新手错过的：通过首套出租房产积累财富

德里克之前曾与表弟共同购买了一处单户住宅，并出租了两个房间，但最终选择出售。他认为拥有房产比租房更具价值，并开始寻找新的投资机会。

诺伦和德里克在纽约市租赁了一套公寓，并开始关注房地产投资播客，包括Bigger Pockets和“多米诺效应”。他们意识到，在他们的预算范围内，他们可以在皇后区购买一个工作室合作公寓，或者在新泽西州购买一栋多户住宅。

他们最终决定在新泽西州购买一栋多户住宅，并制定了详细的搜索标准，包括距离纽约市的距离、火车站的步行距离、税收情况和社区安全。他们最终在HUD房产商店上发现了一处被错误列为单户住宅的多户住宅。

他们通过203k贷款计划购买了这栋房产，该计划允许他们用贷款支付房屋的翻新费用。203k贷款的优点是它可以帮助购房者购买需要翻新的房产，并获得与按揭相同的利率。缺点是文书工作繁琐，需要与承包商密切合作。

诺伦和德里克在6周内完成了房屋的翻新，并搬进了二楼单元。他们将一楼出租给租户，并通过房屋分割的方式降低了生活成本。他们分享了房屋黑客的经验，包括与租户相处、设置租赁协议、处理维护请求和管理财务。

他们还强调了选择合适的租户的重要性，并建议房东与租户保持良好的沟通，以建立积极的租房关系。他们使用Cozy平台进行在线租金支付，并使用Excel管理房产预算。

最后，诺伦和德里克分享了他们未来的计划，包括可能搬迁和寻找新的投资机会。他们认为，多户住宅的投资帮助他们获得了更多的选择，并为他们的未来提供了更多可能性。

他们鼓励其他想要进行房地产投资的人，要相信自己的目标，并积极行动。他们相信，只要坚持信念，任何人都可以实现自己的房地产梦想。

我是Ashley，欢迎来到《房地产新手播客》，每周三次，我们为你带来启发、动力和故事，帮助你启动投资之旅。

Ashley: 今天的新手投资者是一对夫妻，他们在一个非常昂贵的市场中购买了一栋双户住宅。他们全身心投入，亲自动手，为了一个更大、更光明的未来而努力工作。今天在这期节目中，我们将讨论他们是如何达成这笔交易的，关于203k贷款你应该知道些什么，如何进行现场翻新，以及当你和房客住在同一个屋檐下时如何处理房客问题。

Ashley: 诺伦和德里克，欢迎来到节目。感谢你们的到来。

Noren: 谢谢你们邀请我们。

Derek: 非常感谢。

Ashley: 好的，让我们开始吧。德里克，我听说在你遇到诺伦之前，你已经购买了并出售了你的第一处房产，但后来你又开始租房了。是什么让你做出这个决定的？

Derek: 好问题。嗯，我最初是和我表弟一起买了一套单户住宅，那时奥巴马政府正在为首次购房者提供高达1万美元的税收抵免，所以我们利用了这个机会。那是一处问题房产。我们把其中的两个房间租给了大学生，每个房间每月500美元。而我们自己要承担的是每月1181美元，这还不包括税费。我的叔叔说，这将是你住过的最便宜的地方。出人意料的是，他只错了一点点，但他还是错了。

Derek: 所以我们在那里住了三四年。到了第四年，我决定，好吧，让我们分道扬镳，你知道，家庭关系仍然很好，因为那比一笔交易或那类事情更重要。然后我又开始租房，和我妹妹一起住了一年。当我在支付租金时，我在想，这比拥有房产要糟糕得多。

Ashley: 是什么让你决定不再这样做了？是资产净值的问题，还是提交维护请求后事情没有得到处理？

Derek: 我会说是资产净值。因为每次你支付1000美元，你只得到了800美元的回报，比如600美元。所以当你在支付……当我们租房时，你得不到任何回报，这些钱都流向了房东。现在我们成为了房东，我们更清楚地看到了这一点。当你租房时，这种付出是隐性的，你可能会想：“哦，我得到了一个住的地方。”但你错过了资产增值的机会。然后，你是否在遇到Noren之前就决定购买你的第一处或下一处房产？我想是的，因为我记得我邀请你过来。是的，是的，我看到了他们拥有的那栋房子，不久之后，Derrick想把它卖掉，我就像：“为什么，你在这里住得很舒服，就像我现在住在阿托里亚，这是一个很棒的社区，但我在向纽约支付租金。像我认识的每个人一样，他们宁愿拥有东西，也不愿租房。”所以我想：“你在做什么？”但最终这反而对我们有利，因为我们后来得到了贷款。但有一段时间，我不明白：“你为什么想卖掉它？”但长期来看，这很有意义。她说：“这就是我和你约会的原因，你拥有一栋房子。”我知道，我想：“为什么你要后退？”但后来，我们结婚后，我想我们又开始讨论投资和房屋所有权。我们开始我们的婚姻生活时，我们不得不租房，对吧？所以我们开始租房，我们很快就说：“让我们尽快摆脱这种状态。”幸运的是，我们有财力买房，我们说：“让我们买栋房子。”然后我们开始听，嗯，我应该说是Derrick开始听Bigger Pockets，在我听之前。是的，是的。

我们当时在城里租了一套公寓，每月1400美元，一室户，有两个窗户，这很好，因为你可以享受阳光。我们有角落的房间，有些房间你得不到这样的位置。每天通勤45分钟乘地铁进城，我当时在城里工作，我们这样做了一年，45分钟是听播客的绝佳时间，所以我听了Bigger Pockets。还有“多米诺效应”是我听的另一个播客，我听了几个关于投资的播客，想知道人们都在做什么。一天午餐时，我在电话上和Noreen谈话，她说：“你想买什么样的房子？”对我来说，这很难说，我很难确切地说出我想要什么。：

很多时候，不知为何，我们总是想要反其道而行之。因为我非常非常清楚地表达我想要什么，而他则会问：“你想要什么？”我说：“我想要一栋多户住宅。”我们刚刚开始涉足这个领域，这确实是事实。现在我们在这里。

那么，你为了投资多户住宅做了哪些准备呢？当你突然说出这个想法，决定好我们要投资多户住宅时，你接下来采取了哪些步骤，以便真正能够采取行动，购买多户住宅物业？哦，无论是哪种方式，你都是在买房子，对吧？所以你需要采取你如果要买独栋住宅或者公寓或者任何你想住的地方时会采取的行动。

所以我们在财务上做好了准备，找到了房地产经纪人，嗯，我们把首付存入了一个我们不会动用的账户。是的，然后是地点。对我们来说，最重要的事情之一是我们想要能够进入纽约市，因为那是诺琳工作的地方。所以我们说，10英里，10分钟步行到火车站，那里有通往城市的列车，这真的限制了很多选择，这使得查找工作变得容易得多。当你不是在浏览成千上万的房源列表时，你只需要浏览数百个，或者无论如何，少了很多，这更容易。然后你更容易说“是”，对吧？

我们也在皇后区四处看了看，我们在我们居住的社区，我们住在伍德赛德，这是一个不错的社区，对吧？我从阿斯托里亚搬到了伍德赛德，嗯，我们意识到，根据我们的预算，我们可以在伍德赛德皇后区买一个工作室合作公寓，或者我们可以在新泽西州买一栋多户住宅。所以我们想，好吧，我对自己说，诺兰，你从没想过你会这么说，但是你要回新泽西了，对吧？因为我是从这里来的，我的父母很久以前就搬出了城市，在郊区买了房子，你知道的。

我说，哦，桥和隧道，我来了，但是只要我有火车，我说只要我有火车和公交车，实际上我有火车和公交车，我说那我就能做到。对吧？然后我们会和你妈妈一起开车，她会带我们去看几处房产。当我们去的时候，价值就像是，它将会超过30万美元，像我习惯的那样，15万、20万，但是只是看看，你会得到一些不是……真的，那太好了，不是“交钥匙”的，你不需要搬进去。

哦，这根本不是一个“交钥匙”的情况，而且这些是2016年的数据，对于任何在听的人，如果说“哦，你知道在纽约300万（美元）的价格，嗯，那是八年前的事了，那现在简直是太划算了”，嗯，请告诉我如果你找到了，请告诉我。

所以，我们做的另一件事是，我们看了看，你知道，不同的城镇的税收情况，因为我们在新泽西州，我们的房产税数字相当高。嗯，我认为它们是全国最高的，每年1万（美元）到2万（美元），甚至2.4万（美元），尤其是多户住宅，因为这是一个更大的物业，你会被征收更多的税。嗯，所以我们排除了所有税收最高的城镇，我们排除了所有我们出于安全原因感觉不舒服的城镇，我们排除了那些在一天中的任何时候都没有双向火车服务的城镇。嗯，我们最终锁定了大约三个社区，我们缩小了我们想去的地方，我们说就是这样，我们会拒绝其他所有的东西。是的，就像林登赫斯特。

加菲尔德政府对税收的补贴，仍然只是试图吸引工业工人。是啊，这是一个很好的路线图，你们为那些想要购买他们的第一处房产但还不知道他们想要在哪个社区的人刚刚制定的，就像，好吧，你可以说你想在布法罗，好的，有很多社区，就像每一个城市一样，那还不够具体，你需要更深入地了解，我们确实拿了一张地图，就像，好吧，这里不行，这里不行，这里不行，把它放进去，但你们也做得很好，定义了你们的标准，不仅仅是市场，你们想要一个多户住宅，你们想要在10分钟步行距离内有一个火车站，你说过，你知道，而不是看成千上万的交易，我们只看了一百个，当你限制你正在看的交易的数量，或者应该说你正在看的线索的数量时，你可以花更多的时间分析这些交易，因为你不会被压倒，你们发现了在你们的列表中可能错过的东西，如果你们被一千个线索淹没了，但是那一件被列错了的房子，你们最终买下了，哦，是的，所以我们发现物业的速度比我们的房地产经纪人快，因为我们是…我们的客户非常忙碌，他很受欢迎，人也很好。嗯，我们发现了一处房产，在HUD的房产商店上被错误地列为单户住宅，实际上它是多户住宅。所以如果你在搜索时，不要把你的搜索条件设得太狭窄，因为这样可能会无意中排除掉一些实际上适合你的房产。人们常常在搜索时会颠倒卧室和浴室的数量，比如你在找三室两卫的，有时候他们会标成两室三卫或类似的情况。所以，这里有个小技巧，有时候房产只是被错误地列出了，是的，这种情况其实很常见。我听说过很多故事，比如有些房产被标为办公室，但实际上很容易就能改造成住宅，可能只需要在另一边加一个壁橱，或者做一些类似的改动。甚至有时候房产并没有被错误地列出，但是房产内部有一些你在图片中看不到的机会，除非你亲自去实地考察。

你在HUD网站上找到这个房产的，你能解释一下这是什么吗？好的，HUD房产商店，即住房和城市发展部，我想这是它的全称。如果我说错了，我相信网上的人会纠正我的。这是一个政府网站，它确实是一个非常典型的政府网站，尽管他们最近做了一次不错的更新。你可以在这个网站上搜索房产列表，对，他们还有其他一些项目在网站上，但你可以在它上面搜索房产列表。这些都是HUD拥有的，也就是政府拥有的，因违约而被收回的房产。所以，很多这些房产都是处于困境中的，很多已经空置了一年、两年、五年甚至十年，谁知道呢。它们被忽视，没有得到照顾，因为那些没有钱支付按揭的人，同样也没有钱来维护房产。至少我们在我们自己的房产上看到了这一点，也许不是所有HUD的房产都这样，但我们的房产就是这样。嗯，HUD房产的一个优势是，它们通常首先对自住业主开放。在我们这个房产上，有一个5天的期限，我可以变化，我不知道现在的规则是什么，它们经常改变。但对我们来说，是5天。所以，它在星期三上市，出价截止日期是……周一我们发现了它，我想是在周四晚上我们找到了它，然后在周六我们去看了它。我们必须在周日晚上之前提交我们的出价，因为到了周一它就会向投资者开放。当我们说投资者时，我是指像我们社区里的食人鱼一样。因为，我们在一个多户家庭的社区，这里有很多人知道如何快速修复房屋。比如，如果我们看到一个有点被忽视的房子，我们会说，下周它就会变成两户。实际上，这里的人正在拆除房屋，建造房屋。承包商住在这里，是的，所以当我们有机会时，我们能够提前出价，我们都坐在餐桌前，我父亲说，大家都写下你们愿意出价多少，我们把它折起来放进帽子里，然后我们只是为了好玩而把它们拿出来。因为如果我们周一没有赢得竞标，没有人知道HUD想要的神奇数字是什么。如果我们周一没有赢得竞标，我们可能会失去机会，所以我们比我想的更健康一些。但另一方面，我们正在推到我们租约的最后期限，我们不想继续租房。我们说，看看在27号大宅和我们的出价之间的差别，就像每月30美元的抵押贷款。我们说，我们可以完全承担每月额外30美元的抵押贷款来得到这所房子。对，得到这所房子。嗯，游戏的目标就是尽快得到这所房子。所以，是谁的数字你实际上提交了出价？我认为不是我父亲的出价高，所以他出局了。我们说，我们不会为这所房子支付超过300美元。然后一些在线的人，我想我们，好吧，所以出价那天，我们回家，我告诉你，我们阅读了所有关于BiggerPockets上的信息，我认为这投资更多是一个关于HUD房屋的伟大资源。我们阅读了我们的脸上的信息，关于如何在这个过程中出价。我们有KN，我们对此一无所知。所以我说，阅读是免费的，让我们找出我们能做什么，我们做到了，嗯，我认为是我的数字我们决定的，当然2875是我们决定的，然后是203k贷款。德里克，你想解释一下203k贷款是什么吗？

当然，我可以尝试一下。诺琳知道的更多，但然后诺琳你来回答这个问题。它的概念是，你不能…搬进房子 因为暖气系统不可用 所以没有入住证明 你必须修缮房子到足够程度 使其变得适宜居住 这就是这个讨论的前提 然后它允许你取出你的 贷款或你的按揭 嗯，这是短期的事情 所以如果你只是买了房子 然后说哦我需要取出一个 建筑贷款 你可能会得到一些 你知道的15%的利率或20%或 不管现在建筑贷款的利率是多少 这可能是天文数字 但是你的203k贷款 和你的按揭是同样的利率 它只是成为你按揭的一部分 所以当时我们的利率 我想是4% 对不起，任何在听的人 那不是现在的利率 嗯 所以我们的按揭和我们的建筑贷款 全部加起来 我想是308 我们出价2875 然后我们的203k修缮房子的费用 是308 所有这些 都是按揭的一部分 做203k贷款的一些优点和缺点 通过你的经历 哇，我刚刚有很多情绪涌上心头 听你这么说 你现在想发泄一下吗 关于这个过程 我的意思是我不会提任何名字 关于我们的承包商 嗯 那么优点是 你可以得到一个房子 如果你没有现金支付 一个不适宜居住的房子 你仍然可以得到你的房子 你可以按揭它 所以这是一个通常无法投保的房子 这确保你能得到房子 你能得到保险 等等所有这些好东西 嗯 大缺点是 有很多文件工作 它会撕扯你的头发 你的承包商必须做很多 有些承包商做得很好 有些承包商做得不好 我们实际上有一个承包商 他知道文件工作 但然后他知道他的工具箱 所以我不知道哪个更好 我们最终基本上 修复了他触摸的我们房子的每一样东西 但我们在6周内搬进了我们的房子 对于203k的事情 这实际上是相当快的 你知道我们 必须修复的清单包括 两个锅炉 两个热水器 窗户，屋顶 屋顶的一部分 嗯 是一段楼梯 有一个3英尺的落差 到侧门 没有楼梯 我的意思是它真的是 一个不适宜居住的房子 我们根本不能 在整个购房过程中打开水，我们发现需要测试水压，我们询问是否可以进行测试，但得到的答复是不行。因此，我们只能假设需要修理整个房子的所有管道，最终我们确实这么做了。我们几乎修理了每一寸地方。

你们是如何估算翻新成本的？当你们坐在桌子前写下你们的出价时，你们当时是否已经知道翻新的成本，并基于这个数字来确定你们的价格？所以，承包商做了估算，而且我要说的是，除了他们没有预见到的一两个漏洞之外，他的估算相当准确。他确实做了估算，并且他们确实要求你做一个10%的预备金，我认为无论进行什么样的装修，增加10%或20%的预备金都是一个非常好的主意。但是，203k（可能指FHA的203k贷款计划）要求你必须在你的最高数字上加10%，所以我们最终使用了那10%，这正是它的目的，用于应对不可预见的事情。

当然，缺点是文书工作，但优点是你得到了房子。6周内完成整个房子的翻新，现在停下来，6周内完成，就像在地板上吃中餐一样。我们并没有进行这样的装修，这不是Joanna Gaines的翻新，让我来调整一下大家的期望。我们并没有尖叫，你知道，紧握我们的珍珠说，“哦，天哪，多么漂亮的房子。”我们说的是，“哦，哇，这是这所房子第一次这么温暖。”

尽管承包商的工具不是很好，但他确实雇佣了一些非常出色的分包商，我们设法得到了他的电话号码，一个水管工，他在修理那些超出了…的东西方面非常出色。你懂的，Noran的爸爸是一个木匠，第五代木匠，所以他有一些技能，可能不那么…他不想做，或者是电力方面的工作。你知道，找到好的承包商，你看着他们，说：“你做得好，我很高兴付钱给你，我希望你继续在这个项目上工作，或者在下一个物业上工作。”所以，是的，我们确实得到了他的联系方式。我们就像使用任何约会策略一样，去获取他的联系方式。

如果水管工想要一杯咖啡，我会说：“嘿，你想要再来一杯咖啡吗？”我们就是这样做的。所以，你提到Noran的爸爸是一个有承包经验的木匠，你们两个呢？你们有没有建筑方面的知识？

进入房屋翻新的过程以及可以期待什么，我会说通常没有，我的意思是Noran从小就接触这个，可能周末早上8点，锤子就开始响了，你知道的。所以她在这方面的经验，让我们这么说，比我多。显然，她更有力量，学得也快，所以很高兴能帮忙，边做边学。你知道，我们最终自己做了干墙，还做了一些抹灰和粉刷，实际上相当多。后来在我们的Florida（佛罗里达州）房子上，你开始看到它，你接触到它，然后你会想，哇，这并不真的很难，这不是火箭科学。

有没有在任何时候给你们的关系带来压力，比如你们一起搬进一个翻新项目，你们和承包商有任何麻烦，这是否引起了任何问题？你有什么建议给那些将要住在翻新中的人吗？嗯，我认为这让我们更加团结，而不是带来压力。你可以把这看作一次冒险，我真的认为这是一次冒险，这所房子，嗯。你可以拿它来说，哦，天哪，这将是非常有压力的，我只想要我漂亮的房子，或者你可以说，看，我们当时刚结婚，我们没有孩子，我们说这将是有趣的，我们要玩得开心，我们要把它当作一次冒险。所以当我说我们住在这里的第一周，我在浴缸和洗手池里洗碗，我确实这么做了，你知道，因为我们有六个水槽，只有一个能用，或者随便什么。你只能说，好吧，这是暂时的，而且我和我最喜欢的人在一起，我愿意和这个人做任何事情。嗯，我们做过的唯一更疯狂的事情就是生孩子。

嗯，我不会以其他方式拥有它。嗯，就给其他夫妇的建议来说，我会说，嗯，手拉手一起做，即使你不知道你们在做什么，找到知道怎么做的人。嗯，当他们提出要帮助你时，说“是”。嗯，去帮助其他人，你就会弄清楚怎么做，你会了解房子，嗯。你知道，在那些漫长的日子里，你真的浑身都是石膏，你知道，我想有一天Derrick看着我，他 我们的整理如下：

他全身被石膏板覆盖，看起来就像僵尸一样。他走进来，收音机里突然播放了我们的婚礼舞曲，我看着他，开始哭了起来。我心想，这就是了，这就是我们开始共同生活的地方，以一种最奇怪、最疯狂的方式，实现了我们的梦想。任何一对夫妇，你们要知道，找到你们的共同价值观，从那里开始，依靠它，一起生活，即使生活疯狂、混乱，甚至住在一个正在翻修的房子里。

那么，让我们总结一下这个房产项目。翻修到底花了多长时间？你们是否重新融资了这个房产？最后的交易数字是怎样的？

我们首先翻新了二楼。我们在2016年10月买下了这栋房子，到2017年6月，二楼的厨房、浴室和其他公寓部分都完成了。那时，我们重新融资了房产，以摆脱我们的私人抵押贷款保险（PMI）。我们只付了3.5%的首付，因为这是一个FHA贷款，也就是1万美元。但由于首付低，我们每月要支付超过200美元的PMI。摆脱PMI的唯一方法是重新融资。在某些情况下，你可以通过支付来摆脱PMI，但在我们这个特定的情况下，我们不能。所以唯一的出路就是重新融资，我们说，当然，我们要做。于是我们就这样做了。然后在2020年，我们又重新融资了，因为利率非常低。我们利用了这个机会，因为贷款还很早，Derrik做了所有的计算，这很有意义。你的第一笔贷款利率是4%，第二笔贷款的利率是多少？我想第二笔贷款的利率是3.65%，现在我们已经降到了3以下，大概是2.95%。

对不起，任何现在正在购物的人，但那是2020年，我们以极低的利率重新融资，你知道，这是非常2020年的事情。然后，为我们简单回顾一下，购买价格是多少，翻修的总成本是多少，现在这个房产值多少钱？我们以287,500美元购买，加上那笔203k的第一笔贷款，购买价格总计实际上是308,000美元。一楼的装修和一些其他的事情，比如外观，哦，天哪，我们的泥瓦匠赚了不少钱。嗯，我们最终大概花了115,000美元来彻底翻新这栋房子，这还不包括所有的汗水和劳动时间，以及，嗯，朋友们的帮助。我们有很多朋友来帮忙粉刷墙壁，我爸爸也一直在这里帮忙。比如我生日那天，我们举行了一个拆除派对，重点在于“拆除”，有谁想来参加吗？我的兄弟和嫂子，向他们致意，他们也来了。我爸爸在这里，还有他的朋友弗兰基一直在这里帮忙贴胶带。德里克的表亲们也来了，我们有朋友帮忙粉刷，所以，是的，所有这些都不包括在那115,000美元里面。

我们的水管工已经去迪士尼世界好几次了。你觉得现在这处房产的价值是多少？所以我们可以正式地说，我们在2020年重新评估了房产，价值为570,000美元。我敢说，现在的价值肯定已经超过600,000美元了。嗯，一栋两居室的房子，离这里非常近，刚刚以720,000美元的价格售出。如果你为那栋房子支付了那个价格，请告诉我你是谁，嗯，那真是很多钱。这真是很多，这很好。这里的市场已经疯了，是的，这没有任何意义，但是，我们对此并不感到生气。

那么，你现在的生活成本呢？房子，所以你仍然在这处房产中进行房屋分割吗？是的，我们还在这样做。那么，其他租户每月支付多少租金？你实际上每月要支付多少来住在这处房产里？这里有一个故事。所以，我们开始时的租金是1,800美元，那是2017年的17,700美元，这非常棒。我们犯的一个错误是我们一直以那个价格出租。我们想，哇，这太棒了，看看我们是怎么生活的。然后当我们决定开始提高租金时，感觉有点奇怪，因为第一个租户还住在那里，就像为什么你现在要改变这个？所以，这有点困难。我在网上阅读和看到的东西，就像你知道的，这是一个生意，这不是慈善，所以你真的需要这样做，而且因为这样而有人员流动是可以的。所以，有一点心态上的转变，就像好吧，所以我们现在一直做一些事情，你知道，稍微提高一下租金。看起来很多从事这个的人，他们只是像保持租户，减少人员流动，减少工作，你知道，少赚几美元。但是，现在租金已经提高到每月2,100美元了。嗯。我们最初将租金视为一种组织财务的方式。我们会将资金转移到我们的租赁账户中。我们最初向自己收取大约1,200美元，只是为了建立一个用于资本支出和维护的独立基金，我们已经使用了这笔钱。因此，我们把钱留在一旁。但现在我们对自己更好了，我们开始享受这些劳动成果，现在我们向自己收取343美元，但实际上我们只需要拿出3美元。这真是太神奇了，感觉很不错。

Noren和Derek，你们现在已经出租了你们的房产，那么你们的经历如何呢？与租户共同居住的“房屋黑客”生活现在你们是在一楼还是二楼居住？我们在一楼，好的。所以你们的租户住在你们上面，是的。大部分时间来说，这是一次积极的体验。每个人都有他们的恐怖故事，关于租户以及房屋黑客生活是怎样的，但我们的那些日子非常非常少，与所有美好的日子相比。我想说，可能只有五天我真的想说，啊，我想把头发拔出来，而其他成千上万的日子都很不错。

我必须说，租户的选择是一切。租户的选择可能会决定你的房屋黑客经历。如果你正在考虑房屋黑客，对任何正在听的人来说，就像准备好等待一个好的租户，因为那里没有撤销按钮。它不像租户那样工作，尤其是在新泽西州，这是一个非常租户友好的州。根据你的地区，你可能会有比东海岸的人更多的余地。那么，你们实际上在你们的租赁协议中加入了哪些内容，以设定这些期望，这就是这里的事情的方式，但以一种友好的方式呢？是的，实际上，BiggerPockets是一个很好的资源。有一个非常好的帖子，关于如何制作一个战斗准备的租赁协议之类的，我们绝对借鉴了这个。比如不允许水床，我没有想到这个，但谁会在二楼单元，就在你头顶上需要一个水床呢？就像这样的事情。我不会想到，但有人可能认为这是正常的，对，那个人可能就是租户。我们还有……关于何时可以联系我们，嗯，这是一个我们艰难学到的教训。因为我们曾经遇到过有人在凌晨2点敲打我们的门，为了一些实际上并不是紧急的事情。所以，您真正的规则是什么？我非常想知道。我认为是晚上9点到早上8点，除非你的生命处于危险之中，比如，请等到早上再打电话。需要是真正的紧急情况，技术上可以等到正常工作时间。是的，但是如果你的房子着火了，请告诉我，我会立刻出去，或者拨打911，对，那样做。房东并不是你的妈妈，你知道，你必须在某种程度上照顾好自己。

那么，关于有任何形式的文件记录，而不是只是你的租户不断地过来敲门，说嘿，你知道，你能处理这个吗？或者嘿，我是，你知道，这是我的租金，你有什么样的标准吗？这是你必须遵循的过程，以提交维护请求或支付租金。是的，我们从我们的第一个租户那里学到的一件事是，他们敲门，你知道，给我们支票，我们发现这通常伴随着一个故事，或者我们少了几百美元，而下一张支票是星期三，这样可以吗？而当我们开始这样做时，我们意识到你在法律上开始遇到麻烦，因为你以前允许它，为什么你现在不允许它？以及为什么现在你不进一步延长它，或者无论问题是什么，我们房东的法律有一本书，我们参考了，这是一本很棒的书。这促使我们转向Cozy，这是apartments.com，以获取所有在线支付，我们不需要在家就能收到它们，你知道，我们可以在佛罗里达或其他地方度假，我们可以看到这笔付款是否进来，或者是否没有。然后，你想要说话，并且我认为，你知道，接受在线支付是一个很好的缓冲，嗯，在你和租户之间，出于某种原因，它只是让处理金钱的事情变得不那么尴尬。对于很多人来说，金钱是情感化的，透支了一点，稍微晚了一点，如果你可以自动设置，嗯，如果你需要的话，设置一个滞纳金，并说，好吧，对不起，明天它将收取滞纳金，对，是机器要收取它，不是我在收，你知道，嗯。所以，好吧，是我们，我们设定的。

坚持执行租赁合同，但这样做有助于我们不感情用事，尤其是当他们是你认识的人时。你看到他们去取邮件，你知道他们孩子的名字，是的，我告诉你面对面，这就是我的情况，这真的更难不产生一些同情心。

是的，是的，是的，我做的另一件事是，我是主要联系人，因为我不全职工作，对吧，所以我是与租户沟通的人，我要么发短信要么发电子邮件，所以都是书面的。我可以看到我说过什么，我可以回溯参考，我可以草拟我需要说的话，然后如果需要的话我可以编辑它。如果有必要，我会在发送之前让Derek看一下。天哪，如果它变成法律问题或严重问题，嗯，有一整套书面记录，嗯，我认为这真的很棒。然后你知道，如果有人不能说什么，哦，我告诉你五次关于这个，好吧，如果你真的告诉了我一次关于这个，我正在修理它，实际上我们现在就在修理它，那么你就退后，你知道，我喜欢把事情通过短信或电子邮件记录下来。如果我们确实有租户打电话，我们的虚拟助理会在他们的租户门户页面上添加一个活动，说某某在这个时候打了电话，这就是他们说的，或者这就是对话的内容，你知道，如果需要跟进，就做个笔记。

但我也对承包商做同样的事情。第二，一切都要书面记录。我有一个屋顶工，他问，嘿，你能打电话给我吗，因为建筑许可证有问题，我说不，请继续通过电子邮件沟通所有事情。我不会和他们通电话，我说不，我更喜欢所有事情都书面记录，让我们继续电子邮件沟通。我理解有时候直接打电话更容易，但是，嗯，我确实更喜欢有正确的文件记录，这样你可以回头参考，特别是如果它已经是一个问题，你想要所有事情都书面记录，以防它变成诉讼或其他事情。但是，嗯，有无数次我可以滚动回去，截屏，然后说，实际上，这就是你所说的，你知道吗？对于承包商来说，这是一个非常好的想法。所以除了你正在使用的Cozy（现在是美国公寓网）进行物业管理，还有其他工具或软件你正在使用的吗？目前，我们正在使用Excel来管理我们的房产。是的，我们基本上只有一处房产，我们并没有扩大规模。你知道，我听说你有10处或者什么的房产，但我们并没有那么多。所以对我们来说，目前使用Excel是有意义的，这就是我们管理房产预算的方式，以及所有这类事情。但这相当基础。你也是这样管理你的账目的吗？只是用Excel跟踪预算。

是的，是的。从我的工作角度来看，我总是需要追踪我的开支。我在艺术行业工作，我是一名模特，所以我必须保留我的收据，你知道，跟踪我什么时候花了这笔钱，花了多少钱，它是什么，它属于哪一类。所以我只是将这个转移到房地产上。

那么，作为你的邻居，你有没有一些疯狂的租户故事想和我们分享？在这集节目中，我们有时会讲一个恐怖故事，不是要吓跑人们远离房地产投资，而是要娱乐，但同时也是为了让他们在遇到这种情况时知道如何处理，或者至少知道该期待什么，这样如果这种情况真的发生，就不会那么可怕。

是的，有一晚我们躺在床上，大约九点钟，实际上有一些故事，但好的，等等，那是2020年4月。我生病了，我非常非常非常生病。我在新冠病毒大流行初期就病得很重，可能得了新冠病毒，但我病得太重，什么都做不了。有人敲门，Noran首先醒来，她只是像恢复一样，你知道，无论如何，我不想回答。如果有人敲门，你回答了，然后你就得一直回答门铃，但你不必回答门铃。所以，我有点想，我们不要回答，现在是凌晨2点钟，我们不必回答。而且，只有一组人有进入我们公寓门的权限，对吧？我们的房子有一个前门，然后后面有公寓门，对吧？所以只有一个人可能是这个敲门的人，你永远猜不到。但这是一个非常坚定的敲门声，我想，我不认为这是我们租户的敲门声，这是一个专业的敲门声，我想，我可能应该回答。然后我想，哦，我的天啊，Noran，不要那样做，那太刻薄了，你现在完全生病了。 有一场大流行正在你的门外肆虐，如果你不得不去开门，那将是非常糟糕的。我看了看我的手机，果不其然，是我们的租户。我说，非常抱歉，不管是什么问题，我都不会去开门，我不想让你生病。嗯，他们说是警察，暖气停了，你需要处理一下。我心想，糟糕，如果我的暖气停了，我会叫个管道工，而不是警察。但是，租户们失去了暖气，他们有没有和你联系过？也许他们在你睡觉时错过了短信，或者他们甚至尝试过和你沟通吗？我想他们可能发过一次短信或者打过电话，但我没有听到，因为我晚上手机是关机的。但他们没有下来敲门，他们叫了警察。哇，我不敢相信警察真的会来。这是我说的，他们不是有更好的事情要做吗？在凌晨2点的大流行期间，还有更重要的事情要处理。是的，我只是不敢相信。上帝啊，我希望我的租户们没有在听。我的意思是，我们的管道工是很好的响应者，他们真的很快就到了。这是我们至少会做的另一件事，比如如果你有出租房产，任何维护请求，请给我们24小时，然后你开始你知道，采取进一步的行动，你知道，只是给我们一个你知道，我们需要去拿零件。

确实如此，如果他们是房主，他们不太可能比你更快地找到人，除非你真的在拖延。但是，嗯，我认为作为房东的一个困难之处是，你确实需要设定一个合理的期望，即这个问题应该在多长时间内解决。我了解到，如果你和租户有很多沟通，如果某件事情没有被解决，比如沟通为什么，你知道，我很抱歉，实际上在另一个房产有一个紧急情况，我会暂时为你做这个，无论是减租或者你知道，也许他们的冰箱坏了，我会派人送去一个装有冰块的冷藏箱，或者你知道，就像有这种沟通和提供，很多时候只是减租，或者给他们一点租金信用，这对他们来说意义重大，这样他们就不会变得非常不满。对，这就是你希望被对待的方式，你知道。 我们实际上曾经有一台冰箱需要搬上楼。嗯，对于我们的租户，你知道，我们让她把她的冷冻食品放在我们楼下的冰箱里。然后我们告诉她，这是一张价值75美元的杂货店礼品卡，你知道，是当地杂货店的。你知道，在大局中，这并不是很多钱，但足以让人开心。就像你所说的，是的，我们喜欢这个概念，或者至少我认为我们喜欢这个概念，就是与他们有接触或互动，而不仅仅是负面的。所以当你看到他们时，打招呼，问问孩子们怎么样。当他们刚搬进来时，我们给他们一个装有各种小吃的礼物篮。你知道，我们的租户也给我们送了礼物。这样，就不会像是哦，水没了或者灯不亮了，总是负面的。这就像那不是关系，尽管你知道这是生意，不是关系。但当你和他们住在一起时，他们仍然是你的邻居，但他们仍然是你的客户。就是这样，他们每个月都向我们支付他们辛苦赚来的钱。你知道，就像Derrick说的，把东西投入那个情感储蓄罐，这样你以后就可以从中取出，总是有帮助的。

你有没有考虑过不透露你是房产的主人，只是说，你知道，假装你可能是另一个租户，或者你知道，也许你只是房产的经理。你有没有考虑过这样做？我遇到过，你知道，你在网上读到很多这样的东西，人们是如何做到的，甚至是在L周围，就像我提到的，信任，你可以在背后隐藏。尤其是因为我们住在房子里，不能真正隐藏。但你觉得你知道，诚信，你隐藏了什么？作为房东是一种责任，这就是我会选择的词。所以如果你试图逃避他们的责任，就像是，好吧，也许看看为什么这对你来说很有趣。嗯，你知道，你试图做什么？你试图逃避什么？你想要隐藏什么？是你不想要别人打扰你吗？那么，这里的减速带在哪里？那么让我们找一种方法，让我们找到一种方法，所以你不需要人们在你知道的9点后打扰我们。我的孩子们现在正在睡觉，对吧？我个人也喜欢睡觉。嗯，所以找到一种方法，找到一种方法，所以你设定了那种期望。Yeah, and your lease agreement, yeah. I don't think I would do that. You know, for me, honesty is the best policy, and it's just—it's easier in the long run to be honest about it. Yeah, I was just curious about that because I think that a lot of people choose different ways to handle that and what works best for them. But yeah, I think that's a great point as to how you can find ways to, you know, say that you are the owner of the property and still set those policies in place so you aren't bothered. And if you are a decent human being and a good landlord, then there should be no reason that you don't want them to know who you are.

Norina and Derek, thank you so much for coming on to the Real Estate Rookie podcast. We really appreciated hearing your stories and your success with your multifamily property. What is next for you guys? What is next? We don't know. We don't know. Well, I will say, um, before we go, I do want to say we've been documenting our journey at our blog, R2 Family, so R2Family.com. If anybody wants to see the pictures of our renovations or you know what we have to say further about being landlords and how we live for cheap, you know, that's two cents right now.

We are kicking around different ideas of possibly moving, and we're kind of waiting on God a little bit to just see where He's going to lead us. We did that with this house, and it paid huge dividends, so we're not in a rush, but we are keeping our eyes open for what the next deal is, whether we sell this place or keep it and get another one. You know, we've got a couple of kids, we like to have a little bit more space; the city's a little tight, so we'll see what happens.

Keep it in rent out your unit with your nice low interest rates. Yeah, yeah, yeah. The idea of another mortgage right now is just, um, but uh, the nice thing about this situation now, eight years later, is that we have options, right, and options I didn't think I would ever, I mean, ever come across. You know, in terms of the amount of equity that we have in this house. I don't think I ever considered that the rent would go up over time. I thought, okay, that will be our mortgage payment and our taxes will go up and like we'll just keep pace, and it's not like that.

Unfortunately, our taxes did go up, but uh, so did the rent, but your rent increased more rapidly than the property taxes did. Yeah, correct. And we did, in retrospect, you know, looking back, we can say, wow, we really bought a…在正确的时机，在市场真正开始火爆之前，市场已经很热了，但在2020年变得非常非常热，尤其是在纽约附近，这种情况还在持续。因为纽约就是纽约，人们像往常一样搬离城市，你知道，911之后人们搬离了城市，80年代我的父母也搬离了城市。人们总是这样做。但是，正如我所说，我们有选择，我没想到我们会这么早就在看这些选择，你认为这在很大程度上归功于这个多户家庭的房产投资吗？绝对是的，立即采取行动。当我们在看的时候，就像是我们是如何买下这个地方的，你如何买下下一个？这对我来说仍然是个谜。我可以一直看，看，看，看，看，看，所以，我们会看到的。

祝贺你的成功，这真的对很多人来说是鼓舞人心的，看到这是可以做到的，特别是在新泽西市场。我必须说，你必须相信这会发生，你必须决定这就是你想要的，它就是为你准备的。我们本可以一直逛，说哦，好吧，我想没有适合我们的两户家庭的房子，或者也许永远不会发生房产投资，但对我们来说它确实发生了，因为我们相信它会，当我们看到这所房子时，我知道在骨子里它属于我们，当我们出价时，我说我不在乎那个数字是多少，我知道它会是我们的。周一早上我给我们的经纪人发了短信，我说所以，他就像，是的，你赢了。我就像我知道会发生，我知道会发生，你必须用你存在的每一丝信念去相信它，这就是它，无论你称之为什么，去做吧。