如何仅用3.5%的首付投资多户住宅（FHA贷款）

FHA 贷款允许购房者以 3.5% 的首付购买 1 至 4 个单元的房产，前提是该房产必须是业主自住的。

使用 FHA 贷款购买多户住宅可以为新手投资者带来诸多益处：

• 降低首付门槛: 仅需 3.5% 的首付，就可以购买多户住宅，降低了投资门槛。
• 利用租金收入: 可以通过出租其他单元来提高合格收入，并用租金收入抵消房贷支出。
• 更灵活的债务收入比: FHA 贷款对债务收入比的要求相对宽松，最高可达 55%，为购房者提供了更大的资格空间。

然而，使用 FHA 贷款购买多户住宅也需要注意以下事项：

• 房屋必须是业主自住: 至少有一个单元必须是业主自住，才能使用 3.5% 的低首付。
• 信用评分要求: 尽管 FHA 贷款对信用评分要求相对宽松，但建议信用评分至少在 600 分以上，最好在 640 分或更高。
• 按揭保险: FHA 贷款通常需要按揭保险，并且保险期限持续整个贷款期限。
• 房产类型限制: FHA 贷款对房产类型有更严格的要求，并非所有类型的房产都符合贷款条件。
• 分区规划: 购买多户住宅时，需要确认房产是否被划分为多户家庭区，才能使用租金收入来提高合格收入。

与传统贷款相比，FHA 贷款的优势在于:

• 低首付: 仅需 3.5% 的首付，比传统贷款的 5% 首付更低。
• 更灵活的债务收入比: FHA 贷款的债务收入比上限更高，为购房者提供了更大的资格空间。
• 更宽松的信用评分要求: FHA 贷款对信用评分要求更低，适合信用评分较低的购房者。

与传统贷款相比，FHA 贷款的劣势在于:

• 按揭保险: FHA 贷款需要按揭保险，并且保险期限持续整个贷款期限。
• 房产类型限制: FHA 贷款对房产类型有更严格的要求。
• 长期成本: FHA 贷款的长期成本可能高于传统贷款，因为按揭保险需要持续整个贷款期限。

在选择 FHA 贷款还是传统贷款时，需要考虑以下因素:

• 信用评分: 如果信用评分较低，FHA 贷款可能更适合。
• 首付金额: 如果首付金额有限，FHA 贷款可能更适合。
• 长期成本: 如果需要长期持有房产，传统贷款可能更适合。

建议在做出最终决定之前，与房地产专业人士进行咨询，并充分了解 FHA 贷款和传统贷款的优劣势，以便做出最适合自己的选择。

我非常兴奋，因为今天我将谈论一个对新手房地产投资者非常激动人心的机会：你可以使用FHA贷款，只需支付3.5%的首付，购买多户住宅。我是Hannah Eser，我是一名抵押贷款顾问，也是拥有两处房产的新手投资者，我很高兴今天能与大家讨论这个话题。

首先，什么是FHA贷款？FHA贷款，即联邦住房管理局贷款，是由联邦住房管理局支持的贷款，它是美国住房和城市发展部下属的一个政府机构。FHA贷款通常提供更宽松的信用评分要求，它们提供低首付选项，并且在债务收入比方面通常也更加宽松。有时，你的债务收入比甚至可以高于传统贷款或USDA贷款所要求的。想要了解更多关于FHA贷款的具体情况，请观看我专门介绍FHA贷款的视频，这将解释你开始使用这种贷款所需知道的一切。

现在，让我们谈谈FHA贷款如何适用于多户住宅。因此，FHA贷款将由联邦住房管理局支持，但它允许你购买1至4个单元的房产，而不仅仅是单户住宅。我们关注1至4个单元的原因是，通常一旦你超过4个单元的界限，你将开始考虑商业地产。因此，联邦住房管理局特别允许购买1至4个单元的住宅物业，要求是该物业必须是业主自住的。这意味着为了使用3.5%的非常低的首付，这些单元中必须有一个是业主自住。

作为新投资者购买多户住宅可能是一个战略性的举措。首先，它允许你购买一个更昂贵的房产，而不必使用你所有的合格收入。此外，能够以很少的现金投资进入该房产。购买多户住宅的最大好处之一是，你可以使用这些单元的租金。比如说，你占用了一个单元，你还有另外三个单元可用，你可以使用这三个其他单元的未来租金来帮助你提高你的合格收入。当我们在考虑申请这种类型的贷款时，会有一定的特定标准需要满足。因此，你仍然需要有资格支付那些月供，贷款人仍然需要看到你能够负担得起那个月供。这就是使用预期租金的重要性所在。大多数情况下，你需要记住这一点：你不能在你的合格收入中使用100%的租金收入。原因是这些通常是未来的租金，所以大多数时候，你的贷款人将会取未来租金收入的75%，并能够将这个数字加到你的合格收入中。这是你在自己计算时需要记住的非常重要的一点，以确定这些类型的房产是否适合你的情况。再次强调，我总是推荐与抵押贷款顾问交谈，并在真正开始寻找房产之前，得到那些确切的数字。但是，如果你只是在规划的初步阶段，设定目标，看看什么是可能的，重要的是要记住75%的规则，这样你就不会陷入你负担不起的情况。让我们来谈谈FHA贷款的要求。正如我之前提到的，它们通常有更宽松的信用要求，所以你实际上可以低至580的信用评分来申请FHA贷款。我确实想说的是，如果你的信用评分是这个水平，你的债务收入比通常需要比正常情况下更低，你可能没有那么多的选择。有些贷款人会做所谓的“叠加”，这意味着他们有自己的一套规则，除了FHA的规则之外，还需要满足。根据我的经验，尽管FHA允许580的信用评分，你真的想要看到的是一个超过600的信用评分，最好是640或更高。一旦你达到620到640的分数，或者略高于那个分数，通常你就会拥有所有可用的选择。我这么说是因为，如果信用评分较低，那么你的债务收入比将会更低。这在信用评分较低时可能会产生很大的不同，你可能面临的债务收入比的上限是43%。如果你的信用评分稍高，如果你能超过那个640分，那么你可能会达到55%的债务收入比。这是一个主要的区别，这是一个巨大的差异。所以，当你… 当我们审视这一产品及其在未来使用的可能性时，请记住，你的信用评分仍然很重要。它不需要达到传统贷款或传统融资的完美标准，但你仍希望它处于一个位置，让你能够利用这个FHA产品的所有其他优点，其中之一就是更高的债务收入比。如果你的信用评分处于正确的位置，FHA贷款对于多户家庭住宅非常灵活，因此你可以使用它们来购买1到4个单位的多户家庭财产。所以，你可以考虑看一个双拼住宅，或者三拼住宅，或者任何介于两者之间的组合。

另一个重要的方面是，当你在看这些房产时，你需要查看分区规划。仅仅因为某物看起来像有两个或三个单位，并不一定意味着它将成为多户家庭财产。如果一个单位是多户家庭单位，它将被划分为多户家庭区；如果不是，它将被划分为单户家庭区。最大的区别在于，如果是单户家庭单位，比如说你知道有一个附属住宅单元（ADU）或者后院有一个工作室之类的，看起来可能不止一个单位，你将更难使用这些其他单位的租金收入，如果它是一个单户家庭住宅并且被划分为单户家庭的话。如果它被划分为多户家庭，那么在你的合格收入中，你将能够使用这些额外单位的租金。因此，检查物业的分区是非常重要的，向你的房地产经纪人询问这个问题，如果你正在考虑使用这种类型的贷款，请确保他们知道物业必须被划分为多户家庭。

话虽如此，未来肯定会有新的规则和法规出台，将允许在单户家庭住宅上的ADU和其他单位上进行更多的融资。然而，并非每个人都允许这样做，所以我仍然建议，如果你打算使用这种类型的贷款，真的要尽量找到那些被划分为多户家庭的物业，这样你就知道那种类型的融资将在该物业上可用。

另一个快速提示是，当你考虑使用这个产品时，要意识到如果你打算购买的单位已经被出租，你将不得不在你的合格收入中使用这些单位的当前租金。许多时候，当一个物业已经被出租，并且一个新的买家正在考虑购买时

在房地产领域，经常会遇到一些租金低于市场价的情况。因此，当你在考虑这些房产时，如果它们已经被租出去了，你打算保留这些租户以满足你的资格条件，你就需要使用当前的租金。如果单元是空的，那么你就有更大的机会使用更高的租金数字来满足你的资格要求。所以，再次提醒，了解你的情况需要什么，知道这些数字对你意味着什么，这将帮助你在考虑使用这种贷款产品或购买多户住宅时做出更好的选择。

我最近介绍了如何使用5%首付的常规贷款购买多户住宅。那么，你如何选择适合你的贷款方式呢？让我们来讨论一下。如果你想看那个视频，你可以在节目笔记中找到。

首先，提醒一下，当你在看常规贷款时，这种类型的贷款不是由联邦政府支持的，而是由银行、信用合作社、私人贷款机构提供的。通常，它比FHA贷款有更高的首付要求。在这个案例中，首付要求并不高，是5%，而FHA贷款是3.5%。所以，如果你手头紧张，FHA贷款可能是你的首选。

接下来，让我们谈谈按揭保险。这两种产品都需要按揭保险，如果你的首付较低。现在，FHA贷款的一个最大区别是，按揭保险通常会持续整个贷款期限，这在FHA和常规贷款之间是一个很大的不同。对于5%首付的常规贷款，如果你的信用评分很高，比如在700分以上或750分以上，那么按揭保险将会相当实惠，并且当你达到20%的股权时，它会取消。

当我们考虑按揭保险时，常规贷款有时会胜出。然后，如果你选择常规贷款并且支付20%或更多的首付，你就不需要按揭保险。现在，我要说的是关于FHA按揭保险，最近这种保险实际上已经减少了，所以FHA按揭保险在过去一年左右变得更加实惠，这使得月付款更低。FHA融资的好处是，按揭保险不与你的信用评分挂钩。如果你的信用评分较低，你的按揭保险仍然会相对可负担，相比之下，如果你的信用评分较低，那么在传统的贷款中，按揭保险的数字可能会显著增加。因此，当你在考虑使用FHA贷款还是传统贷款时，最大的因素之一应该是你的信用评分和那些信用指标。通常情况下，如果你的信用评分较低，FHA贷款会更加可负担；而如果你的信用评分较高，长期来看，传统贷款会更加可负担。确保你现在就查看这些，并考虑你的信用评分在这两种选项中的位置。

传统贷款和FHA贷款之间的另一个区别是房产类型。因此，传统贷款因为它们不是由联邦政府支持的，你可以选择更广泛的房产来申请贷款。而FHA对房产类型有更严格的要求。

当你在考虑FHA贷款和传统贷款时，还需要考虑的是债务收入比。现在，对于传统贷款，截止点实际上是50%，并不是所有的贷款机构都会让你达到50%的点，因为也许他们有自己的额外要求。然而，对于FHA贷款，如果其他因素在你的个人资料中允许，你可以达到55%的点。所以，如果你正在尝试申请更高的金额，而且你只是无法通过传统融资获得，也许尝试转换到FHA，看看这是否会给你更多的资格空间。

现在，你肯定想要在达到更高的债务收入比时，与你的按揭顾问交谈。为了获得批准，许多事情需要同时发生，我建议，无论你是选择传统贷款还是FHA，如果你真的认为你会处于更高的债务收入比区域，无论是接近传统贷款的50%，还是接近FHA的55%，确保你非常清楚地告诉你的按揭顾问什么是可能的，你的数字需要看起来像什么，以及什么是允许的。因此，FHA在这一点上肯定可以成为胜者，这取决于你的情况。

另一个需要考虑的因素是贷款的总成本。例如，FHA通常有较低的利率 ，但你会有按揭保险。保险 大多数情况下，在贷款的整个生命周期内，你可以通过重新融资到传统贷款来摆脱这种情况。 如果你重新融资到FHA贷款，尽管你仍然会有抵押贷款保险，但通常情况下，传统贷款的利率会略高。 然而，你不必永远保留抵押贷款保险，而且抵押贷款保险的支付可能比你选择FHA贷款时更低，这取决于你的信用评分。 因此，在评估哪种产品适合你时，确保你正在查看这些贷款的长期成本。 另一个考虑长期成本的好建议是，确保你有一个想法，即你认为自己何时会重新融资。 因为如果你计划在获得这笔贷款后的2到3年内很快重新融资，那么长期成本就不会那么重要，你不会长期处于这笔贷款中。 当你知道你不会很快重新融资时，考虑长期成本就更重要了。 如果你计划在不久的将来重新融资，那么更重要的是查看前期成本，因为这些前期成本通常在你很快重新融资时不会回来。 这是你在考虑是否很快摆脱这笔贷款时需要考虑的事情。 看看整个过程在前期花费了我多少钱，以及在短期内重新融资到新贷款是否值得。 在传统贷款和FHA贷款之间做出选择，3.5%的首付与5%的首付，实际上取决于你的目标。 因此，请确保你与房地产专业人士交谈，并确保你正在做所有的研究，以确定哪一个最适合你的情况，并帮助你尽快实现你的长期投资目标。 如果你觉得使用计算器可以帮助你分析决定使用FHA贷款还是传统贷款，并查看不同的成本，你可以成为Bigger Pockets的高级会员，并获得我们所有计算器的无限访问权限，以及更多项目。 但你可以去biggerpockets.com/slpr，获得那些计算器的访问权限，并帮助你分析，决定3.5%的FHA贷款首付或5%的传统贷款首付，哪一个对你来说可能是更好的选择。现在，你已经知道，使用FHA贷款，只需首付32%，就可以购买一栋多户住宅。如果你对此有任何问题，请在下方留言，我们非常乐意听到你的声音。同时，也请查看我们关于贷款产品、如何成为房东以及如何开始投资你的第一个房产的其他视频。非常感谢你的时间，我是Hannah，你可以在BiggerPockets上搜索我的名字。如果你觉得这个视频有帮助，请点赞并订阅BiggerPockets新手频道，获取更多类似的视频。

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