速获得五星评价: 我们一开始犹豫是否要给朋友和家人打折,导致前几周没有预订。事后看来,我们应该利用折扣吸引他们入住,以此快速获得五星评价,提升房源在搜索结果中的排名。

积极解决问题: 要确保前几位客人留下五星评价,即使是微不足道的问题也要积极解决。例如,我们的第一位客人抱怨恒温器问题,我们主动提供了10%的退款,最终获得了他们的五星评价。

做好充足准备: 在陌生人入住前,要确保房源已经完善,并通过家人或朋友进行测试,收集他们的反馈并解决问题。

使用AI工具: 利用ChatGPT等工具帮助编写房源描述、访客信息等内容,提高专业性和吸引力。

财务独立: 为短期租赁开设独立的支票账户和信用卡,方便管理财务,并在报税时方便扣除相关费用。

持续改进: 积极倾听客人反馈并及时改进。例如,我们根据客人反馈,为浴室安装了百叶窗,改善了隐私性,并获得了他们的认可。

详细说明: 提供详细的标签和说明,帮助客人找到物品,并防止因找不到东西而产生的挫败感。

设置最少入住时间: 根据市场情况,设置最少入住时间,例如三晚,可以最大限度地减少空置时间,降低转弯次数和聚会风险。

透明财务: 公开第一个月的财务数据,包括收入和支出,让观众了解Airbnb房东的真实运营情况。

持续更新: 定期更新运营情况,分享经验教训,帮助其他房东更好地理解Airbnb房东的旅程。


Detailed Transcript

自从我们在Airbnb上推出了新的太浩湖小屋以来,我和我的妻子在第一个月里学到了很多。

我们在自我管理短期租赁的同时做了很多正确的事情,但我们并没有把所有事情都做得完美。我会分享我们学到的宝贵经验和教训,以帮助其他新的、有抱负的短期租赁房东有一个良好的开端,并避免你的新业务陷入陷阱。如果你坚持到最后,我还将透露我们在我们第一个月学到的第一课就是尽快为您的房源获得五星级评级。

您需要在Airbnb房源上至少获得3条评论,您的评级才能显示在潜在房客滚动浏览可用房源的搜索中,并且您需要至少5条评论才有资格被标记为宾客最爱。因此,请尽一切努力尽快获得五星级评级,因为宾客在考虑预订我们的地点时肯定会考虑该评级。早期的一个错误确实延迟了我们的预订。发生的问题是,当我们推出时,我对给予折扣犹豫不决,因为我不想失去潜在的收入,但最终发生的事情是我们失去了收入,因为没有人最终在前两周内预订了我们未排名的房源。事后看来,我们应该在推出后的一两周内做的是以大幅折扣向朋友和家人提供我们的房源,以便建立我们最终得到的假日评论。

一些朋友预订了这个地点,并通过一些评论建立了我们的评级,但我我希望我们从一开始就这样做,因为在我们获得几条五星级评论后,有机预订确实开始涌入。这是您应该做的另一件事,在您的前几次关键住宿期间,您应该毫不犹豫地做的是,如果客人在入住期间遇到问题,请提供解决方案。我知道必须为您认为微不足道的事情向某人退款很糟糕,但您确实需要确保您的前几位客人给您留下五星级评论。

碰巧我们的第一位客人抱怨恒温器的问题,导致他们在第一晚的时候有点太冷了。现在,我可以告诉他们有一个简单的解决方案,并道歉对于给您带来的不便,我特意感谢他们让我们注意到这个问题,我们给了他们10%的退款,在他们甚至要求为他们剩余的住宿期间建立大量商誉之前,他们就获得了先发制人的退款。尽管他们一开始感到沮丧,但他们最终仍然给我们留下了五星级的评论。

我知道在这种情况下退款可能会受到一些批评,但对我们来说,确保五星级的评论更重要,而不是冒着降低评级的风险。同样,如果要多花一点钱,第二个教训是给自己足够的时间,将自己的房源布置得足够好,以确保陌生人给予五星级评价。其中一部分就是让家人或朋友成为第一个入住的人在您的地方,这样他们就可以给您重要的反馈,同时在评论中对任何问题或缺少的便利设施更加宽容。只需确保这些是喜欢您的家庭成员,并且他们实际上会给您诚实的未经过滤的反馈,这样您就可以在第一个陌生人入住之前纠正任何问题。

您确实需要您的第一批陌生人获得真正出色的体验。如果您在前10条评论中获得哪怕是一个低评分,它都会对您的整体评分产生巨大影响,会损害您的可见度和预订率。我听说过这样的情况,新房东一开始就收到一两个差评,这对他们的预订造成了严重影响,以至于他们不得不从头开始。

下一课是利用聊天等生成式人工智能GPT帮助编写您列出的所有内容,我们使用聊天GPT不仅是为了节省时间,而且是为了帮助从我们的列表描述到我们的访客消息传递的所有内容提供正确的专业参与和描述性内容。当然您应该提供内容,并且您应该绝对要审查和完善这些语言模型中的内容,但为什么不利用所有可用的工具来增强您列出的所有内容的吸引力和专业性。

我们可能并不总是准确地复制和粘贴结果,但聊天GPT也非常适用于帮助我们想出列表标题、创意图片说明、指南、登记入住说明甚至宾客沟通。我真的希望我们遵循的下一课是从一开始将您的短期租赁财务与个人财务分开。我们犯了一个错误,使用多个个人账户来支付所有家具和其他家居用品的费用,现在回去做所有会计工作真是太痛苦了。我必须去亚马逊、好市多、陶器谷仓或其他地方寻找个人收据,收集去年的所有费用,以便我们在报税时扣除这些费用。

如果您是未来的房东,现在正在观看此活动,请立即为短期租赁开设专用支票账户和信用卡,在您开始购买各种东西之前,您稍后会感谢我。第六课是真正倾听您早期的客人反馈并尽快实施改进。我向你保证,如果您这样做,您的客人会喜欢您这种持续改进的方法。担任生物科技产品经理一段时间后,这对我来说是非常亲近的,因为系统地消除所有投诉原因,你的客人就会变得更加震惊和忠诚。我们从一开始就在一些事务上收到了一些轻微的负面反馈,很少有客人,尤其是一位客人觉得浴室没有足够的隐私,因为我们只有窗户薄膜,没有百叶窗。现在我们在森林里,没有人可以看到浴室,即使他们尝试过,但我们并没有试图让这些客人相信薄膜足以保护隐私,而是为所有浴室购买了百叶窗,这样将来其他客人就不会抱怨同样的事情了。

仅此而已,但我们感谢最初的客人的反馈,并让他们知道我们正在实施他们的建议,这让他们感到被倾听和重视,并建立忠诚度,以便他们在返回太浩湖时更有可能再次预订我们的房源。但这种持续改进方法是完全合理的,百叶窗相当便宜,而且对我来说很容易安装。如果有要求一些非常昂贵或难以实施的东西,那么我当然不会再做。

另一个真正有效的做法,对我们来说,出乎意料的是,标签和说明太过分了。我在YouTube上听过很多次这个提示,但它很重要,可以包含在这个视频中。简单来说,标签可以帮助不熟悉您的空间的人找到东西,也许更重要的是,它可以帮助他们知道把东西放回哪里,可以防止因找不到东西而产生的挫败感。而且它对我们的清洁工甚至我们自己也有帮助,可以轻松地查看是否有东西丢失,以及如何找到东西的说明。

在您的财产上使用物品,即使您认为如何使用壁炉、烧烤设施或电视等物品很明显,您也应该提供明确的说明,以免造成混淆。这将有助于防止愤怒的客人留言,并营造更顺畅和沮丧的氛围。在我们的情况下,我们制作了具有专业外观的层压说明,上面印有我们的徽标,然后我们使用一些海报腻子将它们粘贴在物体旁边。

下一课的有效性可能取决于您的特定市场和设置。至少设置了三晚的时间。我在太浩湖的市场是一个度假区,一年中的大部分时间里,都有寻求周末两晚住宿的人来访,所以最终可能发生的情况是,您在一个月内预订了所有四个周末,而留下这些工作日的预订要困难得多。尽管大多数游客可能会寻求周末住宿,但仍然有很多人寻求更长的住宿时间,因此至少在我们的情况下,到目前为止,实施最少三晚的住宿有助于最大限度地减少这些住宿现在工作日有四五天的空置时间。

我确实承认这一策略取决于供求关系,因此如果我们没有收到任何预订,我们可能需要调整,因为每个人都在寻找周末住宿。延长每晚最短停留时间的其他好处是最大限度地减少转弯次数和相关成本,并降低聚会的风险。我们还意识到,当有人筛选周末时,我们不会出现在爱彼迎搜索结果中,但这就是重点。

所以很快这个视频不是由Airbnb以任何形式或形式赞助的,但我想我应该在描述中扔掉一个推荐链接,只需注册成为房东,您就可以从Airbnb获得40美元的报酬。如果您使用我的链接注册成为房东,并完成单次住宿,当您设置房源并准备接待第一位房客时,我会尽力为您提供一些指导并回答您的问题。

正如我所承诺的那样,我现在给大家提供一下我们在Airbnb上第一个月的收入数据。我们的第一个月是12月,您可以看到我们的总收入为5,393美元,听起来不错,但请等您听到我的费用后了解详细情况。我们只预订了10晚,总体入住率为32%,这很大程度上与我之前提到的关于我一开始犹豫是否要给予折扣有关。我们实际上在那里住了5个晚上,但没有预订,所以这就是为什么Airbnb说我们有入住率为48%,但实际上是32%。我最终将前两晚的折扣降至180美元,但其余预订每晚接近600美元。

我这个月的费用为99,000美元,其中包括抵押财产税和保险以及临时占用税、清洁费用、公用事业、互联网、除雪以及我为该物业承担的所有其他经常性费用。所以我知道每月99,000美元的费用听起来很多,因为事实确实如此,但我们希望我们开始随着我们在太浩湖的评价非常好,我们将在未来几个月看到更高的入住率。

如果我们展望1月和2月,我会随时向您通报我们的最新消息,您可以看到我们已经有了相当可观的预期收入,希望随着滑雪季节的深入,事情会有所改善。开始预订, 所以请务必回来查看, 因为我将不断向你们介绍我们作为东道主的旅程的最新情况。我将深入研究, 更深入地了解我们新小屋的最终成本是多少,但 现在您可以查看一些与开始Airbnb相关的风险。

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