随着美国房地产市场中附属住宅单元（ADUs）的兴起，加州在建设和立法支持方面处于领先地位。然而，尽管ADUs在理论上具有缓解住房短缺的潜力，但根据John Burns Research and Consulting咨询副总裁Scott Wild的最新报告，当前的ADU热潮对于解决更广泛的住房可负担性问题作用有限。
加州在ADU建设中的领导地位
自2016年以来，加州一直是ADU运动的先锋，通过简化在单户住宅地块上增加ADUs的流程来制定立法。这种立法支持导致ADU建设显著增加，仅在2023年，加州就建造了近23,000个单位。这一数字是2021年建造的10,000个单位的两倍多。加州ADU建设的激增是该州鼓励这种开发以应对住房短缺的直接结果。
然而，尽管这些数字令人印象深刻，但它们并未完全揭示全貌。从2019年到2023年，加州共发放了69,000个ADU许可证，但实际建成的单位只有44,000个。这种差异表明，可能有相当一部分ADU项目未能完成，可能是由于投机性许可证或项目被搁置。
全国趋势：扩大ADU授权
到2024年，科罗拉多州、亚利桑那州和夏威夷加入了拥有广泛ADU授权的州的行列，紧随加州、俄勒冈州、华盛顿州、蒙大拿州和佛蒙特州之后。然而，这些州尚未复制加州的ADU建设水平。例如，在科罗拉多州的丹佛市，自2018年以来仅建造了278个ADUs，尽管该市35%的区域被划分为允许ADUs。
夏威夷最近通过的立法努力，如SB 3202法案，允许在住宅物业上建造最多两个ADUs，显示出对扩大ADU建设的日益增长的兴趣。然而，挑战依然存在，包括地方监管、停车要求以及规划社区施加的限制。随着各州继续探索ADU授权，其对整体住房供应和可负担性的影响还有待观察。
ADUs与住房可负担性危机
尽管ADUs被宣传为解决住房可负担性危机的方案，但建造ADUs的高成本限制了它们的影响。建造一个ADU的成本在150,000至300,000美元之间，这是一个重大的投资，通常需要现有的财富或财务智慧。因此，大多数当前的ADU项目是高端豪华单元，对于低至中等收入家庭的需求几乎没有帮助。
此外，许多ADUs被添加到房主已经拥有相当权益的物业上，这些单元通常作为现有住宅的延伸，而不是作为负担得起的租赁选择。当出租时，ADUs通常要求比附近的多户住宅更高的租金，将它们置于租赁市场的高端，限制了它们的可负担性影响。
ADUs的未来：两条不同的道路
ADU格局正沿着两条截然不同的道路发展。一方面，零散的一次性ADUs可能会继续是高端项目。另一方面，从一开始就将ADUs整合到新住宅社区的兴趣日益增长。这种方法有潜力增加住房供应，并提供更负担得起的住房选择，特别是如果模块化、场外建造方法获得普及。
设计ADUs进入新住宅社区的建筑商可以创造更高效的土地使用配置，并提供更小、更负担得起的住宅。这一策略已经成功地被一些建造出租开发商使用，并且随着ADU运动的持续增长，可能会变得更加普遍。
值得关注的趋势
随着ADU运动的势头增强，几个趋势可能会塑造其未来：
- 更广泛的ADU立法：更多的州和市政当局将制定立法，为ADU建设扫清道路，以加州为模型。
- 模块化解决方案：即插即用模块化ADUs的兴起可能使现有社区中的一次性项目更加可行和成本效益。
- 新社区中的ADUs：建筑商将越来越多地在新住宅社区中设计ADUs，增加整体住房供应，并提供更多负担得起的选择。
- 老年人的ADUs：在像AARP这样的组织的支持下，可能会建造更多的ADUs来满足日益增长的老年人口的需求。
尽管ADU趋势正在增长，但其对住房危机的影响仍然有限。随着更多的州和市政当局接受ADUs，监测这些单元是否真的能够为解决国家的住房可负担性挑战做出贡献将至关重要。
