魔幻2020硅谷地产大戏—中集 | 湾区卖房好时机,房价通胀一起飙,股市房市正相关,加州度假屋销量猛增,后疫情下房地产新常态,卖房炒股还是卖股买房?


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2020年房地产市场回顾与2021年展望

2020年,新冠疫情席卷全球,给房地产市场带来了巨大的冲击。

尽管如此,却持续走高,主要原因是房屋库存短缺。

房屋库存短缺的原因:

  • 地理原因: 加州的地理位置限制了房屋的供应。
  • 政策原因: 政府的政策影响了房屋的建设速度。
  • 疫情影响: 新冠疫情导致许多卖家放弃卖房,因为搬家的风险、收益和审查的严格性。

2021年房地产市场展望:

  • 卖家: 2021年是卖房的好时机,房价中位价涨幅达到11.6%,许多房屋卖出了高于列价的价格。
  • 买家: 由于房屋库存短缺,房价持续上涨,买家需要做好心理准备。
  • 市场回调: 尽管许多人期待房价回调,但由于贷款审查严格、贷款宽限政策以及美联储持续印钱,房价回调的可能性较低。
  • 高通胀: 美联储印钱可能导致高通胀,但目前CPI并没有明显上涨,资金流向了资本市场,推高了资产价格。
  • 股市与房市: 硅谷房地产市场与股市高度正相关,但房价涨幅仍低于股市。
  • 疫情影响: 疫情导致人们的工作和生活方式发生改变,远程工作的普及使得郊区房产需求增加,市中心房产需求减少。人们对居住空间的需求增加,更大的房子和更好的户外空间成为许多家庭的首选。
  • 商业地产: 商业地产空置率上升,租金下降,现在是逢低买入的好时机。
  • 度假屋: 疫情期间,人们对度假屋的需求增加,度假屋销售量和价格都大幅增长。

硅谷热门地区和市场展望:

  • 硅谷房地产市场与股市高度正相关,但房价涨幅仍低于股市。
  • 由于疫情的影响,旧金山租金市场受到沉重打击,租金跌幅最大。
  • 南加州度假屋销售量和价格大幅增长,特别是南太浩湖和猛犸湖。

建议:

  • 卖家: 抓住2021年卖房的好时机。
  • 买家: 做好心理准备,房价可能会继续上涨。
  • 投资者: 关注商业地产和度假屋的投资机会。

总体而言,2021年房地产市场将继续受到疫情的影响,但房价预计会继续上涨。


Detailed Transcript

:2020年房地产市场回顾与2021年展望

2020年疫情来袭,股市熔断,2020年闷声发财抢不到房,这是魔幻现实主义同步上演的一年,也是让人抓狂无所适从的一年。

我们接着聊一聊在这个有趣的口罩之年,地产市场发生的有趣的事情,调侃之间不忘分析原因,看看这已经来临的2021我们要做何打算。大家好,我是硅谷地产专家心地王,带您回顾一下这魔幻的2020。视频开始前,麻烦各位看官请先点击小铃铛关注我的频道,您的鼓励是我前进的动力。书接上回,上回书说到了2020年,这让人上头的弯曲房地产市场。后来有很多小伙伴私信Cindy提了很多问题,这个视频主要来回答一些观众的提问。我们会聊到为什么现在是卖房的好时机,卖家却不愿意卖房,等待市场的回调信号还要多久?美联储大量印钱,老百姓要怎么办?高通胀会不会到来?股市和房市的关系将如何发展?疫情以后人们生活的新常态,对房地产的影响以及投资的方向?最后更是干货多多,不仅给大家奉上年末湾区热门城市的市场研报,还有2020年房地产市场展望也一并带到,知识点密集,全程高能,请大家一并看到视频最后。

先来看一看为什么这么好的时机却不愿意卖房的纠结的卖家吧。房屋库存短缺是一直以来的通病,除了上集说到的地理原因、政策原因之外,疫情带给市场的担忧确实是属于2020年的黑天鹅事件了。自打Short Sale in place以来,越来越多的卖家因为新冠疫情打消了上市的想法,原因有很多,第一就是搬家的风险。面对卖房能做到先搬出去再卖房的卖家并不多,除非自己有第二套房,所以很多卖家就不卖,就先凑合了。还有一些投资卖家觉得现在房价在高位,房价也涨出来了不少,投资的现金流也不错,不是必须要卖掉的资产。当然了,也有一些很有motivation要卖房的卖家却不能卖房,主要原因是自己的收入由于新冠疫情受到了影响,银行现在对小商业者的1099收入审查严格,卖了房子却不能贷款了,直接傻掉,所以直接不卖了。价格是由供需关系决定的,供需不平衡的关系达到了极致,房价不涨都难。加州活跃的listing已经掉到了15年最低,还不如2018年的一半库存,僧多粥少,确实是加剧了市场的惨烈。还没有买到房子的小伙伴心疼你,疫苗不是你的错,都是市场惹的祸。

如果有看官打算卖房子,2021年真的是好年景,根据加州经纪人协会最新的统计,2020年房价中位价涨幅达到了11.6%,有更多的房子卖到了超出列价。如果你有卖房的需求,可以扫码跟我来聊一聊。

再来说说等待大跌的小伙伴为什么盼了这么久的回调一直没有到来?从2008年次贷危机到现在,房价是一路走高,涨幅从2009年触底到2020年几乎涨了3倍。卖家在房子里累积了大量的资产,根据全美经纪人协会的统计,在过去5年内,全美每一栋房子平均增值16.5%。如果居住超过5年以上的业主,房价翻倍,这么多equity涨出来,屋主除非遇见巨大的财务危机,否则一般来说不太可能还不起钱。就算还不起贷款,屋主也可以选择上市出售房产,不至于到被银行收走的地步。2008年的金融危机也让华尔街买了教训,次贷危机之后,贷款审查相当严格,那些零或者低首付的贷款项目已经消失殆尽,大部分贷款都要求20%以上的首付额。换句话说,如果房价跌不破20%,银行贷出去的钱至少还是安全的。和2006年相比,最近四年的80%首付中位数一直保持在20%左右,现金买家也保持在20%左右的比例,越来越少的买家会用到次级贷款去子,外加上低的不断重贷,降低贷款成本,还有更加坚挺的家庭资产贷款宽限。Forbearances的延长直接造成的结果就是还贷违约率越来越低,所以法拍屋还没有大量出现。

你要是问以后会不会由于forbearances引发多少foreclosures,这就要看美联储对贷款宽限的政策指导了,还会不会有拿出更多子弹和印钱来输入市场,带来流动性。但现在看来,美联储确实把印钱这招玩的溜,子弹是源源不断的输入进来,让全世界给它买单了。根据经济学家的预测,参照09年次贷危机时候的数据,如果大跌能等来foreclosures,最坏的情况占房源30%,房价打6折;一般情况占房源8%,房价打9折;最好的情况就是没怎么跌,只有5%的房子被法拍,房价打个九五折。大跌等不来,可这大水漫灌的金融市场早已让我们看不太懂,很多小伙伴问,美联储这样放水会不会有高通胀呢?赶紧回头一查,这CPI并没有涨,可这市场上这么多的钱都去哪儿了呢?

这个问题说来话长,咱们今天就用大白话来聊一聊。大家知道,在二战以后,西方主要国家确立了布雷顿森林体系,也就是美元和黄金为基础的金本位体系。1971年,尼克松总统宣布放弃金本位,停止美元兑换黄金。布雷顿森林体系崩溃,美元和黄金脱钩以后,全球的货币都不再用真金白银来做定锚,失去了硬锚的黄金,定价的美元就仿佛一匹脱缰的野马,支付了全球。在货币背后支撑的就是这个国家的购买力,承诺从硬锚变成了软锚。因为美元是全球货币,可以在世界任何一个地方采购,所以,美元的通胀是可以分担到全球的。换句话说,美国的通胀不会在国内飙涨,因为它有足够的能力让全世界为它的印钱所买单。

另一方面是美国整体的需求不足,老龄化严重,还记得baby boomers将从2016年开始陆续退休吧,这也就是消费很难被激发。上级说到只有敢花钱了,美国的经济才赚得起来。可是现在的问题是大家都不怎么消费,原因是老龄化需求减弱,贫富差距加大,穷人首先要解决温饱,再加上疫情的限制,出行、度假、下馆子能省则省,为了不被病毒感染开启的家里蹲模式都让大家不怎么去消费花钱了。数据显示,在疫情期间,CPI并没有上来,反而在3月份持续下降,6月经济重启之后略有上升,10月以后疫情反扑,加之流感季节到来,CPI又开始回落,大多数人想象出的高通胀并没有来。那么,钱去哪儿了?可能有人已经答对了,大水漫灌的钱大部分跑去了资本市场,进一步推高了资产价格。

疫情以来,股市的狂欢让多少散户跑步进场,券商们也纷纷取消交易费用,鼓励这波绿油油的韭菜茁壮成长,甚至还有散户拿了救济金去炒股的也屡见不鲜。根据Barron's的报道,散户收割机Robinhood大概增加了300万个散户开户。先不说那些后疫情时代进场的小散户了,就单说硅谷这些持有高科技公司股票的工程师们,几个月下来发现资产涨了这么多,本来能买100万的房子,现在可以买到150万了,自然喜不自胜。股市高涨,各位离场改善居住环境的买家大有人在,不得不说这确实是明智之举。刚需房该出手时就出手,这话还真不容易做到。硅谷的房地产市场和股市有着高度正相关,不过房价的涨幅还是赶不上这波疯狂的股市。如果你用发展的眼光来看自住房,100万的房子加价10万你觉得贵,那100块的股票涨到300块你却要去追。如果你是要买刚需房的小伙伴们,还是不要去timing the market,只要能有首付就赶紧买起来吧。趁着现在股市高位获利转入不动产,自己的小家也就settle down了。

眼看着工资的涨幅跑不赢通胀,眼看着存下的首付却迟迟不敢买房,眼看着首付趴在账上好几年也不敢参与投资,前后左右全方位观望,只能再次感叹,人都赚不到你认知能力以外的钱,何况自住房,刚需是多少人做投资的底气?孩子长大不等人,市场涨幅也不等人。还是早做打算,为将来做好准备。

好,再来聊聊疫情之后房地产的新常态。上集说到,由于在疫情的影响下,人们的工作和生活方式发生了巨大变化,这也直接影响了房地产市场的需求和供应。远程工作的普及使得人们对居住地点的选择更加灵活,郊区的房产需求增加,而市中心的房产需求相对减少。同时,人们对居住空间的需求也在增加,更大的房子和更好的户外空间成为许多家庭的首选。这些变化都值得我们在投资和购房时仔细考虑。# 家办公学习,人们对房子有了更高的要求

具体到弯曲,有越来越多的公司宣布继续延长work from home的时间到2021年春夏,并预计很有可能持续延续到2022年。其实对于在家办公,大厂公司也是暗自偷笑的,虽然租金还得付,但大多数房子已经被买在自己名下,成为了自己一部分的资产。在家办公还省去了日常水电、保洁等开销,特别是员工食堂省了大头。员工在家的工作效率几乎是全天在线,开会交货一天不差,反而工作效率还有了提升,何乐而不为呢?

一边是资本家在暗地偷笑,另一边是全美租金市场出现的空置率,纵观全美,还是酒店的空置率最高,Office和retail其次,反而住宅类的空置率相对较低,和空置率相对应的就是租金的一路下滑。商业地产的价格被进一步拉低,如果遇见了商业地产质优价廉的好Deal,现在还是不错的逢低买入时机。

全美租金市场的调查显示,2020年10月几个热门城市中,旧金山租金跌幅最大,达到了12.3%。以前一房难求的旧金山,现在由于在家办公的影响,租金市场受到沉重的打击。西雅图地区也类似,同比跌幅达到了12.2%,波士顿地区由于学生在家学习,租金市场也受到了巨大的影响,同比跌幅达到15.9%。

一边是商业地产遭冷落,另一边是疫情后时代让更多人看到了在家办公提供的便利,纷纷开始为长期在家做好准备。去哪儿能一边上班一边欣赏美景呢?让很多人没有想到的是,2020年有越来越多的人开始购入二套自住房。加州经纪人协会调查显示,今年有6%的second home买家增长,这是四年来的最高。越来越多的人为了寻求舒适的自然环境和更加轻松的生活居住条件,买入了度假屋作为第二套房,加州的度假屋从南到北遍地开花,呈现全面上涨态势。

根据加州经纪人协会的统计,截止去年10月,南加州Big Bear度假屋销售翻倍,南太浩湖销量增加近50%,度假屋的销售增速超过了亚洲其他的物业类型,度假屋销量猛增带动的是整个房价的大幅增长。截止10月份,南太浩湖度假屋中位价同比增长29%,猛犸湖度假屋中位价增长将近40%。

加州有着美丽的山水,无论是海边还是雪山,无论是爬山还是划船,随便翻开地图就能在加州找到美丽的自然风光。疫情可以锁住我们的双腿,可是管不住那颗想要出门的心,疫情期间,不敢住酒店的小伙伴自然就把眼光投向了度假屋。想想度假屋不仅可以作为second home让你在家办公,还能在以后不住的时候做Airbnb,一举两得,何乐而不为呢?

真的是一个机智聪明的做法呀,这期内容实在太长,担心大家听的审美疲劳,就决定再做一期,详细聊聊硅谷热门地区、热门市场的市场年报和对未来房价走势的预测。如果你也有硅谷买房卖房的需求,想感知最真切的硅谷房市,亦或是想用低价买到好房,无论自住还是投资,欢迎扫码联系Cindy,记得关注我的频道硅谷地产小灵通,咱们下期再见。

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