不知道这三点，千万不要和别人合伙买房！｜AlphaX与100个房子的故事（十三）

以下是视频内容的概要总结：

1. 合伙买房的常见问题：

2. 合伙买房时，如果合作伙伴不负责任，可能会遇到问题，尤其是当合作伙伴不在房产title上时。

3. LLC（有限责任公司）：

4. 在加州，合伙买房常用的方式之一是共同成立一个LLC来持有房产title。这种方式有助于保护投资人的权益，并且可以明确权责。

5. Tenants in Common（共有人）：

6. 另一种合伙方式是Tenants in Common，即在房产title上共同拥有产权。这种方式需要明确双方的权益比例和决策权，通常需要签订相应的协议。

7. 案例分析：

8. 有一个案例中，一位中国投资者与合作伙伴共同购买了Joshua Tree的房产，由于没有签订明确的Tenants in Common协议，导致卖房时双方意见不合，最终卷入官司。

9. Joint Venture Agreement（合资企业协议）：

10. AlphaX公司在合伙买房时，除了LLC，还会使用Joint Venture Agreement来确保权益。这种协议可以明确各方的权利和责任，确保投资人的资金安全。

11. Deed of Trust（信托契约）：

12. Deed of Trust在房产交易中具有重要地位，它高于title，保障了投资人的资金安全。Lender（贷款机构）在放贷时主要关注的是房产的价值。

13. 权益保护：

14. 通过LLC、Deed of Trust和Joint Venture Agreement，可以双重保障合伙人的权益，确保他们的利益最大化。

15. 合伙买房的三种方式：

16. 合伙买房时，可以选择成立LLC并签订额外协议，使用Tenants in Common协议，或者让主要的活跃合伙人在title上，而被动投资者在Deed of Trust和Joint Venture Agreement上。

通过以上要点，我们可以了解到合伙买房时需要考虑的法律和权益保护措施，以避免潜在的纠纷和风险。

那么上一期呢，我们大概讲到说有哪几个坑。其实一个坑就是说跟人家合作的时候遇人不淑，你在title上，但你的partner却不在。

S (Stephanie Yi)：对。

J：对，那这是为什么？我们像AlphaX怎么样对投资人负责的话，我们永远是公开的，所以所有的人出了事跟我们来负责，是不是这就是这个原因？就因为你上次被骗过。

S：对。其实在加州如果跟别人合伙，我们常用的方式第一个就是共同成立一个LLC。我们下次可以讲为什么我们会用LLC来进行这个hold title的。那今天我们讲如果和别人合伙的时候，你想要共同拥有这个财产的时候，用什么样的方式，以及是怎么样保护你的投资人？那我们现在其实用的比较多只有两种：第一种LLC，第二个叫Tenants in Common。那么Tenants in Common就在title上，如果我和你合作买了一个房子，那我们俩各占50%是吧，那谁做主呢？因为咱俩进行的时候，那么不代表你出一样的钱，而代表咱俩权益，就是在title上的权益决定这个房子。那我们可以说这里面签署我占多少share，我做什么决定权，你做什么决定权，那么可以签了。很多人合伙的时候其实缺乏这个。那么碰见一个是中国的一个投资人，他自己在那个叫Joshua Tree里面买了一个房子，他买的时候他们是两个partners。然后呢他想卖他想回中国，然后呢就是他partner不卖。

J：就经常发生，然后他们恰好约为50比50。

S：对。

J：太可怕了！没有人做主，legal也没有办法。

S：对所以就卷入了一个官司，大概搞了一年多现在还没有搞定。所以这个是他tenants in common的agreement没有签好。那么对于我们公司如果在成立LLC的时候的话，owner是不放上去。那如果是说他们也想在title上，或者他们也想involve，或者单独不想成立LLC的时候，我们怎么办呢？我们这个采取的是Joint venture Agreement。那也就是说一个房子保证权益不只是在title上面，其实是在deed of trust，其实高于了title权。

J：对。

S：那像这个Lender放这个房的时候是因为什么？

J：Deed of trust。

S：对，他啥都不用管，他只管那个房子的价值value。所以我们给投资人现在采取两个方式，那么就是我们持有title，那么这里有deed of trust secure投资人的钱，同时呢我们有个joint venture，joint venture回来，那分清楚每个人的权益。

J：明白。其实大家我们可以再回顾一下，其实首先第一点就不是说谁own这个title谁就是做主的。其实这个deed of trust是高于title之上的，就变成一个银行的形式存在。如果这个房子有什么任何问题，就是说先还钱要还给谁，先还给deed of trust的这个holder，然后才是title的这个holder。

S：对的。

J：对，然后在这之上这次我们又加了一层就是joint venture agreement，就是说写清楚谁有什么样的权利，管理权还是拥有权还是什么权，就是写清楚。双重保证之下呢，就能够让我们的合伙人就是能够maximize他们的权益，而且能够最大化的保护到他们。

S：对，那我总结一下其实就是当你们再合伙的时候哈，和别人其实就三种方式：成立一个LLC，有一个additional agreement。第二个就是tenants in common，tenants in common的agreement。第三个就是主要的active partner，他要在title上面。然后呢，passive investor在deed of trust，以及joint venture agreement上面。

J：非常清晰。好那这期就这样，AlphaX期待与你共同成长。

S：再见。