湾区买自住房的checklist | 山上买房要绕开哪些坑

阳光和景观：

• 充足的阳光照射时间，尤其是日出到日落。
• 拥有水景的山景，例如能看到海的山景。
• 理想情况下，房子位于山顶，拥有南向阳光，同时也能看到三藩市景观。

房屋结构和功能：

• 房屋地势：大部分平坦，避免位于陡峭的坡地上。
• 车道：避免过于陡峭的车道，尤其是向下倾斜的车道，因为容易导致车库进水。
• 房屋高度：房子高于路面，避免低于路面，防止排水问题。
• 正门：正门无需台阶即可到达，方便老人和小孩出入。

其他考量：

• 学区：9分以上的学区，但黛小西并未深入探讨学区选择。
• 面积：面积足够大，满足未来需求，避免加建。
• 房屋结构：至少4间卧室，最好5间卧室以上，一楼要有客房和独立卫浴。
• 车库：双车库，车位并排，方便停放电动车。

黛小西还强调了以下硬伤，是她购房时会完全避开的：

• 靠近大陆、高压杆、火车铁轨、机场、Superfund场地或垃圾场等。

黛小西的购房checklist非常详细，最终她找到了符合所有要求的房子，但她也承认这并不容易，需要花费时间和精力。她鼓励大家积极留言，分享自己的购房经验。

今天想趁着春假，在海上漂着的时候，没有事情做，就赶紧把之前欠大家的视频稍微补一下。就是想跟大家录一个自家买房的checklist。当其他人发相关的帖子时，我也是很好奇的，我也很喜欢看。有时候大家会在网上分享自己买房的一些checklist，设的一些filter，就是哪些东西是他们非常care，不能sacrifice的。那我就想跟大家分享一下我们自己家，在最近一次买房，大概两年前左右的时间，的一个checklist。

我先想补充一下背景，也许这里有一些观众是第一次看我的视频的。我们家是坐标在湾区，北美的湾区，北加洲硅谷这里。我们之前在南湾住了很多很多年，最近一次升级自住房，是买到了中半岛这里。这跟当时家里面的一个工作变动是有关系的。我们当时主要的一个motivation，一个是学校，一个是交通。因为中半岛的地都比较崎岖不平一点，平地的地区有，然后山上的房子也有相当大的一部分。而我呢，又刚好是想要买景观房，所以我们主要看的都是山上的房子，几乎没有看平地的房子。所以说这也是另一条背景。那我今天讲的一些checklist，其实是跟山上有关系的。那如果你正好也要买山上山景房的自住房的话，那今天这个视频可能对你也会有帮助。但我下次会再单独出一个，在山上住了这么些时间以来，跟我之前在南湾住平地的时候的一个比较，一个专门的比较视频。

从山上的一些部分开始说吧，今天有很多条都是跟买坡地房相关，买山景房相关的。第一条对我来说非常重要的一点就是，我必须要有充足的阳光，光照的时长是非常长的。基本上从日出到日落，我们家都是要晒得到的。那住在平地上的同学可能不太理解我在说什么，因为对于你们来讲，除非你们家附近或者邻居家有大树，把你家的阳关遮住。不然的话，一般来讲，如果你买平地的老房子，就是我所谓的老房子，就是地比较大，不是那种筒子楼或者是炮楼的话，你们家的光照时间肯定是从日出到日落的。

但是这个对于山上的居民来说就不一定，因为如果说住在山的北面，可能夏天会晒到光线比较好，这个正好是你可能不想要的光线。然后冬天的时候，你们家会非常的阴暗，光照时间会非常短。像我们家附近，因为我上下山都是从山的北面走的。所以说我每次都会经过一些山的阴面的一些房子，住在阴面的邻居们，那基本上就是一个三四点就落日了，对他们家来讲。对于我们家来讲，那夏天可能八九点天黑，我们就是我们家就是八九点才会天黑，最多比落日提早个十分钟，20分钟就好。

下面第二条，是我自己的一个checklist，就是我比较喜欢有水景的山景。我喜欢住在山上，但是能看到海的山上。因为中半岛有很多房子，它朝南的话，它就是会看到的是山。那所以像我们家呢，就是我又要看到有背的view，而且最好呢是有三番的view。所以这样来说就有很多房子，其实就跟第一条就矛盾了，因为这样的房子一般是在山的北面嘛。那一般你的日照就会短。那最后我为什么能够买到既符合第一条又符合第二条的房子呢？因为我们家是处在山的顶部，就是它除了东面，就我们东面那户邻居比我们家高一点点，我们西北南的邻居都比我们矮，既有光照，你有南面的太阳都可以看得到。

北和三番，另外说到东高西低，就我们都面临就比我们家高这一件事情的，那这个从风水上来讲，就是好像你东面的邻居比你高是比较好，西面的邻居比你矮比较好。东高西低是符合风水的要求的，所以说那我们家也是符合这样一个要求。而且从这件事我就发现其实中国的风水是非常非常有道理的。那第三条，也是跟山上的房子有关系的，就是说我想要的房子是不能建在坡地上的，就是这个lot，是必须是mostly level的。那如果你在red thing上面看的话，跟lot，这个的leverage有关系的一条，那我们家呢，写的是mostly level。Mostly level是很少的一部分，那能90%以上的人家呢都是，就是那种归类的，就是有斜坡的。所以说mostly level对我来讲是刚需，也是在山上比较难获得的一个稀缺资源。

第四条，就是Driveway不能太斜。因为在山上，就是你知道坡地方嘛，那有一些房子driveway就非常非常斜。我之前就有一次看到一条，一套房子就是什么都我都很喜欢，但是他的driveway就是挺斜的，当时是我感觉有个30~45°这样子吧，就是我觉得开上去可能需要猛踩一下油门的这种程度。那另外还有一个Driveway不能向上太斜呢，他也不能向下，向下是一点我都不太行，就不要说很斜的往下的driveway了，就是一点往下的都我都不能接受，为什么呢？因为这样子的房子通常有车库进水的问题。所以说这个driveway如果是往上了呢，我可以接受一丢丢的斜度，就是这样子。然后way如果往下我是完全不能接受，就是怕车库进水。当然山上这样斜着往下开进车库的房子非常普遍。那大家是怎么解决这个问题的呢？像我们家对面的邻居，他就是这样的情况。那最近的一两年呢，他们家就经历了driveway的翻修，他就把那个driveway，在车库门口做好了那个倒水，然后下水都一应俱全，都完全做到位了，然后把driveway重新铺了一遍。我怀疑他们家之前一定是有车库外墙漏水的情况。

哪怕有时候在地面上有一些房子也会发现driveway是往下走的，这种房子大家一定要注意了，看清楚它排水有没有做好。如果排水没做好的，包括有地下室的那些房子，如果排水没有做好的话，大家一定要注意不能踩坑了。那第5条，其实也是跟这个有点类似，就是房子的高度是大于路面高度的。因为从风水上说，就是说房子低于路面，就是你进家是往下走，就是从有的房子从路面到家，不是要往下走几步再回家嘛。那这种我也是不喜欢的，因为从风水上说也不好。那从风水上说不好呢，那就有可能你之后卖的话，就有一些华人买家会介意。而且就是房子比院子高是好的吧，我特别不喜欢房子是造在一个lot的当中，一个坑位低洼的位置的，这种房子一定会有排水问题，多多少少，或者除非他已经把French drain啊什么东西都弄好了，但那东西不是一劳永逸的。

第6条，其实跟这个也是类似，就是说房子的正门是要不需要台阶就可以走到的。因为在山上有很多的房子从车库到大门要再要往上走很多级台阶，或者往下走很多级台阶，总之正门跟大街不是一个level的，这种我直接是pass。因为家里如果有老人或者小孩的话，这样会很安全问题。不然的话，那Stroller啊，那个残疾车呀，轮椅都是没有办法进出的。那你这个房子等于说对老人小孩不友好，也是筛掉了很多的潜在买家的。

对，我把所有跟坡地相关的checklist都已经讲完了。如果要买坡地房的朋友们，上述的这些条呢，大家一定要看。接下来我要讲的是一些跟坡地房没有关系的filter。也是对我们家来说很重要的。那第一个呢，就是9分以上的学区。这个学区这个话题太大了，我这里就不详说了。那之后如果大家想要我讲一讲的话，我可以聊一下。但是因为我们家的小孩非常非常小，完全没有用过学区，或者说就是没有深刻的切身体会，是一个外行。我只是说是网上做了很多功课，看大家怎么评论每个学校，从小学到高中，基本都是好学校。

那第二条呢，就是面积够大。这个“大”跟每个人的感受可能不一样。我呢，因为之前一个房子是2300平方英尺左右，我已经放满了，东西完全是已经要overflow了。作为upgrade，我肯定是要比那个要大的。那主要想要面积比较大，是因为现在湾区的加建成本也是比较高的。我不知道大家有没有看过之前我做的ADU加建视频，就是我有在出租房的后院加了一个ADU去增加现金流。那我在那边也有稍微浅浅地聊过一下，现在加建的一个单价。那我之后也会专门出一个视频来讲一讲那个加建的单价。

对我来讲呢，因为我们希望我们是moving-in ready的，Mostly moving-in ready的，所以说就希望不用加建，可以做一些简单内部装修，Cosmetic changes。这个面积我虽然有要求，但我对房间数和厕所的数相对还好。我只是说希望有4间以上的bedrooms，最好是有5间以上，但4间也OK。以及，在一楼一定要有一个客房和一个full bath，这样子就是给长辈用的客房和full bath，这样万一以后长辈年纪大了，腿脚不便，也是可以继续住这个房子，并不需要马上去搬家。

最后还有一个要求，就是我希望是有双车库的，而且这个车位肯定是side-by-side的那种。在中半岛的老房子，包括南湾有一些老房子，它会有很多单车库的。那我个人是觉得单车库是一个很大的硬伤。因为像现在家里面都会有电动车，甚至会有不止一辆电动车，那你这种情况下在室外充电还是会有一点局限性的，会不是特别方便。

这就是我们家的全部买房checklist。然后我这里面没有包含的呢，是硬伤，就是说不能靠大陆，不能靠高压杆，不能靠火车铁轨，不能靠机场。就这些所有的东西，我就没有放在这一篇的视频里面去讲了，因为如果大家看过我以前的那个硬伤大全的话呢，都已经看过了。那既然被我提到的硬伤，我肯定是自己不会去踩的了。那所有这些，大陆房，高速房，火车房，飞机房，Super fund的房，什么垃圾场或者什么各种各样的高压线，我都肯定是避开的。

其实大家可以发现，我这个checklist，我这个filter还是很长的。最后我们能买到符合所有要求，也没有任何硬伤的房子，真的是挺不容易的。所以我们当时也是看了很久，最后才在市场冷却的时候，果断买到了心仪的房子。大家关于买房、装修，如果有任何想要讨论的，欢迎在下面给我留言，或者是给我私信。那我是黛小西，我们下个视频再见吧，拜拜。