在湾区,建造附属住宅单位(ADU)已经成为一种趋势,这种趋势不仅流行,而且势不可挡。随着州政府鼓励建造更多的“奶奶公寓”,每个城市对于ADU的要求和法律解释都有所不同。每当客户咨询设计ADU时,他们最关心的问题通常是成本和是否可以选择预制房屋。
每一块土地都有其独特性,特别是那些历史悠久的传统社区,解决方案会更加复杂。大多数对ADU感兴趣的人会考虑将后院作为受益区域,但侧院、车库上方或主住宅的一部分也可能是不错的选择。虽然根据地点与交通的接近程度,额外的停车位可能不是必需的,但考虑在场地上增加额外空间总是一个好主意。
ADU的设计初衷是为了服务于特定的人群,比如年迈的父母或年轻的大学生,或者是出租,这就需要不同的考量。根据规定,最多750平方英尺的ADU可以免除影响费,如果设计得更大,可能会收取影响费,但这些费用与主住宅单位的费用成比例。需要注意的是,即使是500平方英尺的ADU,也需要配备厨房和浴室,这涉及到管道和电气工程。虽然可以在台面和地板上节省成本,但主要的成本元素仍然存在。
郊区的分区有很多共同点,侧院通常很小,后院深度在20到25英尺之间。州政府仅要求与物业线有四英尺的退让,与建筑物或主住宅有六英尺的退让,最大高度为16英尺,无需进行公共通知程序。我们发现宽度小于12英尺的ADU效果不佳,因此现有的最小后院应该是22英尺。这将创造出一个长条形的“香肠单元”,但仍然非常实用。即使在500平方英尺的空间内,也可以设计出一个带有一个卧室、一个浴室和一个书房的单元。
至于预制房屋的问题,从加州中部的许多公司可以获得“盒子”单元。我不会建议从州外购买任何产品。问题在于,如果是盒子,就需要用起重机将其吊起,这可能既昂贵又笨拙。必须提前为单元准备基础,并进行连接。不要做任何计划或设计变更,成本会上升。我不会阻止预制单元,只要人们明白它们并不是一种便宜的解决方案,尽管它们可以更快地完成。
加州和我们的北湾地区都经历了各种类型住房的极端短缺。萨克拉门托正在尽可能快地制定法律,以帮助加快建造更多的单元,ADU因此变得非常受欢迎。预计到2031年,纳帕县及其城市将建造多达3,844个新的住房单元,这代表了我们之前九年建造1,482个新单元的260%。在住宅开发商提出新的住房项目和个人房主之间,任务是艰巨的。
州政府的住房分配应该在从非常低到中等的多个收入水平之间分配。全州的市镇一直在鼓励ADU,因为它们避免了收入水平分配。纳帕市预计在未来七年内将建造366个新的ADU。我们将看看这将如何发展。
但城市真的希望ADU来解决他们的住房短缺问题,还是只是为了在州政府那里打个“我们尝试过”的勾?从获得ADU批准和建造的费用、建筑成本和开支来看,这是一场昂贵的艰难战斗。现实情况是,这是富人的游戏,即使是将现有的车库改造,最低成本也可能超过150,000美元。更严重的问题是,在北湾县建造的ADU中,有多少实际上是用于低收入租赁,又有多少是客房小屋、私人办公室或泳池房?虽然有当地贷款可用于创建低收入出租ADU,但它们很难实现。
在自己的财产上建造ADU可能会带来巨大的回报,但就像驾驶飞机一样,预计会有无聊的时刻和恐怖的小时。