阿里建筑CEO Peter携手地产一哥、地产大师兄，热谈AB-1033法案让ADU投资者怎样大赚特赚？

本期节目聚焦于ADU（附属居住单元）的投资潜力，并探讨了相关政策变化带来的新机遇。

ADU的定义与优势：

• ADU是完全独立的居住单元，拥有完整的厨房和卫生间，可独立出租。
• 与传统的guest house不同，ADU享有法律上的出租权利，尤其在学区好的地方，住户可以申请当地优质学区。
• ADU的建筑面积最大可达1200平方英尺，但具体限制根据不同城市或县的规定而有所不同。

最新政策变化：

• 2018年1月1日起，ADU法规不断更新，旨在促进ADU的建设和发展，并缓解加州的住房危机。
• 洛杉矶等住房资源紧缺的地区允许建多个ADU，只要地块足够大，没有上限。
• AB1033法案允许ADU在不分地的情况下单独出售，为投资人提供了更灵活的投资方式。
• 加州政府提供ADU建设补助，最高可达4万美元，洛杉矶市政府更提供高达7万美元的补助。

投资建议：

• 投资ADU具有长期稳定的收益，加州住房供需失衡，预计未来房价仍将上涨。
• 加州政府提供多种政策支持，例如ADU建设补助和AB1033法案，降低了投资门槛。
• 投资者可以考虑合组公司进行投资，降低风险，共同分享收益。

其他相关政策：

• SB 9和SB 10允许将大型地块分割成多个独立地块，但新建房屋面积有限制。
• ADU和SB 9的组合可以成为新的投资策略，但需要仔细研究相关法规。

专家建议：

• 投资ADU需要了解相关政策和法规，并根据自身情况选择合适的投资方式。
• 可以咨询专业人士，获取更详细的投资建议。

总结：

ADU的投资潜力巨大，政策变化为投资者提供了更多机会。了解最新政策，并结合自身情况，制定合理的投资计划，可以获得良好的投资回报。

今年是2024年的首播，24年已经拉开序幕。首播的第一炮，我们想让大家了解这位帅哥是谁，我们稍后再聊。今天我们要聊的是，如何购买一套房子，让你的投资盆满钵满。我是你的地产一哥，也是你的地产大师兄。我们是南家的地产经纪，每周为大家提供一些实用的信息，帮助你在买卖过程中安心，一步到位。

在我们的节目中，这是阿里建筑，对吗？是的，是阿里建筑的Peter。南加州，不仅如此，听说在世界上也享有盛誉，远近驰名。你们都做什么业务？只是ADU吗？我们不仅做ADU，也做single family，比如独立住宅。这是一个误区，人们以为我们只做ADU，因为ADU做得特别好，其他的业务也同样出色，只是被ADU的光环掩盖了。

谈到阿里建筑，我们要帮网友问一下，请问你跟马云是什么关系？这个问题我们不在公开场合讨论。那么，言归正传，ADU是什么？从专业术语上讲，ADU指的是附属居住单元。大家都知道，以前后院可以建guest house，那为什么还要ADU呢？这不一样。ADU是一个完全独立的居住单元，你可以拥有完整的厨房和卫生间，而且法律上赋予它的权利是可以分开出租，特别是在学区好的地方，如果你住在ADU里，你可以申请当地的好学区。

但是，以前的guest house也可以出租，对吗？不，guest house不能出租，这是违法的。所以，这么多年出租是违法的，是不能出租的。ADU的话，我们其实在节目上也不止一次聊过。我所理解的是，ADU最大可以建到1200平方英尺，对吗？现在大部分城市的法律允许建到1200平方英尺，但有些城市或县只允许建300平方英尺。有些地方有更大的许可，可以超过1200平方英尺。

我第一次听说，有些地方只要你的ADU比主屋小一英尺就可以。比如主屋是5000平方英尺，你的ADU可以建4999平方英尺。这个信息量有点复杂，我有点吓到了。所以，这个政策太好了，完全把ADU的潜力发挥出来了。

我们刚刚一开始不是开玩笑，那还有这样的好事吗？像洛杉矶，住房资源更紧缺，所以它允许你建多个ADU，不是junior ADU和ADU，而是允许建多个ADU。比如你的地足够大，你可以建两个1200平方英尺的ADU。所以，只要地足够大，就没有上限。

我的天，这个政策太让人心动了，想要买洛杉矶的房子。说实话，回想几年前，真的想都不敢想。你今天讲的东西，或者是变化蛮大的。所以，从2018年1月1号开始到现在，ADU的法规一直在更新，就是让它能够更加落地，更加有利于我们老百姓去操作。

这其实跟我们的local government更有关系，政府颁布这个法令之后，根据各地的localize情况，它又有一个因地制宜的情况发生。从总的加州来讲，我们加州的经济体量非常大，需要更多优秀的人才来到我们加州。但是，大家知道加州的居住成本很高，这是很过虑的，我们一直在谈居住危机，住房危机。

加州政府基于此，想推出一些政策能够缓解这种居住危机。你刚刚讲到优秀人才，我们最近只有优秀的homeless到我们加州了。这个我在我们加州上次多次讲，从最早的8万，然后60万，现在已经到200多万了。这个数字很真实，对吗？对，然后我也讲到说政府这边的规矩是死的，不是这个local的法令是活的。

现在出现了一个更加利好的法案，是AB1033。1033是干什么的？跟报税有关系吗？AB1033是ADU的一个修正案，它可以让ADU在不分地的情况下，可以单独出售。你现在讲的是不是出租？对，这个我又绕进去了。所以，地是不用切的，对，然后他这个有个单独把这房子卖出去。我再换一下，我今天去签，我可以签这个ADU而已，然后再卖。当然，分开跟产权号是没关系的。

这个产权是怎么搞的？其实AB1033并不是一个新的东西。大家知道，town的那些高层公寓他怎么卖呢？他一直都在卖啊，然后推广到ADU的地块而已。这个想法蛮好，确实是蛮炒的。很香啊，这是话有利于我们所有的经纪人，也有利于我们所有的homeowner。其实，它这个买卖的方面的便捷性，跟它本身这个单价都有一定的优势。

提到这个，AB1033，我们不得不说，前两年的，是允许小的地块儿，做了一个分割，分割完了之后呢，你可以单独的去出售。但是知道在整个美国甚至加州，土地分割的成本是很高的。你首先要去做测绘，然后要去报规划的，你可能分割下来成本要30万，还有时间呢，30万只是纸上谈兵，这还没动工，你还有两三年的这样一个审批的程序。

等你分好了，你再来去建ADU，那可能黄花菜都凉了。这个想法很好，但是实际上是不适合我们这种市井小民，一般人想做这个很难搞。你是什么项目可以适合1033，建了ADU之后就可以卖？所以，这个东西的话，操作的人多吗？请问因为你们是等于是我们行业里面的指标了。

因为AB1033呢，现在刚刚通过州政府的这个法规，它不是一个议案，它是一个正式的法令。对，它直接就是说你可以通过像公寓或者是condo的形式来出售你的ADU。我相信这样一个法案，它大大增加了我们ADU的金融属性，让我们的银行和我们更多的投资人，能够利用这种灵活的方式可以再融资，然后很好的能够把这个ADU的供给再增加起来。

我插两个小问题，那很多上比较严的像Arcadia的这些东西也可以做ADU，对吗？我们在Arcadia有很多ADU项目。那你们在不同地方会因为它地的不同，你们的单价收的比较贵或怎么样？就撇开建筑本身的复杂程度不讲，其实ADU在各个区域，只要是你的建筑本身的成本是差不多的，我们都是统一来收取价格，只是说呢，比如说我们在Arcadia，因为地价比较高，可能我们的单价会稍微贵一些。 ：

我们在圣阿利诺，我们曾经见过一个ADU，1200平方英尺，差不多是60多万，为什么？因为这个房子本身就是在一个价值1600万的房子上建造的ADU。对ADU的外观要求，对内部使用材料的要求，以及内装的要求，它非常地高。那当然了，你没有60万的这样一个建筑成本，你也没办法建出这样的外立面，也达不到配合这样一个1000多万的豪宅的标准。我们两个就像，哎呀，我没什么钱，但是我又想做ADU，什么是比较make sense的方法，不花这么多钱的哦，这样一点讲的非常好呢。

现在加州政府有一个很好的金融补助方案，每一个ADU补足4万美元。我先写下来一下，每一个ADU补助出4万美元。对，那我对不起，那再再插个嘴，你今天让我们脑洞大开，所以像刚才如果洛杉矶这种情况，你可以盖多个ADU，每一个4万美元，每一个都4万美元嘛。那当然呢，今天节目补录了那个章，搞什么东西啊，LA补助更高哦。如果说ADU，我刚才说的4万美元是州政府来的，ADU还是单独给你钱。这个是LA直接放血的，因为它缺房子嘛，所以说你如果能够提高供给，最高现在补助是7万美元。7万美元对LA再加政府，比如说器具和4万美元，加起来是1万美元。如果你两个补助都拿到了，那就白减10万美元，如果都买到就OK了。是很恐怖的，可以在这边顺便给大家脑洞科普一下，就是如果大家觉得，哎呀，我哪来这个钱可以买这个地，大家可以合组公司去买，是不是？你不一定说一定要以个人形式。

那你如果说一定的投资可以达到这样的回报的话，这个不对，这次目前北美方案才有机会达到的一个算是优惠政策吧，对不对？所以应该是要赶紧上车。而且说实话，这个投资长期很稳的，为什么？对对对，我们加州最大的问题，整个美国甚至不是房源不够，诶，是的，没错。所以房价一直在涨，加州呢，在去年房管局更新的这样一个供需关系，加州缺乏370万套房子。因为我比我们前几个礼拜讲成200多万，现在变成370万了吗？而且你知道加州的这些建商，大大小小的建商每一年才能建多少，这个请解答，12万套左右。就是它的供给差不多在3%左右，是加州地产人的鞋的私会，就基本上就是说要10年才能追回来。到时候拜托我们半年就增加快200万，10年10对啊。

ADU，好，这个东西，这个大家就是要真的把它给学起来。1031这块的话，这个这个刚刚讲到了很多干货哈。那SB 9和SB 10这个东西就是还能不能做，可能适合某种群主来做，对SB 9或者SB 10适合你的地特别大，你不止分成两块。比如说你能够分个四五块，我是建议你可以做。然后如果说你仅仅是一个地能够分成两块，你花个两三年时间去分地，再花个一两年去建ADU，你四五年都过去了。

等一下，等一下，我突然有一个想法，有个大胆的想法。这个，所以SB 9，然后我再把它跟ADU combo起来，可以做得到吗？SB 9和ADU。呃，现在是这样的，对对对，OK。之前呢，我们推SB 9的时候，很多人认为SB 9，你拆分之后你就可以完全的建一个大的house。其实SB 9后面有一个，嗯，就是它。它的一个要求是你拆分完地块之后，你只能建刚需，也有很多CT规定SSP那分完的地，哪怕是你1万平方英尺分两个5000平方英尺，你后面只能建800平方英尺的一个小房子。所以以后就是legally，它是一个被subdivided出来的东西，它在这个产权上它是有规定不能再盖其他东西的，它不能见太大。所以可以理解，为什么现在ADU 1031这个东西会这么的夯，对不对？

好，那今天这样的干货，谢谢Peter特在我们中间跟我们分享。那对于喜欢投资的朋友的话，今天这次这个小贴士啊，有没有对你们有点帮助呢？我们希望说大家啊，在这上面如果有一些想法，随时可以在我们下面call或者是跟我们联络，把问题提出来，我们专家这边会给大位解答。啊，那谢谢Peter在我们当中，我是你的地产一哥，我是你的地产大师兄，每个礼拜给大家带一点干货。如果还没关注我们的话，喜欢这样子的东西的话，记得要点一波关注，然后点赞给他。

我们在这边祝大家新年快乐，那我们下期再见哦，爱你们快乐，爱你们新年快乐。