加州住房年缺370万套住房,2000亿空白市场。阿里建筑和海纳地产告诉您如何避险收利。


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疫情后房价飙升,如何投资房地产?ADU加盖项目,租金回报率高,但需注意风险控制

目前上涨,很多者面临不足或投资回报率低的困境。

阿里建筑的加盖项目是一个不错的选择,投资回报率高,但需要了解相关细节。

ADU,即,是在现有住宅土地上建造的独立居住单元,拥有卫生间、厨房、卧室等设施,可以合法出租。ADU的建造成本根据面积大小有所不同,小的车库改建ADU可能在几万到十万左右,大的后院加建ADU则在二十多万到三十万左右。

ADU的租金回报率很高,尤其是在圣盖博谷地区,车库改建ADU的年回报率可以达到10%以上。加州法规越来越放宽ADU限制,大部分城市都允许建造,只要有车库和R1或R2的地块,基本上都能做。

阿里建筑提供一站式服务,包含设计、施工和法律咨询。ADU建成后,需要选择高效可靠的租房管理团队,帮助筛选、维护建筑和控制风险。

阿里建筑推出了租赁担保服务,解决租客违约、不交租金等问题,保障投资者的权益。该服务包含租金赔付、租客驱赶、法律费用承担等,为投资者提供全方位保障。

此外,阿里建筑还计划搭建一个平台,为投资者提供金融产品,帮助他们用更少的钱进行ADU投资。

需要注意的是,ADU投资仍然存在风险,需要进行风险控制。投资者需要了解加州法律法规、进行租客背景审查,并选择可靠的租房管理团队和租赁担保服务。

总体而言,ADU加盖项目是疫情后投资房地产的一个好选择,但需要谨慎选择项目、做好风险控制,才能获得高回报率。


Detailed Transcript

哈喽,大家好,欢迎来到阿里建筑海纳渔夫工作室。

今天非常想跟大家聊一个话题,那就是过去疫情三年以来,房价已经飙升了很多。很多人遇到了一个共同的困惑:本来已经存了十几万、二十万,已经可以足够支付房子的首付了,但房价暴涨之后,以前想要买的房子已经无法支付首付。即使买到了房子,其租售比,也就是投资回报率也会非常低,甚至根本无法产生正现金流。今天非常高兴能请到阿里建筑的Peter特和海纳地产的海纳渔夫李林先生,跟我们一起分享、探讨面对这样的情况,我们应该如何投资房地产,提升投资回报率。

首先,非常想请问李林先生,在面对目前的房价情况,如果我只有十几万、二十万的首付款,但我仍然想要投资房地产,面对这种情况,我们有什么可以选择的呢?我觉得阿里建筑公司做的ADU加盖项目是个不错的选择。投资一个ADU大概需要一二十万,而租金回报非常高。在圣盖博谷(San Gabriel Valley)的一些城市,ADU的租金能达到3000多美元。

能否请您介绍一下,到底什么是ADU?对于广大华人来说,ADU已经不是一个陌生的概念了。它的英文全称是Accessory Dwelling Unit,直译过来就是在原来只允许建造单户住宅的土地上,可以再建造一个附属居住单元。它是一个全功能性的单元,里面有卫生间、厨房、卧室,完全独立,可以合法地分租给另一个家庭使用。

那么,建造一个ADU大概需要投入多少钱呢?根据面积大小和总金额,小的像车库改ADU可能在几万到十万左右,大的像在后院加建一个全新的1200平方英尺的ADU,大概在二十多万到三十万左右。如果是用车库来加建或改建,其年回报率大概是多少呢?目前在圣盖博谷,做这种车库改ADU的投资大概在七八万到十来万,ADU的租金能达到1600到1800美元左右,这是一个非常可观的投资回报率,已经超过10%了。

一个月1600到1800美元,一年就是将近两万美元。投资才十来万,大约五年就能收回成本,投资回报率非常高。那是不是每个人都可以做呢?目前,因为加州的法规越来越放宽ADU的限制,大部分城市都是允许做的,基本上只要有车库,然后是R1或R2的地,基本上都能做。

OK,首先我得要有一个地才可以开始做这个加建,是的,这也是为什么它始终是房地产投资。那如果是在橙县(Orange County)可以做吗?现在可以,我们有很多项目。能否简单介绍几个橙县的项目?现在我们在尔湾(Irvine)有一个1200平方英尺的ADU项目。以前很多客户觉得尔湾这种新建的社区不能建ADU,其实并不是这样的。现在由于很多城市也看到ADU对于缓解住宅紧张的趋势,大部分城市也是非常欢迎ADU政策的,包括尔湾。像我们现在做的花果山项目,就是一个最近几年才交房的全新社区,地比较大,完全可以放下1200平方英尺的ADU。

如果要请您来帮他们做这个ADU,您这边是怎么收费的呢?这个十几万是都包含了吗?这里面就谈到我们阿里建筑现在的服务方式和类别。首先,阿里建筑是一个集设计和施工于一体的全方位一站式服务的建商公司。我们公司有专业的设计团队为大家提供前期的法律咨询和设计规划,后面有一个非常成熟和专业高效的施工团队来为大家建设整个ADU产品。

听起来ADU是一个非常有前景、投资回报率很好的投资项目。那我就想问,当这个ADU建好之后,是不是就回到了像我们普通然后出租管理的范畴?这个时候有什么需要注意的呢?是这样的,ADU作为一个单独的单元出租使用,我个人建议在选择ADU投资之后,选择一家高效可靠的租房管理团队和公司来帮助大家筛选租客,从前期保障到后期建筑维护,包括对一些风险进行把控。

现在我听说阿里建筑最近在搞一个租房方面的新项目,这也是一个崭新的项目,它可以很高效地提高我们对房地产租赁投资的效率。这个租赁担保实际上就是控制房产投资中的另一个风险。因为我们过去10年的管理经验发现,因为美国有种险独有,但租赁担保服务没人做。很多房产投资者遇到租客违约、不交租金的时候,就头痛了。我们通过10年的管理服务经验,发现这是一个空白,所以说我们团队近期推出了这个担保服务,目的是解决房产投资的一个痛点。

关于价格这块,我还想了解一下,搞了有六年了吧?兄弟,是六年了,六七年七年了吧。你盖了多少个了?现在我们ADU的话,因为是从2017年才开始执行的法律,我们现在目前盖了100多个。从设计到施工整个完成大概工期要多长时间?是这样的,我们现在整个设计到图纸批下来大约是3到6个月的时间,建房大概是4到6个月的周期,基本上一年内就可以搞定。

我还有一个问题,比如说您刚才讲的总投资额大概是十几万、二十万,我可不可以用更少的钱,然后我去来做这个项目呢?就是用杠杆来做这个投资项目。这个是完全可以的,我们目前有很多客户都是用房屋的净值进行抵押,然后拿出来的钱来建这个ADU。等他把ADU建好之后,比如说在圣盖博谷这些城市的为例,如果建一个1000平方英尺的ADU,按照现在的建筑成本大概是22万到25万美元左右。但是这1000平方英尺的ADU建好之后,按照当地的房屋价值去评估的话,它应该是每平方英尺大概在400多到500美元左右。那也就是说这个1000平方英尺的ADU…大概值40多万到50万美元的样子,这里面就会产生一个20多万美元的一个净值。那完全你可以把这20万美元再拿出来做一个refinance,这样其实就是说你不但借机下了蛋,而且你下的还是一个金蛋,还可以再生鸡的一个再下蛋。对对,那我觉得就是在这个地方,它的风险的一个点就是可能还是在于我们比较传统的租赁模式。

租客这一点,对,就是让大家就是说比较头疼的一点,就是说如何去找到一个好的租客,如何去把控整个这地产租赁投资方面的一些风险。所以说我们现在也非常高兴看到有这样一个团队,他能够提供这方面的一些服务。因为目前来讲,我们很多客户,他可能自己家里做一个ADU(Accessory Dwelling Unit,附属住宅单元),他还能够很好的管理到这个租客。但是我们现在目前遇到的是有很多投资人,他是看重ADU的这个市场,因为现在说实话是一房难求。以前投资客主要是去买新房,然后拿出来出租,现在出现一个问题,就是说我们的投资人现在是一个卖房市场,买房非常困难,有的时候加十万20万美元,你还不一定能够买到好的房子。那他通过ADU这个法规,用十多万美元,他可以在自己后院完全新建这么一个独立的附属住宅单元,然后他就可以很好的把现在自己手上已有的这些房子来做一个再投资。然后这种投资的主动权完全在他手上,所以说呢,这种他房子多了,在管理上,他一定需要找一个专业的公司来控制租房这方面的风险。所以我就特别想请李林先生能谈一下,因为就最近就是推出的这个服务,就是房屋管理加租金担保,就是全包的这么一个产品,就是能不能就是再具体介绍一下这个产品,就是怎么样可以帮助到投资者。

因为我们有10年的这种房屋交易、管理、出租这个经验,这已经像刀一样的反复磨了。那么因为在房产投资过程当中,很多人投资失败的一个原因就是因为找到一个烂租客,然后一照BC年10年就把井存,很多人就是因此而推出了一个很好的很稳定的一个房产投资市场。那么我们公司在这块现在推出一个租赁担保服务,就是因为我们要让那个房产投资者没有任何的后顾之忧,因为有我们的一个专业的掌控,那么我们能够将职业赖租客独量的租客的就能挡到门外。那么当然任何东西它都有可能发生意外,因为市场在变嘛,那么我们再加一个保险,就是一个租赁担保。那么我们公司现在就是相当于从买卖延伸到租赁管理,再到租赁担保,再一个延伸。那么这块通过这个业务服务,这个服务的推出,就让投资者只管投就行了,知道吧,不用管了。就这个也就是因为风险我们都能给他控制住。

嗯,我就想要再具体问一下,就是说这个房租担保的意思就是,如果遇到了这个租客不付租金了,就是由我们这边来给他进行这个租金的赔付是吗?我们给他付租金,然后租客不滚蛋,我们通过我们的律师团队去驱赶他也好,去劝离他也好,我们都是一个保姆式的服务。那如果遇到了比如说需要虚拟租客这种情况,他这个产生的法律费用也是有公司来承担。OK,那真的真的是一个非常非常好的产品,就完全解决了这个投资者的后顾之忧。就是最开始能够有一个前期的像ADU这样的一个产品,先把它建起来,然后产生一个能够产生现金流的这么一个项目,然后接下来就是还能有一个这样的投资风险控制的这么一个产品,去保障它的这个投资的稳定。对,这就是我们整个设计的。

为为了让那个投资者就是说能够放心大胆的去投资,那么就是我们整个的一个系统性的风险,系统性的掌控,完全是为投资者去考虑,让整个投资没有任何的后顾之忧。这也是就是说刚刚没谈到的这个阿里建筑我们可能会做一些战略上的合作,因为我们做事情包括像我们现在买房子,我们帮客人买房子,都是直接给客人去看,直接给客人买,这就是我们的一个专业。那么我们接下来准备搭建一个平台,像在圣盖博谷的地区,有很多那种住户,他们拿不出来钱,那么我们可以做一个金融产品,钱我们来出,你就出地,由阿里建筑他们来盖。盖好过后,那么我们来管理出租,我们再一个租金担保,整个一个全套式的服务,这就是一个循环打通了过后。

那想再确认一下,就是像我们这个租金担保服务就是以ADU可以用,然后普通的投资房屋管理可以,那就是他申请这个房屋租赁担保产品需要什么条件吗?当然我们要审核,我们一定要有遵守加州法律规定的相关的一些租赁条款,然后对租客要一个背景审查担保服务的,我们也是有我们的选择,不是说你要担保我们就一定给你,不是那么回事情,这是一个双向的相互的知道吧。我们目的一个就是为了要把这个生意去做好,大家都要赚钱,大家都能在这个圈子里边能够混下去,而且能够共赢,能够有长远的未来。

你对美国房产怎么看?我对美国房产其实也是产生了一个就是转变的思维转变的,那最开始我肯定会觉得就是投资的这个回报太慢了,或者是太少了。但是其实就是在经过了这么多年之后,然后你在不断的学习,然后了解,深入了解之后,你就觉得,其实人他只能赚自己认知范围内的钱。有的时候比如说像股票啊,像比特币啊,这种可能他确实他是非常性感的,然后他好像看起来回报很高,但是如果你对他真的没有深入了解的话,其实你即使现在赚到这个钱,你以后可能就会还回去。对,但是像房地产的话,一个是他时间非常长的一个产品,然后他的这个,就是你能够去学习的知识,然后你能够以这个过去的历史数据为参考,就是可以让你更深入的了解这个产品吧,然后就是让投资我觉得是更稳妥。你在美国几年,5年,5年,那么你在5年你在美国经营了哪些投资产品,我的话就是标普500,然后就是有一些个股和比特币,然后就是房子。

在未来的人生,你会选择哪一个为主要方向?嗯,我其实觉得是这样的,就是像如果是一瓶水的话,那么房子可能它就是那种大石头,就是我们得先把大的石头放到这个瓶子里面。然后,然后呢,股票的话特别是标普500,我觉得就像水,就是你这个瓶子放了石头之后,但是你仍然能够往里面加水,它仍然可以装很多。但是如果你比如说先把水加了,或者是先放一些乱七八糟的东西,然后这个房子它作为一个大石头它就放不进去了。对,我是觉得啊,就是如果是我以后的话,我会以房地产为基础,就是这些大石头我先放到这个瓶子里面,然后把这些股票就作为水,慢慢往里面加。这样的,就是其实我还是希望就是两个都都可以有比重,比重就是现在金额的比重,当然是房地产更大。但是就是其实股票的话,我是想要定投的方式,就是慢慢积累长线的这种。然后房地产的话,我自己的这个能讲吗?

随便说嘛,啊,我自己的目标呢,当然是希望就是比如说能够有在退休的时候攒到十套投资房,然后这样子就是以这个投资房的收入绝对可以的。然后作为这个年龄说是已经有这个认知了,一般没有这个认知的,真的像我们都是50岁了才有今天这个认知,因为人性当中我告诉你啊,都喜欢赚快钱啊,我可以这样说,没有多少人能够逃出这个人性。对,因为过去两年的这个投资的一个波澜壮阔,我是经历了,因为我身边的很多朋友也经历了。知道吗?那个一晚上一夜之间至少翻一倍,在美国这个不奇怪,但是最后你还会翻回去,就是我,我过去总觉得这一两年就叫做快钱有毒。对我的感觉就是,呃,投资这个事儿还是一个认识自己的过程和认识自己性格的过程。比如说像股票的话,就是有些人他可能就喜欢这种刺激的感觉,可能一晚上他就翻倍了,但像我的话,我有可能就是我买了这股票,我觉都睡不着了,那这个时候我就觉得那这个产品可能他不适合我,我可能就会更适合,比如像标普500或者房子这种比较稳定的这种长线的投资。所以你现在这个认知真的是非常高了,因为已经超越人性了。我告诉你,真的人性这个东西啊,是贯彻着每个人一生。我准本身前几天准备和那个罗山帆船做一期节目的,叫“这个投资股市,那个金融产品,包括数字货币,这些是反人性的,这是反人性的一个投资。而投资房子,它是一个顺人性的投资。房子,我告诉你百分之八九十都能成功,失败者是百分之一二十。

全美房地产市场的投资金额,每年产生的市场收入是现在肯定是上万亿。2019年的数据是8000多亿,就是全美现在因为这两年涨了将近百分之二三十的租金,现在全美的房产市场是上万亿美金。而加州是多少吗?你知道加州多少?2000多亿哦,加州是2000多亿美金的市场。这么巨大的市场,我们不去做,你去干干这干干那,真的好,脑子纯粹就进水,你知道吗?对啊,就是像你说的嘛,就要长线投资。他其实这是一个很有周期性的事儿,有可能还会跌个百分之一二十,但他可能过了几年以后,它就会上涨。但有些人也会讲,人的生命是有限的,他有没有那个那么长的时间去等待,就是这个房子可能翻倍啊,这就是人性了。所以说很多人他愿意去赚快钱,他不会再赚那个慢钱。但是快钱无所谓的,来的快一定去的快。这个没有人能逃脱这个规律。

因为过去去年一两年,我们身边的朋友在股市赚几百万美金,赚几十万美金的比比皆是。我告诉你现在是全军覆没。哥哥你有投资房产吗?或者是股票这些?我个人目前还是主要是投资我们自己的公司。对啊,就是发展公司是我们最首要的这个工作和任务,也是把公司的这些资本积累的资本都发展到扩大公司规模和这个发展团队上。我们主要的工作就是帮大家建设自己的这个房子,洛杉矶湾区啊,旧金山一带,它的城市面积复原很大,但实际上能够提供的有效的住宅量却非常的少。最新的数据加州缺少是370万套房子,而每一年呢,加州包括我们这种小的建商,还有大的像Toll Brothers啊,Lennar他们这种大建商加起来每一年能够向市面提供的房产呢,仅仅只有12万套。

那即使有了ADU这个法案之后呢,我们发现一个问题,因为ADU嘛,它不能分开卖,很多资本是不愿意进入到这样一个ADU的市场来,因为他不能及时的挣快钱嘛,就是ADU呢,它是一个长效的,就是高回报率的租金的一个投资回收。这就产生了一个管理的问题,就如何来管理好稳定这一块收益,或者是我用一种模式形成一个产业链的闭环。这个产业链的闭环呢,能够将这个屋主、投资人,然后包括这个金融市场相结合。那么我们有了这样一个保障,然后我们就可以很好的形成一个产业链的一个闭环,然后把我们的这个屋主有地的这一方和我们的投资人,以及我们的市场以及金融相结合。

结合起来,然后形成一个很稳定的高效和高回报率的这样一个产业链。这样呢,对于我我相信有了这样一个租赁管理保险啊这些这个服务之后,对于我们整个未来啊,加州的这个ADU的市场是起到一个非常大的一个推动的作用。它好样,我们都是光光光光带来的一无所有。六年发展到20多个员工。现在在电工厂20多个,这不算那么容易的。在美国干过事的都知道,包括我们的团队能发展到今天,我们管理房子资产6000万美金左右,他都是一步步的打拼出来的。那么就是这个就是在美国有这种可能性。那么就是说到这个ADU这个建设,因为加州这个地产市场兄弟,为什么加州的房子为什么它供不应求,我们加州有常住人口3000多万人啊,而我们还有大量的新的移民。所以说造成的整个加州目前来讲房地产一方难求。

投资加州房地产并不是说它的回报率非常高,我们看到有一些像佛州啊,一些其他的一些新兴发展的一些州,它的投资回报率啊,会暂时会超过加州的这样一个投资回报率。但是我们也要看到,从长来看,中长期来看,加州的这样一个GDP的基数在这儿啊,我们未来加州的房地产投资一定是超过所有其他州的。这个它的一个回报率,包括它的一个稳定性。

就是你们两个还是觉得现在加州的这个房地产市场是风口,任何时候都是风口啊。你你你见没见过那个广东的,疫情期一,人家一把买了四套,就一年多两年时间啊,赚了100多万美金。他当时还没用杠杆,他用杠杆的话,我靠他他赚飞了对不对,就还有一个眼光,选房子,选地产。就是我说的投资房子两个一定要把住,把握住一个区域的选择,二个一定要好房子。你买那个破房子,你像尔湾这边我说的,我们看到就是一个房子两三年卖不出去太正常了。一个17块不是价格的问题,是因有格局有问题。市面上的房子百分之七八十的房子格局都是存在问题的。百前我看了他们建造房子格局它是比较现代的,你像你们现在建的格局,你觉得对,我们现在就是说在建房的时候就充分考虑到它的一个使用性啊,而且是考虑到它的一个空间可变性。

这边很多老房子,它动线特别长,浪费空间特别大。那我们把通过这个布局的设计,把动线尽量把它放短,然后提高它房屋的这种有效使用面积,这个非常重要。而且在配置上,我们是一个轻奢的这样一个未来发展方向,就是我们尽量在卫生间的数量上啊,把它这个增加。我们基本上都是以做套房为主啊,然后这样呢,方便就是说未来的使用。像现在有很多老房子,三房四房只有一个卫生间的,这种户型,呃套汰你又不好租,对也不好卖啊。然后我们现在建的房子基本上以套房套房为主,所以使用上也非常的方便。

今天非常高兴能够请到就是阿里建筑的皮特和海南地产的李林先生跟我们分享ADU, 还有房屋管理啊,房屋租赁担保这些,确实能够帮助就是保护我们投资者权益的这么一些产品。嗯同时也是给我们投资呢,就是提供了更多的一些思路,一些方向。那么如果大家有需要的话呢,那么我们也会把这个两位的联系方式放在说明栏和屏幕下方。那么如果有需要的话就呃一定要联系他们,OK。嗯嗯,大家可以去Google谷歌哪里建筑,海南渔夫在可以网上谷歌都能找到。

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