额外住宅单元条例主要惠及北边数据显示 南边周报

 额外住宅单元条例主要惠及北边数据显示  南边周报
Photo by Kari Shea on Unsplash

自2020年12月芝加哥解除了对)的历史性禁令以来,这种被俗称为“奶奶公寓”或“马车房”的住宅形式在芝加哥五个区域通过一个配套的试点项目获得了建设许可。住房倡导者多年来一直推崇ADU作为增加人口密度、为房产所有者创造额外收入来源以及增加经济适用房的手段。然而,三年后的数据表明,该计划在实施上过于限制,并未达到其公平承诺。

据芝加哥市数据和房地产信息平台Cityscape显示,自该计划于2021年5月生效以来,94%的ADU许可都发给了芝加哥的北部和西北区域。芝加哥住房部自2021年以来共发放了601份ADU预批申请,但只有44%(262份中的601份)实际获得了,允许业主开始建设ADU。

建筑师、住房倡导者和居民表示,该计划的限制性过强,特别是对于南部和西部区域,这些区域主要是非裔和棕色人种居住,经济上可能更需要此类计划的支持。然而,由于停车空间要求、银行对中型项目的融资犹豫、严格的设计和区域规划指南以及连接马车房到公用事业的高成本等因素,该计划并未得到广泛采纳。

在西部、南部和东南部区域,ADU的要求更为严格。这些区域每年每块地只能发放两份ADU许可,而北部和西北区域则没有ADU许可的限制。此外,这些区域还要求有资格的建筑物必须是业主自住,且在主要住宅之前不能在空地上建造马车房——这些限制在北边住宅并不适用。

建筑师Cristina Gallo表示,ADU扩张对改善住房获取的承诺“非常有限”,“并没有在住房危机中产生影响”。Gallo和她的公司Via Chicago Architects帮助建造了芝加哥首批ADU之一——一个位于客户后车库上方的525平方英尺的沙发房。

ADU试点计划规定,如果增加两个或更多住宅单位,每隔一个单位必须是经济适用单位,即该单位的租户收入限制在该地区中等收入的60%。然而,根据Cityscape的数据,大多数获得许可的房产所有者建造的是单一住宅单位,因此他们不受经济适用房要求的约束。在ADU条例下建造的住宅单位中,大约十分之一是经济适用单位。

收入差距和财务不平等也使得南部和西部区域的居民更难为ADU项目融资。建造ADU可能成本高昂——地下室单位约20万美元,小型马车房约30万美元。低收入社区的居民通常更难获得和财务知识。

虽然芝加哥市最初通过一个补助计划为ADU项目提供财政支持,但资金只够支付一些咨询或设计成本,而且该基金已经用完。Hericelda Montiel de Salgado是Little Village的一位五个孩子的母亲,她想将她房子的阁楼改造成住宅单位,以便她的大孩子们可以住在那里。由于ADU需要两个出口,Salgado申请了一个建造阁楼第二个出口的许可。大约三年后,她仍然无法安装第二个出口。当她两年前首次申请ADU许可时,该基金是可用的,但由于缺乏建筑师完成检查,检查过程拖延了。等到她获得批准时,该基金已经停止。

根据CityScape的数据,从申请到发放许可的平均全市处理时间约为120天,即四个月。Salgado和家人自1995年以来一直住在Little Village,但随着的上涨,她担心她可能不得不搬迁。“因为我们的社区在财务上受到很大影响……我们可能会失去我们的房子,”她说。“拥有一个额外的合法单位——房产价值会略有上升,这将帮助我们。”

Únete La Villita的成员Simone Alexander,这是一个Little Village的经济适用房倡导组织,帮助了Salgado的案子,她建议增加房主援助基金并增加专门人员来促进该计划,这将帮助城市利用ADU作为解决她社区中绅士化和流离失所问题的工具。

Gallo表示,应该取消对ADU的地区限制,以便弱势群体真正从该计划中受益。例如,应该允许西部、南部和东南部地区的居民在空地上建造ADU,这些空地主要位于这些地区。“如果你已经为昂贵的土地支付了费用,并且你能够建造500到1000平方英尺,但不能超过那个,[你应该有]在地块后方建造ADU的选项,并将地块前方留空,为将来扩大建筑提供机会,”Gallo说。“这是进入房屋所有权的途径,这是进入增加你的财富和在你自己的社区扎根的途径。这确实是一种赋权。”

Civic Projects Architecture的创始人Monica Chadha表示,她收到了很多关于ADU的咨询,但由于他们居住在试点区域之外或他们的请求不符合当前指南,她不得不拒绝人们。“并不是所有的参数现在都起作用,”Chadha说。“但是能够合法化额外的单位或提供额外的生活?你有代际机会,照顾机会和额外的收入机会。能够拥有额外空间的承诺是极好的。”

她希望ADU计划很快能在全市范围内扩展,以便解决南部的发展问题,那里的住宅密度不足阻碍了商业和社区服务的吸引。7月16日,分区委员会讨论了一项提案,将计划扩展到全市范围,并放宽一些当前的要求,例如取消停车要求和将建筑面积限制在700平方英尺以内,这将使ADU建设更加经济实惠。然而,投票已被推迟。虽然市长Brandon Johnson和他的盟友正在推动允许在不需要市政厅批准的情况下在单户住宅区建造ADU,但一些其他市议会成员不愿意放弃一定程度的控制,希望ADU申请者从市分区上诉委员会获得特别使用许可。这种分歧可能会危及该计划的潜在扩展和改革,导致更多像Salgado的情况。“我们感到沮丧,[我的孩子]不能住在楼上,因为城市要求我们有两个出口,”Salgado说。“我们都感到沮丧,因为我们认为这会更快,但已经三年了。”

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